Денежный вопрос

Денежный вопрос
Shutterstock
Какие факторы сдерживают развитие проектного финансирования

К декабрю 2020 года общая сумма кредитных линий, открытых банками для застройщиков в рамках проектного финансирования, превысила 2 трлн рублей. Примерно 45% этих средств уже получены компаниями и вложены в строительство. На заемные средства в стране сегодня возводится уже почти половина всех новых жилых площадей. Однако процесс развивается неравномерно, эксперты отмечают значительные различия в объемах проектного финансирования по регионам.

Объемные достижения

Использование нового механизма финансирования жилищного строительства стало обязательным с 1 июля 2019 года. На сегодняшний день, по данным «ДОМ.РФ», из 98,7 млн кв. метров строящегося в России жилья 45,3 млн «квадратов» (46%) возводится в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. За полтора года этот показатель почти сравнялся с объемами строительства жилья с прямым привлечением средств граждан (47,1 млн кв. метров/ 48%). Оставшиеся 6% (6,3 млн «квадратов») новостроек возводятся застройщиками за счет собственных средств — без ДДУ и банковских кредитов.

По данным Центробанка РФ, тридцать коммерческих банков в рамках одобренных кредитных линий уже реально выдали компаниям-застройщикам свыше 833 млрд рублей. При этом объем средств граждан, хранящихся на счетах эскроу, составляет сейчас 850 млрд рублей. Таким образом, получается, что текущая задолженность застройщиков перед банками с лихвой перекрыта деньгами населения, размещенными на счетах.

В ходе недавних парламентских слушаний председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко сообщил, что профильный комитет направил в регионы и федеральные органы исполнительной власти запросы с целью выяснить положение дел с проектным финансированием. «Анализ полученной информации позволяет с уверенностью говорить о состоявшемся переходе на проектное финансирование деятельности застройщиков», — заявил сенатор. По его словам, более половины регионов уже имеют сегодня проекты, реализованные с использованием проектного финансирования. «При этом следует особо подчеркнуть, что ни один дом, строящийся сейчас таким образом, пока не стал проблемным», — заявил Мельниченко.

Со своей стороны, заместитель председателя ЦБ РФ Ольга Полякова отметила, что у российских банков имеются сегодня достаточные ресурсы для кредитования строительства жилья. По ее мнению, цифры говорят сами за себя. «Я не помню за всю историю существования российского банковского сектора, чтобы у нас был такой объем лимита на строительный сектор, — заявила она. — По сравнению с началом года этот показатель прибавил свыше 1 трлн рублей (на 1 января сумма открытых кредитных линий равнялась 922 млрд рублей. — «СГ»). Мы не отмечаем таких темпов кредитования ни по одной другой отрасли, как в строительстве, в условиях пандемии мы наблюдали в апреле-мае небольшое снижение, но оно быстро сменилось дальнейшим подъемом». Но самое главное, по мнению Ольги Поляковой — это процентная ставка, которая выплачивается сейчас застройщиками. «Она находится практически на минимальных уровнях, — отметила зампред ЦБ РФ. — По тем данным, которые мы получаем от банков, в ряде случаев ставка достигает 0,5%, что существенно ниже ключевой, и тем более — рыночной».

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков высказал мнение, что проектное финансирование перестало вызывать опасения у застройщиков и по качественным проектам привело к экономии затрат. Если раньше отчисления в Фонд дольщиков составляли порядка 1,2% от стоимости по ДДУ, то теперь нагрузка снизилась в среднем до 1%.

Неравномерные регионы

Вместе с тем из статистических данных хорошо видно, что проникновение проектного финансирования в практику жилищного строительства происходит неравномерно. Есть регионы-лидеры, это порядка 24 субъектов, где доля строительства по новым правилам превышает 60%. Среди них — Республика Мордовия, Воронежская, Пензенская, Новгородская, Оренбургская области и другие. В двух субъектах — в Курганской области и Калмыкии — с использованием проектного финансирования возводится 100% нового жилья. Однако есть регионы, у которых данный показатель ниже 30%, это, например, Республика Дагестан и Республика Северная Осетия – Алания, Ивановская и Владимирская области. И есть ряд регионов, в которых практика применения механизма проектного финансирования отсутствует вовсе, — это Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Мурманская область. На этот «перекос» обратил внимание и Антон Глушков. «Если посмотреть статистику по распределению кредитных договоров по проектному финансированию, то почти половина из них (866 млрд из 2 трлн рублей) приходится на Москву, еще 144 млрд — на Санкт-Петербург», — сообщил он.


