Тема «хрущевок» и предстоящей реновации сегодня является одной из самых обсуждаемых как среди жителей Москвы, так и в профессиональном сообществе. На фоне высокого интереса эксперты ЦИАН решили изучить текущее предложение в столичных пятиэтажках.
Как оказалось, программа реновации не оказала значительного влияния ни на предложение, ни на спрос в этом сегменте. Во многом это связано с тем, что пока еще нет конкретной информации по срокам реализации и очередности сноса домов. На основании собранных данных специалисты ЦИАН составили рейтинг столичных районов, в которых сегодня выставлено на продажу наибольшее количество квартир в пятиэтажных домах, массово возводившихся в Москве в период с конца 1950-х по начало 1980-х годов.
В общей сложности в базе CIAN.RU по Москве на сегодняшний день представлено 5,3 тыс. лотов, которые расположены в пятиэтажных домах, попадающих под общепринятое определение «хрущевок». От общего объема предложения на вторичном рынке столицы это количество составляет около 6%.
Среди московских административных округов безоговорочным лидером является Восточный – на его долю приходится 20,7% всего объема предложения в хрущевских пятиэтажках. Стоит отметить, что по программе реновации именно в этом округе находится наибольшее количество адресов – 23,4% от общего количества домов подлежащих сносу. На втором месте идет Северный административный округ, в котором предлагается 15,3% всех квартир в пятиэтажках. Однако по количеству домов «под снос» этот округ занимает лишь шестое место (9,3%). И замыкает тройку Юго-Восточный административный округ с долей предложения 12,4%. При этом ЮВАО имеет долю 14,8% от количества сносимых пятиэтажек и с этим показателем занимает второе место.
Наименьшее количество квартир в хрущевских пятиэтажках выставлено на продажу в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах – в сумме 3,7% от общего объема. Так же ситуация обстоит и со сносом: в данных округах расположено лишь 2,2% домов, попадающих в программу реновации.
Если же рассматривать районы Москвы с самыми большими объемами предложения квартир в пятиэтажных домах, то в первую десятку входят локации из шести столичных округов: по 3 района из ВАО и САО, по одному – из Центрального, Юго-Западного, Юго-Восточного и Северо-Западного административных округов. Причем два района из десяти – Савеловский и Аэропорт – не включены в программу реновации. Еще в двух – Щукино и Академическом – в корпусах, «приговоренных» к сносу, сегодня не продается ни одной квартиры, а весь объем предложения в пятиэтажных домах относится либо к кирпичным постройкам середины-конца 1950-х годов, либо к панельным домам более поздних периодов индустриального домостроения. В общей сложности в десяти районах сосредоточено 26,5% всего предложения в хрущевских пятиэтажках.
В целом по рынку разброс цен в сегменте хрущевских пятиэтажных домов сегодня составляет от 2,7 млн рублей за квартиру в поселке Шишкин Лес в Новой Москве до 45 млн рублей за лот в пятиэтажке на улице Ефремова в Хамовниках. В первом случае объект находится в доме, подлежащем сносу – 83% собственников квартир в этом доме высказались «За». А вот дом с самой дорогой квартирой сноситься пока не будет. Наиболее же дорогостоящая квартира в зоне реновации обойдется в 21 млн рублей. Это бывшая коммуналка в пятиэтажке, 91% собственников квартир в которой выразили согласие принять участие в программе реновации.
1 место. Район Перово, ВАО
Доля по объему предложения: 3,78%
Доля по количеству сносимых домов: 4,77%
Первое место по объему предложения квартир в пятиэтажках занимает сегодня Перово. Это единственный район в столице, где количество лотов в продаже в данном сегменте превышает отметку в 200 единиц. В целом по локальному рынку диапазон цен в пятиэтажных домах составляет от 4,2 млн до 28 млн рублей. Однако верхняя планка относится к адресу, не вошедшему в программу реновации. Среди потенциально сносимых объектов «потолок» составляет 14,5 млн рублей, но 76% жителей дома 4 корпус 2 по улице Лазо проголосовали против сноса. В пятиэтажке, где продается самая доступная по цене квартира в Перово, 98% собственников проголосовали «За».
2 место. Район Измайлово, ВАО
Доля по объему предложения: 2,93%
Доля по количеству сносимых домов: 1,08%
На второй позиции идет еще один представитель ВАО – район Измайлово. Доля этой локации в структуре предложения квартир в хрущевских пятиэтажках составляет 2,93%. Однако по количеству домов, включенных в программу реновации, этот район находится далеко за пределами первой десятки. Стоимость квартир в пятиэтажках варьируется от 4,3 млн до 17,3 млн рублей. При этом как верхняя, так и нижняя граница относится к не сносимым домам. А в рамках программы реновации разброс составляет от 4,65 млн. Но обе квартиры относятся к домам, жители которых высказались за исключение из списков на снос.
3 место. Район Академический, ЮЗАО
Доля по объему предложения: 2,78%
Доля по количеству сносимых домов: 0,15%
«Бронза» у Академического района Юго-Западного административного округа, на долю которого приходится 2,78% объема предложения в пятиэтажках. Но только 7 домов на территории этого района вошли в программу сноса, что составляет лишь 0,15%. Ни в одном из них сегодня нет квартир на продажу. А в целом по району жилье в пятиэтажных «хрущевках» обойдется от 5,55 млн до 20,8 млн рублей.
4 место. Район Пресненский, ЦАО
Доля по объему предложения: 2,63%
Доля по количеству сносимых домов: 1,19%
Одну из ведущих позиций по объему предложения в пятиэтажках занял представитель Центрального административного округа – Пресненский. Его доля – 2,63%. Самая доступная квартира в рассматриваемом сегменте обойдется в 5,15 млн рублей, а самая дорогая – 35 млн рублей. Но в сносимых домах диапазон несколько уже. Минимум составляет 6,3 млн рублей, максимум – 17,2 млн рублей. В первом случае за снос проголосовали 69%, во втором – 78%.
5 место. Район Савеловский, САО
Доля по объему предложения: 2,49%
Доля по количеству сносимых домов: исключен из программы реновации
Топ-5 замыкает Савеловский район Северного административного округа, на долю которого приходится без малого два с половиной процента объема квартир в хрущевских пятиэтажках. Однако приобрести жилье в данной локации с расчетом на получение в перспективе квартиры в новом доме нельзя – район исключен из программы реновации. Стоимость квартир в пятиэтажках здесь лежит в диапазоне от 5,05 млн до 40 млн рублей.
В десятку районов с самыми большими объемами предложения в пятиэтажных домах хрущевского периода также вошли Богородское (ВАО, 2,48%), Щукино (СЗАО, 2,4%), Аэропорт (САО, 2,34%), Коптево (САО, 2,32%) и Кузьминки (ЮВАО, 2,31%). Причем последний занимает первое место по количеству домов, определенных под снос – 272 адреса или почти 6% от всего объема.
