Была команда «строиться!»

Была команда «строиться!»
Shutterstock
К июню в стране возводилось почти 113 млн «квадратов» индустриального жилья

По состоянию на июнь 2020 года в России силами 2667 застройщиков, представленных 4026 строительными компаниями, возводилось 11 698 домов на 2 260 378 квартир совокупной жилой площадью 112 977 341 кв. м (-16,8% к июню 2019-го). Более трети этого рабочего «метража» (36,7%) — 41 479 260 кв. м (821 220 квартир в 5 394 домах) — намечено к сдаче в эксплуатацию в этом году. Насколько существенные коррективы в эти планы внесет пандемия, покажет время. Но, к сожалению, «уточнение первоначальных сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», стало в России явлением распространенным и без всякого коронавируса. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные аналитического отчета Института развития строительной отрасли (ИРСО) о текущем индустриальном жилищном строительстве в стране.

Кто, что и где строит

Несмотря на то, что сегодня в России работает большое количество строительных компаний, 50% рынка контролирует всего сотня застройщиков. На их счету свыше 51 млн из всех строящихся «квадратов». При этом на долю десятки крупнейших девелоперов приходится 18% всего «метража». Первое место в стране по объемам текущего жилищного строительства уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 6,7 млн кв. м (5,9% строящихся площадей). На второй строчке — «Группа ЛСР» с 3,2 млн кв. м (2,9%). Замыкает тройку лидеров стройхолдинг Setl Group (2,5 млн кв. м/2,3%).


Основной объем российского индустриального жилья приходится на многоквартирные дома (МКД) — 10 622 здания (90,8% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 96,7% и 96,5% соответственно (2 185 204 квартиры и 108 983 366 «квадратов»). Оставшиеся 9,2% строящихся объектов — это 858 блокированных домов (таунхаусов) и 218 домов с апартаментами (7,3% и 1,9% рынка). Их жилой фонд включает в себя в общей сложности 75 174 квартиры площадью 4 623 975 кв. м. Новое жилье строится сейчас в 81 из 85 субъектов РФ. Однако почти половина (49%) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов. Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 952 домов на 300 697 квартир площадью 17 293 525 кв. м (15,3% всех строящихся «квадратов» в России). Еще 11,4% всех площадей (12 842 651 кв. м в 1 296 домах на 267 116 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. На двоих Москва и область «забирают» больше четверти (26,7%) всего российского «метража».

Вторая, «северная», агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,3% новых площадей (11,3% и 3% соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 12 730 789 кв. м в 744 домах на 293 516 квартир, в Ленобласти — 3 407 999 кв. м в 380 объектах на 89 130 квартир.

Еще 8% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 894 дома, рассчитанных на 193 049 квартир (9 081 116 кв. м).

Всего в стране сейчас возводится 4 491 жилой комплекс (ЖК). Самый крупный из них — петербургский ЖК «Цветной город» (застройщик «Группа ЛСР»), в него входит 56 домов на 21 425 квартир площадью 793 537 кв. м. Примечательно, что «гигантомания», столь присущая Северной столице (второй по масштабам ЖК в РФ — комплекс «Чистое небо» (24 корпуса, 20 464 квартиры на 694 132 «квадрата») — возводится здесь же, но уже компанией Setl Group), не находит отражения всредней площади квартир. Она в Санкт-Петербурге одна из самых маленьких в стране — 43,4 кв. м. Для сравнения: в среднем по России этот показатель равен 50 кв. м. Меньше, чем в городе на Неве, средняя «квадратура» только в Коми (42,9 кв. м), Адыгее (39 кв. м) и в соседней Ленобласти (всего 38,2 кв. м).

А вот самые просторные «среднестатистические» квартиры строятся сейчас в северокавказских республиках: в Ингушетии (91,1 кв. м), Чечне (77 кв. м), Дагестане (71,4 кв. м), Карачаево-Черкесии (68,9 кв. м), Кабардино-Балкарии (67,5 кв. м) и Северной Осетии-Алании (63,7 кв. м). Даже в Москве средняя площадь квартир гораздо «скромнее» — 57,5 кв. м.

Из чего и какого «роста»

Не менее интересен и текущий анализ строящихся в стране домов с точки зрения применяемых при их возведении стройматериалов. В большом почете у российских строителей (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом, в стране возводится 56% всего текущего «метража» (63 237 679 «квадратов» в 5 256 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 44 регионах, среди которых особенно выделяются десять, где доля монолитно-кирпичного домостроения превышает 70%: Карачаево-Черкесия (100%), Удмуртия (90,7%), Бурятия (82,2%), Краснодарский край (79,6%), Тульская область (78,4%), Чечня (72,2%), Омская (72,1%), Ленинградская (71%), Свердловская (70,6%) и Астраханская (70,4%) области.

На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 15,9% российских площадей (17 972 633 кв. м в 3 474 объектах). Кирпич преобладает в 29 регионах. При этом в шестнадцати из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. Есть и пятерка «кирпичных» лидеров с долей в 2/3 и выше: Мордовия (88,2%), Коми (86,7%), Новгородская (82,4%) и Тамбовская (80,4%) области, Марий Эл (76,7%).

