Анализ спроса арендаторов на офисную недвижимость

Анализ спроса арендаторов на офисную недвижимость

S.A. Ricci было проведено исследование спроса арендаторов на офисную недвижимость. В ходе исследования были проанализированы потребности в офисных помещениях 196 компаний – арендаторов более чем из 20 секторов экономики. Совокупная арендуемая компаниями площадь составляет более полумиллиона квадратных метров (549 тыс. кв. м). Более половины (58%) компаний арендуют офисы класса А и В+. Примечательно, что в совокупности данные компании арендуют более 70% площадей.

С точки зрения локации большинство запрос исходило от компаний, расположенных в зоне ТТК (45%) и СК (28%). Отметим, что доля площадей, которые занимают эти компании в общем объем превысила 80% (50% и 31% для ТТК и СК соответственно).

Усредненный уровень фактической арендной ставки, которую сегодня платят опрошенные в ходе исследования арендаторы, составляет 21 400 рублей за кв. м. в год. Существенно превышает средний уровень только ставки в А (+52%), а также в зоне БК (+97%) и СК (+14). В прочих зонах и классах арендная ставка ниже усреднённого уровня.


Таким образом, объекты класса А в зоне СК и БК отличаются повышенными ставками относительно среднего уровня, а значит могут выступать в качестве интересных инвестиционных объектов.

Основные причины планируемых переездов

Главными причинам планируемой смены офиса у опрошенных компаний являются:

40% - неудовлетворенность коммерческими условиями;

29% - расширение компании и открытие нового офиса;

13% - неудовлетворенность качеством здания;

Отметим, что компании, стремящиеся расширить свой офис занимают сегодня 24% площадей в общем объеме, а те, которые хотят повысить качество офиса - только 7%.

В то же время на долю компаний, которые хотят сократить свой офис (11%) приходится 15% офисных площадей в общем объеме.



Интересно, что 3% компаний, планирующих консолидировать офисы, сегодня занимают 12% площадей в общем объеме.

Таким образом, основной причиной миграции арендаторов сегодня по-прежнему является неудовлетворённость коммерческими условиями. Примечательно, что более четверти запросов связано с планируемым расширением занимаемых площадей, что говорит о росте бизнеса. Крупные компании стремятся консолидировать свой штат на фоне низкой фазы рынка.

Наибольшее число арендаторов, недовольных коммерческими условиями аренды, сосредоточено в зоне Бульварного кольца и Садового кольца – 61% и 51% соответственно в этих зонах мотивирован изменением коммерческих условий.

В зоне ТТК данная причина также остается наиболее весомой, хотя ее доля составляет только 35%. В зоне МКАД главная причина смены офиса – неудовлетворенность локацией: на ее долю приходится 36% запросов.

Если анализировать причины планируемого переезда исходя из класса БЦ, который сегодня занимают компании, наибольшая неудовлетворённость коммерческими условиями наблюдается в классе А - около 60%.

В классе В+ компаний, недовольных коммерческими условиями, существенно меньше – 44%. Другие арендаторы не удовлетворены коммерческими условиями (19%) уступает недовольству качеством здания (30%) и стремлению компании к расширению (32%). В классе В+ около трети запросов связано с желанием расширяться. В классе А расширение и сокращение площадей уравновешивается - по 16% обращений.

Большинство арендаторов, недовольных коммерческими условиями, наблюдается зоне БК и СК, в классе А и В+.

Высокие ставки снижают стремление компаний, занимающих офис класса А, расширяться. Однако во всех локациях, кроме ММДЦ, от 20 до 30% запросов связано с расширением.

Пожелания арендаторов по классу БЦ и по уровню арендной ставки

При поиске офиса компании отдают предпочтения проектам класса А, на их долю приходится более 70% запросов. На класс В+ - 20%.

Подавляющее количество запросов арендаторов фактически направлено на улучшение качества своего офиса, даже если такая причина не заявляется. Для девелоперов данное распределение свидетельствует в пользу развития качественной офисной недвижимости класса А, в крайне случае - В+.