Говоря о неравномерном распространении проектного финансирования по регионам, Олег Мельниченко отметил, что это не всегда связано с финансовыми аспектами. «Есть ряд регионов, в которых традиционно более развитым является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на которое, как мы знаем, институт проектного финансирования пока не распространяется, хотя этот вопрос прорабатывается», — сообщил Мельниченко. По мнению сенатора, было бы полезно ускорить распространение механизма проектного финансирования на ИЖС, это стимулировало бы развитие индустриального способа строительства частных домов.

Проблемные места

Участники слушаний остановились и на некоторых проблемах, связанных с внедрением проектного финансирования. Первая заключается в нежелании банков предоставлять средства для низкомаржинальных проектов. «Сейчас в правительстве подготовлен проект документа, предусматривающего субсидирование процентной ставки по кредитам, выдаваемым застройщикам, которые реализуют низкомаржинальные проекты жилищного строительства», — напомнил Олег Мельниченко. Однако пока не ясно, насколько масштабной может быть господдержка таких проектов.

Вторая группа проблем связана с отсутствием исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны представить в банк для получения проектного финансирования, а также с длительными сроками рассмотрения заявок. «Установление предельного срока рассмотрения банками заявок застройщиков и исчерпывающего перечня документов для получения кредита расценивается регулятором как применение нерыночного механизма регулирования», — отметил сенатор. В этой связи он напомнил о поручении главы государства правительству и ЦБ РФ принять меры, направленные на сокращение сроков предоставления застройщикам проектного финансирования и упрощение порядка его предоставления.

Третья проблема, которая с самого начала реформы очень волнует застройщиков, касается отсутствия механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу при достижении определенной степени строительной готовности объекта. Наличие такого механизма в условиях отсутствия у застройщиков свободных денежных средств позволило бы обеспечить застройщиков дополнительными финансовыми ресурсами. Однако ЦБ РФ по-прежнему выступает против предоставления застройщикам досрочного доступа к деньгам дольщиков. «Мы пока не готовы поддержать поэтапное раскрытие счетов эскроу, поскольку все-таки это создает достаточно существенные риски с точки зрения защиты прав наших граждан», — заявила Ольга Полякова. Она подчеркнула, что и экономический эффект от поэтапного раскрытия счетов эскроу не вполне очевиден, поскольку ставка должна будет возрастать по мере перечисления этих денежных средств застройщику. Впрочем, зампред ЦБ не исключила, что к более предметному обсуждению данного вопроса можно будет вернуться через год-два.

64 млрд рублей составила общая сумма эскроу-счетов, раскрытых к концу ноября по 299 девелоперским проектам в 55 регионах


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Декларируй это

    Методы проверки деятельности налогоплательщиков в сфере недвижимости с каждым годом совершенствуются. Помимо анализа движения денежных средств по банковским счетам и движения товарооборота по данным книг покупок и продаж участников финансово-хозяйственных сделок Федеральная налоговая служба (ФНС) разрабатывает методики для автоматического анализа сведений из онлайн-касс, данных Федеральной таможенной службы, сведений об IP-адресах и многое другое.

  • Яблоко надежды

    Партия «Яблоко» представляет свой план решения жилищной проблемы

  • Седьмой стотысячник

    Краснодар вошел в число городов России, где стоимость одного метра в новостройках превысила 100 тыс. рублей

  • Вместе — сила!

    Татарстанские ТСЖ и ЖСК создают профильный «профсоюз»

Цитата
Михаил Мишустин
Председатель правительства Российской Федерации
Михаил Мишустин
Мне очень понравился Южно-Сахалинск, да и на Итурупе очень красиво. Красиво организовано – территориальное планирование продуманное. Здесь практически нет, скажем так, неприглядных объектов недвижимости.
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Опрос СГ

Каким должен быть минимальный месячный семейный доход для оформления ипотеки?


Показать результаты