«Бронза» — у некогда очень востребованной «панели». Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 13,6% всех площадей (15 341 811 кв. м в 1 264 жилых зданиях). При этом в пяти субъектах РФ «панель» уверенно занимает первое место, а в одном из них — на Камчатке ее доля даже составляет все 100%.

Блочное домостроение используется при строительстве 1122 домов площадью 9 116 880 кв. м (8,1% рынка). Больше всего оно развито в трех регионах. К примеру, в Еврейской автономной области блоки — вообще единственный стройматериал.

«Монолит», применяемый сейчас при возведении 566 объектов площадью 7 283 708 «квадратов» (6,4%), не имеет максимальной доли ни в одном субъекте РФ. Представлены (но очень слабо, естественно) в стране и экзотические для многоквартирных домов технологии — каркасно-щитовое и деревянное домостроение: 5 620 и 5822 кв. м в 15 жилых строениях (доля меньше 0,1%).

Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12 этажей. Больше всего в стране строится сейчас 9-12 этажных домов — 2 523 здания (21,6% всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (32 345 654 кв. м, или 28,6% всех жилых площадей). Таких домов строится 2 146 (или 18,3% всех объектов). На долю 1-3-этажных домов приходится 16,5% строящихся сейчас домов (1933 здания), 4-8-этажных объектов строится 17,9% (2089 строений), 13-17-этажных домов — 15,1% (1769 жилых зданий).


Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1238 домов (10,6% всех строящихся объектов). Самым высоким возводимым сейчас в стране домом считается 71-этажный МКД Capital Towers в Москве (застройщик Capital Group). Его ближайшие «преследователи» — 68-этажный дом с апартаментами Neva Towers и 65-этажная Will Towers от компаний «СТ Тауэрс» и Capital Group соответственно. Оба эти проекта реализуются также в столице.

А вот самый «вместительный» (по общей площади расположенного в нем жилья) строящийся домнаходится в Башкортостане. В уфимский «Остров Гранд» от застройщика «Дионис» поместилось сразу 152 306 «квадратов».

И самое главное — когда

Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 4 311 домов (43,4% всех ныне строящихся). Строительству 8,9% объектов (1039 зданий) старт был дан в 2019 году. В текущем году «добро» уже успели получить 156 девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 1,3% всех строящихся домов и площадей (1 449 497 «квадратов» в 29 553 квартирах).

При этом — по документам — в стране до сих пор ведутся работы по возведению 211 жилых домов площадью 1 868 538 кв. м, разрешительные бумаги на которые были получены с апреля 1994-го по декабрь 2012-го (!). Таких откровенных долгостроев в стране — 1,8% от всех возводимых сейчас объектов. И это без учета последующих переносов сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Факты «уточнения даты ввода домов» зафиксированы ИРСО в подавляющем большинстве регионов. «Укладываются» в заявленные графики лишь строители Коми, Сахалина и Севастополя. А вот в «антилидерах» по этому показателю — застройщики из Ингушетии, Камчатского края и Омской области, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 35, 33 и 31 месяц соответственно. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет сейчас 8,4 месяца.

Наиболее показателен анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов — в пересчете на совокупную площадь жилья. Так, к примеру, из 41 479 260 «квадратов», объявленных к вводу в 2020 году, 7 896 930 кв. м изначально должны были быть сданы в 2019 году. Еще 4 231 369 кв. м покупатели ждут с 2018 года. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 2 963 296 кв. м. В сумме это 36,3% текущего ввода. И обладателям этого жилья, можно сказать, повезло куда больше, чем тем, кто планирует отпраздновать новоселье в этом году с 11-летним опозданием (ввод их 6 602 «квадратов» откладывался с 2009 года).

3,6 млн «квадратов» жилой недвижимости возводится в среднем в месяц в стране по данным Росстата

85 ;472 руб./кв. м составляет сейчас, по оценкам ИРСО, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья в России (+17,8% к июню 2019 года)

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).


Еще по теме:
  • Активность поднимает цены

    На рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы сократился объем предложения и поднялись цены

  • Не частное дело

    Индивидуальное жилищное строительство может стать одним из драйверов развития отрасли. Так, по итогам прошлого года объем ИЖС в стране вырос на 18,8% и достиг 38,5 млн кв. метров. За год населением было возведено свыше 262 тыс. жилых домов. Однако сегодня существуют факторы, которые пока сдерживают развитие индивидуального жилищного строительства.

  • Ждать три года

    Власти Подмосковья обещают решить проблему дольщиков в 2023 году

  • Ускорение после перестройки

    Минстрою предложили сократить сроки раскрытия эскроу для девелоперов

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Кризиса на рынке новостроек мы точно не боимся. Набор инструментов, которые присутствуют в федеральном проекте "Жилье", должен простимулировать и спрос, и предложение
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)