Удивительно, но в среднем компании готовы заплатить на 2,6% больше за офисные площади (21 960 руб. за кв. м.), чем платят сегодня (21 400 руб. за кв. м). Однако готовность увеличить платежи неравномерно распределяется в классах и зонах. Так, в классе А компании арендаторы хотели бы сократить уровень фактической арендной ставки на четверть.


С точки зрения локации компании-арендаторы готовы платить больше в сегменте ТТК, ММДЦ и СК (на 10%, 15% и 21% соответственно), однако хотели бы улучшить коммерческие условия в свою пользу арендаторы БЦ, расположенных в зонах БК и МКАД.

Таким образом, мы наблюдаем востребованность офисов в СК и ММДЦ, где арендаторы готовы платить более высокие ставки. Примечательно, что готовы платить больше при переезде в зоне ТТК. В классах В+ ставка находится на равновесном уровне. В высококлассных (А) зданиях в центре (БК) и в отдаленных (МКАД) объектах невысокого класса (В и В-) ставки арендаторами воспринимаются как завышенные.

Тенденции изменения классности

Основной тренд (60% запросов) - при переезде сохранить и по возможности повысить классность своего офиса. Только 16% компаний уверенно заявили, что хотят офис более высокого класса.


При этом более 80% запросов по улучшению классности наблюдалось в сегменте компаний, арендующих офис в зданиях класса ниже В+. Примечательно, что половина компаний в классе А готова пожертвовать качеством офиса (видимо, в пользу коммерческим условиям).

Тенденции изменения локации

Практически 2/3 опрошенных компаний хотят сохранить свою локацию. Перебраться ближе к центру готовы 14% компаний. Интересно, что 77% компаний, работающих в зоне ТТК высказались за то, чтобы точно сохранить свою локацию. 5% ищут возможность перебраться из ТТК ближе к центру, 12% компаний рассмотрели бы такую возможность наряду с сохранением актуальной зоны.


Также ярко проявился тренд на сохранение локации в зоне ММДЦ, СК – 67% и 56% соответственно. В зоне МКАД тенденции на переезд ближе к центру и сохранение локации уравновешиваются – по 46%.

В зоне БК абсолютная доминанта – сохранения своей локации, с возможностью рассмотреть переезд (56%) в СК с улучшением коммерческих условий.

Таким образом, доминирующим трендом на рынке сегодня является сохранение локации своего офиса.

Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Офис будущего: компактный, гибкий, цифровой

    В 2020 году пандемия перевела рынок столичной офисной недвижимости в «красную зону» – количество сделок резко уменьшилось, вакансия выросла, объем занятых площадей упал. Но в резких изменениях рыночной конъюнктуры есть и плюсы – они усилили проявление прогрессивных трендов, заложенных в предыдущие годы, и создали условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке.

  • Чистый ажиотаж

    В пандемию многие владельцы бизнеса стали оптимизировать офисные площади, сдавать их в субаренду, отказались от запланированного ремонта помещений и прочее. Но если одним пришлось свернуть свой бизнес, то у других появились новые возможности для его развития. Дело в том, что именно в этот период резко выросла востребованность услуг по уборке и дезинфекции помещений, что привело к появлению новых игроков на рынке.

  • Их стало меньше

    В Москве резко снизился объем предложения элитного жилья

  • Ажиотаж & рекорд

    Эксперты подвели итоги 2020 года на рынке новостроек Новой Москвы. Как выяснилось, строительная отрасль столкнулась со многими трудностями: ограничения, связанные с пандемией, девальвация рубля, снижение цен на нефть. Тем не менее, кризиса удалось избежать. Покупательский спрос, благодаря введенной льготной ипотеки, быстро восстановился, при этом цены на первичное жилье продемонстрировали рекордный рост.  

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер РФ
Марат Хуснуллин
Нам катастрофически не хватает людей. Если даже мы откроем все границы и вернутся гастарбайтеры, которые у нас работали, нам все равно не будет хватать рабочих на стройках.
Елена Спиридонова
Елена Спиридонова
Директор Кадастровой палаты по Москве
Опрос СГ

Сколько лет исполняется «Строительной газете» 23 апреля 2021 года?


Показать результаты