Денежный вопрос

Денежный вопрос
Shutterstock
Какие факторы сдерживают развитие проектного финансирования

К декабрю 2020 года общая сумма кредитных линий, открытых банками для застройщиков в рамках проектного финансирования, превысила 2 трлн рублей. Примерно 45% этих средств уже получены компаниями и вложены в строительство. На заемные средства в стране сегодня возводится уже почти половина всех новых жилых площадей. Однако процесс развивается неравномерно, эксперты отмечают значительные различия в объемах проектного финансирования по регионам.

Объемные достижения

Использование нового механизма финансирования жилищного строительства стало обязательным с 1 июля 2019 года. На сегодняшний день, по данным «ДОМ.РФ», из 98,7 млн кв. метров строящегося в России жилья 45,3 млн «квадратов» (46%) возводится в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. За полтора года этот показатель почти сравнялся с объемами строительства жилья с прямым привлечением средств граждан (47,1 млн кв. метров/ 48%). Оставшиеся 6% (6,3 млн «квадратов») новостроек возводятся застройщиками за счет собственных средств — без ДДУ и банковских кредитов.

По данным Центробанка РФ, тридцать коммерческих банков в рамках одобренных кредитных линий уже реально выдали компаниям-застройщикам свыше 833 млрд рублей. При этом объем средств граждан, хранящихся на счетах эскроу, составляет сейчас 850 млрд рублей. Таким образом, получается, что текущая задолженность застройщиков перед банками с лихвой перекрыта деньгами населения, размещенными на счетах.

В ходе недавних парламентских слушаний председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко сообщил, что профильный комитет направил в регионы и федеральные органы исполнительной власти запросы с целью выяснить положение дел с проектным финансированием. «Анализ полученной информации позволяет с уверенностью говорить о состоявшемся переходе на проектное финансирование деятельности застройщиков», — заявил сенатор. По его словам, более половины регионов уже имеют сегодня проекты, реализованные с использованием проектного финансирования. «При этом следует особо подчеркнуть, что ни один дом, строящийся сейчас таким образом, пока не стал проблемным», — заявил Мельниченко.

Со своей стороны, заместитель председателя ЦБ РФ Ольга Полякова отметила, что у российских банков имеются сегодня достаточные ресурсы для кредитования строительства жилья. По ее мнению, цифры говорят сами за себя. «Я не помню за всю историю существования российского банковского сектора, чтобы у нас был такой объем лимита на строительный сектор, — заявила она. — По сравнению с началом года этот показатель прибавил свыше 1 трлн рублей (на 1 января сумма открытых кредитных линий равнялась 922 млрд рублей. — «СГ»). Мы не отмечаем таких темпов кредитования ни по одной другой отрасли, как в строительстве, в условиях пандемии мы наблюдали в апреле-мае небольшое снижение, но оно быстро сменилось дальнейшим подъемом». Но самое главное, по мнению Ольги Поляковой — это процентная ставка, которая выплачивается сейчас застройщиками. «Она находится практически на минимальных уровнях, — отметила зампред ЦБ РФ. — По тем данным, которые мы получаем от банков, в ряде случаев ставка достигает 0,5%, что существенно ниже ключевой, и тем более — рыночной».

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков высказал мнение, что проектное финансирование перестало вызывать опасения у застройщиков и по качественным проектам привело к экономии затрат. Если раньше отчисления в Фонд дольщиков составляли порядка 1,2% от стоимости по ДДУ, то теперь нагрузка снизилась в среднем до 1%.

Неравномерные регионы

Вместе с тем из статистических данных хорошо видно, что проникновение проектного финансирования в практику жилищного строительства происходит неравномерно. Есть регионы-лидеры, это порядка 24 субъектов, где доля строительства по новым правилам превышает 60%. Среди них — Республика Мордовия, Воронежская, Пензенская, Новгородская, Оренбургская области и другие. В двух субъектах — в Курганской области и Калмыкии — с использованием проектного финансирования возводится 100% нового жилья. Однако есть регионы, у которых данный показатель ниже 30%, это, например, Республика Дагестан и Республика Северная Осетия – Алания, Ивановская и Владимирская области. И есть ряд регионов, в которых практика применения механизма проектного финансирования отсутствует вовсе, — это Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Мурманская область. На этот «перекос» обратил внимание и Антон Глушков. «Если посмотреть статистику по распределению кредитных договоров по проектному финансированию, то почти половина из них (866 млрд из 2 трлн рублей) приходится на Москву, еще 144 млрд — на Санкт-Петербург», — сообщил он.


