Доход определяет сознание

Доход определяет сознание
sibpromstroy.ru
Характеристики жилья меняются под воздействием экономических факторов

Ситуация на рынке жилья определялась в минувшем году двумя важными факторами — макроэкономическим и регуляторным. В первом случае речь идет о стагнации в экономике и снижении платежеспособного спроса. Во втором — о реформе долевого строительства и переходе на проектное финансирование и счета эскроу. Уже немало написано о том, как эти обстоятельства повлияют на цены, финансовое положение застройщиков и их бизнес-модели. Мы же решили накануне Нового года спросить представителей компаний, как под воздействием внешних обстоятельств меняется сам продукт — жилье?

Повышение стоимости финансирования (замена бесплатных денег дольщиков на кредиты банков) приводит к тому, что девелоперы стараются компенсировать дополнительные расходы на проценты за счет снижения себестоимости строительства, считает заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров. «Возможно, будут отказываться от импортных материалов в пользу отечественных, менее изысканных», — говорит он.

Кроме того, ограниченные финансовые возможности покупателей заставляют девелоперов строить квартиры поменьше. «Главный тренд в развитии отрасли — изменение самого продукта жилищного строительства, — говорит генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. — Мы наблюдаем сокращение средней площади квартиры на рынке».

С тем, что доля квартир большой площади постепенно снижается, согласен и коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «В текущей экономической ситуации покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры, — отмечает он. — В ответ на это девелоперы начали уменьшать средние площади квартир, но с сохранением функциональности планировок, наибольшим спросом сегодня пользуются студии и квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной». Эта тенденция проявляется и в проектах бизнес-класса. Как рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, появляются квартиры с увеличенной высотой потолков и вторым светом, где есть возможность организовать над частью первого уровня второй этаж и фактически увеличить площадь квартиры в 1,5 раза.

Еще одним трендом становятся квартиры с отделкой. Если пять лет назад рынок предлагал только 8% квартир с отделкой, то сегодня эта доля выросла до 40%. Ипотечная ставка в 2-3 раза ниже, чем проценты по обычному потребительскому кредиту, который покупатель жилья может взять на ремонт. «Приобретать квартиру, в которой отделка уже включена в ипотеку, выгоднее, чем брать отдельный кредит на ремонт», — говорит Дмитрий Ребров. Свою роль играет и то, что все больше покупателей приобретают новое жилье, уже имея опыт жизни в доме, где несколько лет после ввода идут бесконечные ремонты. Предложение квартир с отделкой дает определенную гарантию, что массового шумного ремонта со штроблением стен не будет и дом сразу заживет нормальной жизнь новоселов.


«Трендом-2019» можно назвать и «гаджетизацию» жилья. Девелоперы начали массово выводить на рынок «умные» опции: системы безопасности, видеонаблюдения, смарт-доступ, системы пассивной безопасности от протечек, делать специальные приложения для жителей комплекса, позволяющие им взаимодействовать с управляющей компанией и другими сервисами с мобильного телефона или планшета. «Клиенты, как правило, с одобрением относятся к таким инновационным решениям и цифровому управлению своим жильем, — говорит первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. — Я уж не говорю об экономии на оплате услуг ЖКХ, которая становится все более актуальной не только для покупателей бюджетного жилья, но и для владельцев квартир высоких сегментов. По нашим подсчетам, после установки системы «умный дом» ежемесячные затраты только на электричество сокращаются не менее чем на 30%, а экономия расходов на воду и тепло составляет до 50%».

Девелоперы отмечают также, что если 5-7 лет назад покупателя волновала только сама квартира — ее площадь, планировка, отделка, то теперь заметно возросли требования к внутренней и окружающей инфраструктуре, утверждает заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Иван Романов. Строители стали ответственнее подходить к вопросу о внешнем облике дома. За последние несколько лет новостройки перестали быть похожими друг на друга, появились новые дома с яркими и узнаваемыми фасадами. Причем с развитием технологий и появлением новых строительных материалов девелопер может не только сделать дом красивее, но и улучшить его качественные характеристики: повысить энергоэффективность, экологичность, долговечность.

Новые тенденции наблюдаются и в оформлении общественных пространств и подъездов. Игорь Сибренков рассказывает, что в новых домах все чаще можно встретить лаунж-зоны на первом этаже, круглосуточные консьерж-сервисы, постаматы. При этом, если ранее в подъездах обычно устраивали пандусы, то сегодня выходы на улицу, как правило, располагаются на уровне земли. На первых этажах девелоперы проектируют места для размещения магазинов и предприятий сферы обслуживания. Причем арендаторы должны соответствовать уровню проекта. В новостройках стандартного, комфорт- и бизнес-класса и уровень инфраструктуры будет разным.

