Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России

Эксперты компании S.A. Ricci проанализировали инвестиционную активность на рынке коммерческой недвижимости России по итогам перового полугодия 2017 года.

Объем и география инвестиций

Объем инвестиций в первой половине 2017 г., по данным S.A. Ricci, составил около $1,8 млрд. Этот показатель уступает как первому, так и второму полугодию 2016 года - на 25% ($2,4 млрд.) и 37% ($3 млрд.) соответственно.

Рекордным по объему инвестиций стало первое полугодие 2013 г., когда объем инвестирования в коммерческую недвижимость составил порядка $6 млрд, что превышает уровень I полугодия 2017г. более чем в 3 раза.

Снижение инвестиционного спроса может объясняться локальным укреплением национальной валюты, что в условиях высокой волатильности валюты увеличивает валютные риски и покупателя, и продавца.


Около 82% инвестиций приходится на столичный регион. Общий объем реализованных сделок в Москве и Московской области превысил $1,5 млрд. Столица остается наиболее крупным профессиональным и потому привлекательным рынком как для российских, так и зарубежных инвесторов.

В первом полугодии 2017г. рекордный объем инвестиций наблюдался в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. В общем объеме инвестиций доля Северной столицы превысила 16% и составила $ 306 млн. в абсолютном выражении, что является наибольшим показателем с 2012 года.

Наиболее значимые сделки I полугодия 2017

1.Прибретение компанией «Фармстандарт» ТЦ «Горбушкин двор» общей площадью 60 тыс. кв. м. Покупка торгового центра обошлась в $ 508 млн.

2.Приобретение банком «ВТБ 24» части башни «Евразия» –14,7 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет порядка $270 млн.

3.Покупка альянсом российско-китайских инвесторов Fosun Eurasia Capital & Avica Торгового дома «Центральный военный универсальный магазин» (ТД «ЦВУМ») стоимостью порядка $180 млн.

4.Приобретение региональным девелопером Malltech (ранее «РосЕвроДевелопмент») ТРЦ «Лето» у Hals Development, сумма сделки оценивается в $170 млн.

В I полугодии 2017 г. компании иностранного происхождения инвестировали в коммерческую недвижимость Росси около $296 млн., что составило16% от общего объема инвестиций. В I полугодии 2016 г. иностранные компании потратили на российскую коммерческую недвижимость только $178 млн. Увеличение иностранных инвестиций произошло за счет приобретения качественных объектов компаниями с азиатским капиталом (более 70% всех иностранных инвестиций): Fosun Eurasia Capital (Китай) приобрела Военторг за 180 млн. рублей, корейская компания CJ CheilJedang – завод Raviolli (порядка 30 млн. рублей).



Наиболее привлекательными в I полугодии 2017г. оставались объекты офисной недвижимости – в данный сегмент инвестировано более $1 млрд. Однако наметилась тенденция перераспределения инвестиционного интереса в пользу качественных торговых объектов – их доля увеличилась до максимальной за последние 6 лет. Доля составляет 37%, в номинальном выражении $690 млн., что превышает годовой показатель трех последних лет.

Лидерами по инвестициям в коммерческую недвижимость остаются финансовые компании – 52% от общего объема, более $962 млн. в абсолютном выражении. В аналогичном периоде 2016 г., объем инвестиций финансовых компаний составил $1 млрд.

В I полугодии 2017 г. мы наблюдаем рост инвестиций со стороны девелоперских компаний - как в относительном, так и абсолютном выражении: если в I полугодии 2016 г. объем инвестиций девелоперов составил порядка $ 211 млн., что составляло 8,5%, в I полугодии 2017 г. объем инвестиций вырос более, чем на 67% и составил $353 млн. - 19% от общего объема.

Интересно, что в I полугодии 2017 г. инвесторами выступили представители торгового сегмента и фармацевтического – им принадлежит около 29% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $548 млн.


Сохраняется тренд на увеличение количества некрупных (мене $50 млн.) сделок – их доля выросла до 61%. Доля крупных сделок, напротив, сокращается.

Тенденция находит свое выражение и в сокращении среднего размера сделки – $ 81 млн. в I полугодии 2017г. Напомним, в I полугодии 2016г. размер средней сделки составлял $ 88,5 млн., а по итогам 2016 года 66% инвестиций в коммерческую недвижимость сформировано всего 5 сделками.

