ИДУ на помощь

ИДУ на помощь
Фото: Shutterstock

Институт доверительного управления может быть полезен в тех случаях, когда собственники недовольны своими управляющими компаниями

Сергей КРЕКОВ, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН):

337b53edd67dd0db47d279372ec8cf40.jpg

Едва ли кто-нибудь станет спорить с тем, что собственники жилья в многоквартирных домах были бы рады получить качественное обслуживание за существенно меньшую плату. Но на пути к этой цели есть два главных препятствия: завышенные тарифы и неэффективное управление. Конечно, в стране есть немало добросовестных и эффективных УК и ТСЖ/ТСН. Но обе эти формы управления жилым фондом имеют существенные недостатки. Так, УК не только плату за содержание и эксплуатацию устанавливают расчетным способом, но еще и сами себя контролируют. А минус ТСЖ/ТСН в том, что они строят домовую экономику на базе одного дома, а значит, не могут предложить эффективный и конкурентный тариф по обслуживанию. В результате, из 1600 столичных ТСЖ не менее шестисот существуют только на бумаге, а реально их домами по договору подряда управляют УК. В основном, это дома площадью менее 1,5 тыс. кв. м, сборов с которых не хватит даже на обслуживание счета в банке.

Кроме того, приходится признать, что у большинства собственников отсутствуют знания в сфере управления недвижимостью. И пока в доме не появится конкретное ответственное лицо, обладающее необходимой компетенцией, порядка в нем не будет.

И не случайно, что ТСЖ/ТСН все чаще применяют форму управления, когда физическому лицу делегируются полномочия по заключению договоров с подрядными организациями, РСО и т. д. Уже есть несколько регионов, где такая форма активно развивается, и успешные управляющие занимаются не только своим, но и соседними домами, для них это уже не активная гражданская позиция, а профессия. Таким образом, институт непосредственного или доверительного управления, который мы предлагаем к распространению, уже есть и развивается. Он позволяет упростить процесс принятия решений в доме в рамках действующего законодательства. Сильная сторона концепции ДДУ состоит в том, что применяемый в доме тариф по обслуживанию формируется в рамках ясных конкурсных процедур. Мы разработали три модели реализации ИДУ и предлагаем их собственникам на выбор. Базовая модель ИДУ предполагает управление домом на основе тарифов, утвержденных муниципалитетом. При индивидуальной модели реализации ИДУ дом находится на базовом тарифе, но для его полноценной эксплуатации требуется проведение дополнительных ремонтных и прочих работ. При сервисном же подходе в рамках ИДУ путем анкетирования собственников выделяется перечень работ и услуг, которые необходимо провести в доме. Это заодно позволяет легализовать все наличные средства в МКД (например, сбор на консьержку или на озеленение двора, которые не входят в число услуг, определенных муниципальным постановлением или документами УК).

После того, как выбрана модель в рамках ИДУ, организуется тендер, на который приглашаются УК. И затем по результатам тендера собственники на общем собрании утверждают тариф. При этом функции единого заказчика управления (ЕЗУ) возлагаются на организатора конкурса, который впоследствии начинает осуществлять контроль за деятельностью УК-победительницы. Если же УК работает с нарушениями или неэффективно, то ей высылается уведомление. В случае игнорирования требований через месяц договор с УК расторгается, и на внеочередном собрании собственников принимается решение о передаче управления домом компании, занявшей второе место на конкурсе. Если же сам единый заказчик не выполняет свои функции или жители не получают нормальный тариф на обслуживание дома, они оперативно отзывают свои доверенности у ЕЗУ. Институт доверительного управления (ИДУ), как форма управления многоквартирным домом, не призвана заменить эффективные ТСЖ/ТСН и УК. Она может быть использована в тех случаях, когда собственники недовольны своими управляющими компаниями.

Теги:
Еще по теме:
  • Хроника недоремонта

    Эксперты Центра «Народная экспертиза» ОНФ представили рейтинг регионов по исполнению программ капитального ремонта на 1 января 2017 года. Впервые рейтинг был опубликован в декабре 2016 года и фиксировал ситуацию на октябрь прошлого года. По прошествии трех месяцев ситуация в рейтинге немного изменилась. По словам руководителя центра Виктора Рожкова, Республике Татарстан удалось удержать первую позицию, а вот на втором месте по итогам года оказалась уже Москва, потеснившая Белгородскую область.

  • Вопросы и ответы

    Тема ЖКХ проникает в социальные сети

  • Альтернатива сносу

    Двухэтажный жилой дом в деревне Картышево Мещовского района Калужской области был возведен в 1979 году. Он относится к серии 1-335А. С начала 60-х годов по всей стране построили больше сотни таких зданий. Они не были рассчитаны на длительную эксплуатацию, и к началу нынешнего столетия «выработали» свой ресурс и перестали соответствовать современным требованиям, в том числе и по энергоэффективности. Перед калужанами, как и перед жителями других регионов, встал вопрос: что делать с домами старых серий — сносить или ремонтировать? Возможны разные варианты.

  • Одна треть инвестора

    В России создана законодательная основа для развития механизма концессии, однако из-за плохой подготовки конкурсной документации количество потенциальных инвесторов невелико, По данным ФАС России, причинами такого положения являются неликвидность многих объектов, нарушение правовых норм при объявлении права заключения концессии, а также отсутствие инициативы со стороны местных властей. Решить существующие проблемы призван «Национальный план развития конкуренции». Опрошенные «СГ» эксперты осторожно оценивают инициативу антимонопольщиков. 

Цитата дня
Михаил Мень
Глава Минстроя РФ
Михаил Мень
Мы видим, что в регионах, отказываясь от однообразного панельного домостроения без развитых общественных пространств, компании приобретают хороший спрос. И не всегда нужно стремиться к высотным домам: малоэтажная застройка пользуется все большей популярностью
Чибис Андрей Владимирович
Чибис Андрей Владимирович
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России/Главный государственный жилищный инспектор РФ