Говоря о неравномерном распространении проектного финансирования по регионам, Олег Мельниченко отметил, что это не всегда связано с финансовыми аспектами. «Есть ряд регионов, в которых традиционно более развитым является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на которое, как мы знаем, институт проектного финансирования пока не распространяется, хотя этот вопрос прорабатывается», — сообщил Мельниченко. По мнению сенатора, было бы полезно ускорить распространение механизма проектного финансирования на ИЖС, это стимулировало бы развитие индустриального способа строительства частных домов.

Проблемные места

Участники слушаний остановились и на некоторых проблемах, связанных с внедрением проектного финансирования. Первая заключается в нежелании банков предоставлять средства для низкомаржинальных проектов. «Сейчас в правительстве подготовлен проект документа, предусматривающего субсидирование процентной ставки по кредитам, выдаваемым застройщикам, которые реализуют низкомаржинальные проекты жилищного строительства», — напомнил Олег Мельниченко. Однако пока не ясно, насколько масштабной может быть господдержка таких проектов.

Вторая группа проблем связана с отсутствием исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны представить в банк для получения проектного финансирования, а также с длительными сроками рассмотрения заявок. «Установление предельного срока рассмотрения банками заявок застройщиков и исчерпывающего перечня документов для получения кредита расценивается регулятором как применение нерыночного механизма регулирования», — отметил сенатор. В этой связи он напомнил о поручении главы государства правительству и ЦБ РФ принять меры, направленные на сокращение сроков предоставления застройщикам проектного финансирования и упрощение порядка его предоставления.

Третья проблема, которая с самого начала реформы очень волнует застройщиков, касается отсутствия механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу при достижении определенной степени строительной готовности объекта. Наличие такого механизма в условиях отсутствия у застройщиков свободных денежных средств позволило бы обеспечить застройщиков дополнительными финансовыми ресурсами. Однако ЦБ РФ по-прежнему выступает против предоставления застройщикам досрочного доступа к деньгам дольщиков. «Мы пока не готовы поддержать поэтапное раскрытие счетов эскроу, поскольку все-таки это создает достаточно существенные риски с точки зрения защиты прав наших граждан», — заявила Ольга Полякова. Она подчеркнула, что и экономический эффект от поэтапного раскрытия счетов эскроу не вполне очевиден, поскольку ставка должна будет возрастать по мере перечисления этих денежных средств застройщику. Впрочем, зампред ЦБ не исключила, что к более предметному обсуждению данного вопроса можно будет вернуться через год-два.

64 млрд рублей составила общая сумма эскроу-счетов, раскрытых к концу ноября по 299 девелоперским проектам в 55 регионах


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Пересмотреть подходы к бизнесу

    На Гайдаровском форуме обсудили механизмы финансирования стройки

  • Не сдавая позиций

    «Строительная газета» по итогам 2020 года стала победителем престижной всероссийской журналисткой премии JOY в номинации «Профильное издание года». Профессионалы рынка недвижимости признают издание лучшим в отрасли пятый год подряд. Премия проводится авторитетной Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости.

  • Дольщики против застройщиков

    В последние несколько лет застройщики серьезно обеспокоены проблемой так называемого потребительского экстремизма. Многочисленные юридические компании обещают покупателям квартир в новостройках взыскать со строителей через суд крупные неустойки за выявленные недоделки. Суммы таких исков могут не только многократно превышать стоимость устранения дефектов, но и быть сопоставимыми с ценой квартиры.

  • Решим по ситуации

    НОСТРОЙ подвел предварительные итоги работы «антикризисного» центра

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер РФ
Марат Хуснуллин
Считаю, что выход один — мы должны научиться жить и работать и при коронавирусе. Не могут строители дома отсиживаться. Будем использовать опыт, уже накопленный весной. В тех регионах, где сейчас хорошие показатели, стройки вообще не останавливались. Да и заболеваемость опасным вирусом в целом в строительстве меньше, чем в других отраслях. Это и понятно, работа на свежем воздухе, с соблюдением социальной дистанции. Будем работать.
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»