Подмосковные студии и комнаты в Москве: конкуренция нарастает

Подмосковные студии и комнаты в Москве: конкуренция нарастает

Цена предложения самой дорогой комнаты в Москве в 15,8 раза больше стоимости наиболее дешевой студии в Подмосковье. При этом конкуренция между двумя сегментами наиболее бюджетного жилья Московского региона: студиями (большая часть которых расположена в Подмосковье) и комнатами (основной объем предложения этих лотов сконцентрирован на «вторичке» столицы) нарастает. Спрос между ними распределяется в следующей пропорции – 95% против 5% в пользу студий.

По подсчетам специалистов аналитического центра «Инком-Недвижимость», 12,7% людей, составляющих традиционную целевую аудиторию покупателей комнат (среди которых приезжие из регионов и бывших союзных республик, люди с ухудшившимся материальным положением и т.д.), приобретают в итоге студии, в то время как пять лет назад подобного оттока не наблюдалось вовсе. Основные причины этого – значительный (и продолжающий расти) объем предложения студий и их ценовая доступность, особенно в области: так, в Подмосковье сейчас экспонируется 9961 студия, средняя стоимость предложения – 2,5 млн рублей. А в Москве (с учетом присоединенных территорий) к продаже на «вторичке» представлено 2480 комнат, усредненная цена предложения – 2,9 млн рублей. Стоимость самой дешевой и самой дорогой студии в Подмосковье равна 888 тыс. рублей (Чеховский район) и 6,5 млн рублей (Одинцовский район) соответственно, цена самой дешевой и дорогой комнаты в Москве (с учетом ТиНАО) – 1,5 млн рублей (г. Московский) и 14 млн рублей (район Арбат) соответственно.

Также аналитики выявили локации Москвы и Подмосковья с наибольшей долей предложения студий «на первичке» в отдельно взятом районе: это столичный район Тропарево-Никулино (53%), а в области – Красногорский район (10%).

Специалисты «Инком-Недвижимость» отмечают, что формат студий распространен именно на первичном рынке жилья Подмосковья; в Москве экспонируется гораздо меньше подобных лотов. Так, на «первичке» столицы (включая Новую Москву) по итогам первого квартала 2018 года на продажу выставлено 3364 студии (при подсчете учитывались как квартиры-студии, так и апартаменты), в аналогичный период 2013 года таких объектов было почти в три раза меньше – 1169. Средняя заявленная стоимость студий в Москве равна сейчас 4,4 млн рублей. А в новостройках Подмосковья число предлагаемых покупателям лотов из этой категории в три раза больше, чем в столице, – 9 961, усредненная стоимость предложения студий в области равна 2,5 млн рублей. Причем, количество студий будет продолжать расти как в Подмосковье, так и в столице – возможно, в том числе в результате строительства нового жилья в рамках реализации программы реновации.

Для сравнения – в конкурирующем со студиями сегменте комнат в столице объем предложения на данный момент равен 2480 объектам, в то время как пять лет назад он составлял 4 810 лотов. Средняя стоимость предложения комнат в Москве равна 2,9 млн рублей. Причем этот сегмент если и пополняется новыми лотами (например, в случае раздела квартиры между несколькими собственниками), то крайне медленно.  


Комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»: «Большой популярностью студии пользуются у все возрастающего числа покупателей из т.н. поколения Y (в возрасте до 30 лет), так сказать, молодых да ранних. У них совершенно иные приоритеты при выборе жилья, чем у представителей старшей генерации покупателей, выросших в Советском Союзе и в силу своего жизненного опыта предъявляющих не такие завышенные требования к комфорту проживания. Для молодых людей весьма важен внешний вид дома, наличие красивой входной группы, возможность выбрать объект с необычной планировкой (например, в стиле ”лофт”), подчеркивающей их индивидуальность, наличие удобных парковочных мест, поэтому зачастую при покупке недвижимости они делают выбор в пользу новостроек. Кроме того, сейчас во многих проектах появляются дополнительные маркетинговые опции, призванные улучшить ликвидность жилья: например, оборудуются специальные помещения для хранения колясок или спортинвентаря, скажем, велосипедов – сейчас модно вести здоровый образ жизни. Конечно, это, как говорится, пустячок, но очень приятный, он производит впечатление на покупателей. А студии среди прочих предлагаемых вариантов молодые люди выбирают во многом из-за их ценовой демократичности. Причем тот факт, что большинство наиболее бюджетных подобных лотов экспонируется в новостройках Подмосковья, не отпугивает их от покупки: потребители из этой возрастной группы передвигаются зачастую на автотранспорте, на котором и добираются до места работы в столице; а часть из них вообще работает на фрилансе».