Качественные бизнес центры продолжают оставаться основным сегментом инвестиций в коммерческой недвижимости. В I полугодии 2017 г. объем инвестиций в офисную недвижимость составил $1 млрд., что на 45% меньше аналогичного периода 2016 – тогда инвестиции в офисную недвижимость составили $1,8 млрд. Необходимо отметить, что большая часть средств в офисном сегменте в I полугодии 2017 г. была направлена в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы и Санкт-Петербурга.

Крупнейшие инвестиционные сделки в офисном сегменте:

Альянсом российско-китайских инвесторов Fosun Eurasia Capital & Avica приобрел Торговый дом «Центральный военный универсальный магазин» (ТД «ЦВУМ») стоимостью порядка $180 млн.;

Подконтрольная Роману Авдееву структура "Инград-Сервис" купила БЦ Solutions (43 тыс. кв. м) стоимостью $71 млн.;

«Группа Сафмар» приобрела БЦ Dominion Tower (21,4 тыс. кв. м) общая сумма покупки составила порядка $41 млн.


Рекордная инвестиционная активность в первом полугодии 2017г. наблюдалась в сегменте торговой недвижимости.

Общий объем инвестированных средств в торговую недвижимость в I полугодии 2017 г. стал рекордным и составил около $687 млн. Для сравнения: в аналогичные периоды 2015 и 2016 г. инвестиции в торговую недвижимость составляли $97 млн. и $28 млн. соответственно. Нужно отметить, что значительный объем инвестиций сформирован одной крупной сделкой - покупкой ТЦ «Горбушкин Двор» (60 тыс. кв. м). Сумма сделки оценивается в $508 млн., что составляет 74% от общего объема вложений в торговые площади.


Активность на рынке складской недвижимости продолжает оставаться низкой. Всего в складском сегменте в I полугодии 2017 г. было реализовано сделок на сумму $134 млн. В аналогичном периоде 2016 г. объем инвестиций также был низок -$132 млн. В Iп 2015 году объем инвестиций в складскую недвижимость был выше более чем в два раза - $292 млн.

­­


Ставка капитализации в I полугодии 2017 г. для офисной недвижимости составила 10,5%, для торговой недвижимости – 11%, а для складской недвижимости – 12,5%.

Прогнозы

«Во втором полугодии 2017г. мы прогнозируем повышение инвестиционной активности и по итогам года, - отмечает Александр Морозов, директор департамента аналитики, консалтинга и оценки S.A. Ricci. - Объем инвестиций ожидается на уровне $5-6 млрд. Интересным для инвесторов останется сегмент офисной недвижимости, однако мы ожидаем новых, в том числе крупных, сделок с качественной торговой недвижимостью. В связи с проведением ЧМ 2018 следует ожидать интересных и неожиданных сделок с объектами гостиничной недвижимости».

Рубрики:
Еще по теме:
  • Офис будущего: компактный, гибкий, цифровой

    В 2020 году пандемия перевела рынок столичной офисной недвижимости в «красную зону» – количество сделок резко уменьшилось, вакансия выросла, объем занятых площадей упал. Но в резких изменениях рыночной конъюнктуры есть и плюсы – они усилили проявление прогрессивных трендов, заложенных в предыдущие годы, и создали условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке.

  • Чистый ажиотаж

    В пандемию многие владельцы бизнеса стали оптимизировать офисные площади, сдавать их в субаренду, отказались от запланированного ремонта помещений и прочее. Но если одним пришлось свернуть свой бизнес, то у других появились новые возможности для его развития. Дело в том, что именно в этот период резко выросла востребованность услуг по уборке и дезинфекции помещений, что привело к появлению новых игроков на рынке.

  • Их стало меньше

    В Москве резко снизился объем предложения элитного жилья

  • Ажиотаж & рекорд

    Эксперты подвели итоги 2020 года на рынке новостроек Новой Москвы. Как выяснилось, строительная отрасль столкнулась со многими трудностями: ограничения, связанные с пандемией, девальвация рубля, снижение цен на нефть. Тем не менее, кризиса удалось избежать. Покупательский спрос, благодаря введенной льготной ипотеки, быстро восстановился, при этом цены на первичное жилье продемонстрировали рекордный рост.  

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер РФ
Марат Хуснуллин
Нам катастрофически не хватает людей. Если даже мы откроем все границы и вернутся гастарбайтеры, которые у нас работали, нам все равно не будет хватать рабочих на стройках.
Гурьева Оксана Викторовна
Гурьева Оксана Викторовна
Замглавы Управления методологии ценообразования и мониторинга цен строительных ресурсов Главгосэкспертизы
Опрос СГ

Сколько лет исполняется «Строительной газете» 23 апреля 2021 года?


Показать результаты