При этом, согласно наблюдениям аналитиков «Инком-Недвижимость», интерес к студиям фиксируется и среди некоторых представителей старшего поколения покупателей (хотя таких случаев пока еще немного). К примеру, это люди, уже вышедшие на пенсию, которые продали свою «полноценную» квартиру и переехали в студию, а на сэкономленные средства живут сами либо помогают детям или внукам. Также молодые покупатели иногда приобретают для своих родителей студию в Подмосковье, а сами остаются в столичной квартире, чтобы жить самостоятельно, ближе или к месту работы, или к школе, куда ходят их дети.

Подробнее об оттоке спроса в сегмент студий рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость: «Если рассматривать отдельно от других ценовых сегментов две категории наиболее бюджетного жилья Московского региона, то на данный момент 95% спроса здесь приходится на студии, а 5% – на комнаты (интерес к этим объектам вообще традиционно невелик). При этом в отличие от сегмента комнат объем предложения студий гораздо быстрее пополняется новыми лотами, в том числе и весьма бюджетными, что еще больше усугубляет ситуацию. Так, по нашим подсчетам, около 12,7% от числа людей, обладающих минимальной суммой для выхода на рынок и составляющих традиционную целевую аудиторию покупателей комнат, в итоге «перебегают» в сегмент студий, в то время как пять лет назад из-за небольшого тогда еще объема предложения студий такого оттока не наблюдалось вовсе».

В рамках упомянутой целевой аудитории, у которой все еще востребованы комнаты, можно выделить следующие группы покупателей. Это люди, приобретающие такие объекты в результате изменения жизненных обстоятельств (разъезд семьи и продажа общей жилплощади) или ухудшения материального положения. Они не планируют переезжать в Подмосковье, где сосредоточено предложение наиболее бюджетных студий, так как из-за социальных привязок хотят остаться жить как можно ближе к прежнему месту жительства. Также это приезжие из регионов, которые съему жилья предпочитают покупку комнаты, так как хотят поскорее «закрепиться» в Москве, а возможности оформить ипотеку для приобретения «полноценной» квартиры у них пока нет. Студии в Подмосковье они не рассматривают из-за их большой удаленности от места работы и отсутствия личного автотранспорта. Позднее, по мере улучшения своего материального положения, эти люди переезжают в отдельную квартиру. Комнаты пользуются спросом и у приезжих из бывших союзных республик, зачастую живущих по несколько человек на одной такой жилплощади и селящихся поближе к месту работы.

Наиболее дешевая комната на вторичном рынке жилья Москвы (с учетом присоединенных территорий) – объект стоимостью 1,5 млн рублей, его площадь – 9,1 кв. м. Комната находится на 8-м этаже 9-этажного панельного дома в 1-м микрорайоне г. Московский. При этом заявленная цена самой бюджетной студии в Подмосковье гораздо ниже – 888 тыс. рублей; этот лот расположен на первом этаже 4-этажного монолитного дома экономкласса (ЖК «Чеховский посад», Чеховский район, с/п Стремиловское), его площадь – 18 кв. м.

Самая дорогая комната, выставленная на продажу на «вторичке» столицы, – объект площадью 12 кв. м, расположенный на Арбате, на 4-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Стоимость предложения – 14 млн рублей. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что этот лот, как и многие другие комнаты в центре Москвы, экспонируется по сильно завышенной стоимости. Продажная цена самой дорогой студии в Подмосковье площадью 47 кв. м более чем в два раза ниже – 6,5 млн рублей. Она находится в Одинцовском районе, в ЖК Sky Skolkovo (село Немчиновка), на последнем этаже 12-этажного монолитного дома.

Рубрики:
Еще по теме:
  • Республика ввода

    473 дома строятся сейчас в Башкортостане, и половину из них планируется сдать уже в этом году

  • Въехал — ставь чайник

    Московские застройщики пошли по пути европейских коллег

  • Black or white

    Как выбрать квартиру с отделкой в новостройке?

  • Среди жилья

    Нацпроект «Жилье и городская среда» обеспечит рост и благоустройство городов

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»