Ну и, конечно, особое значение приобретает благоустройство дворовых территорий. По мнению девелоперов, благоустройство и ландшафтный дизайн придомовой территории значительно повышает привлекательность дома в глазах покупателя и при прочих равных может стать решающим фактором при выборе новостройки. «Причем в будущем эта тенденция будет только развиваться», — уверен Игорь Сибренков.

Генеральный директор RD Residence Иоланта Овчинникова отмечает, что в 2019 году по-прежнему популярной была геопластика. Имитируя рельеф естественных ландшафтов, архитекторы и дизайнеры создают детские игровые площадки в виде пещер, холмов, скал, морских волн. Кроме того, широко используются малые архитектурные формы из архитектурного бетона. Этот материал часто используют также для внутренней отделки помещений и создания предметов интерьера. Он отличается от стандартного материала своим составом и эксплуатационными качествами. В ЖК бизнес-класса из архитектурного бетона создают декоративные элементы для отделки фасадов, благоустройства территории, устраняют недостатки конструкций. Материал позволяет имитировать естественные горные породы: мрамор или природный песчаник.

Пока не вступил в силу стандарт по озеленению территорий жилых комплексов (планируется, что это произойдет в 2020 году), каждый застройщик воплощает в жизнь решения, предложенные ландшафтными дизайнерами. Популярны по-прежнему: газоны, крупномеры декоративных деревьев, разнотравье и кустарники различных форм.

Цитата в тему:

Руководитель управления продаж ЖК «Композиция №24» Эля Ахмерова:

«В уходящем году жилая недвижимость снова попала в поле зрения инвестиционных покупателей. Причина — в снижении ставок по депозитам. Инвестиции в недвижимость приобретают большую актуальность по сравнению с вкладами, инвесторы новым взглядом оценивают рынок жилья»

В ожидании роста цен

Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК:

Screenshot_1.png

Введение эскроу-счетов стало одним из самых заметных событий прошедшего года. Когда законопроект был еще на стадии согласования, резко активизировался процесс проектирования и экспертизы новых проектов от застройщиков. После чего последовал спад введения новых проектов. С началом применения эскроу-счетов выросла себестоимость строительства, а некоторые компании просто не смогли соответствовать новым требованиям, поэтому объявили себя банкротами. У покупателей благодаря эскроу-счетам есть иллюзия того, что деньги потратят на стройку и все гарантировано будет построено.

Но все же новая система не дает полных гарантий, что застройщик не разорится. Если все же банкротство случится, дольщик в лучшем случае получит свою недвижимость в другие сроки или заберет вложенные деньги, которые за время строительства частично обесценятся. Введение эскроу-счетов неизбежно приведет к росту цен, он будет происходит постепенно и может быть сразу не так заметен. В 2019 году ведущие банки страны снизили ипотечные ставки. Это должно поддержать покупательскую активность населения, но в целом не сможет компенсировать рост цен, который ожидается в следующем году. Для тех, кто ждал подходящего времени для покупки, сейчас лучшие условия — низкая ставка, цены еще не повысились.


В будущем эффект от сниженной ставки по ипотеке будет заметен все меньше. В ноябре минувшего года в столице вступило в силу постановление правительства о том, что теперь все застройщики обязаны сдавать квартиры с отделкой. Это приведет к увеличению цены за квартиру в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. руб. за квадратный метр. Популярного среди покупателей варианта предчистовой отделки White Box тоже не будет. Эти нововведения могут привести к замедлению темпов продаж и падению объемов и темпов строительства.

Офисы в дефиците

Президент «Галс-Девелопмент» Виктор Адамов:

Screenshot_1.png
Одним из трендов минувшего года стал дефицит офисных площадей. После 2014 года в России заметно «просело» строительство коммерческой недвижимости, и сегодня ощущается нехватка качественных офисов. За первые три квартала 2019 года объем поглощения вырос на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. При этом заметен рост спроса на аренду. В нашем бизнес-парке «Искра» очень востребованы и аренда, и покупка площадей. А в Санкт-Петербурге дефицит столь велик, что компании хотят софинансировать строительство.

В рамках проекта «Невская Ратуша» мы возведем три офисных здания в концепции build-to-suit. Кроме того, московские власти выступили с инициативой о предоставлении льгот девелоперам, которые будут строить бизнес-центры за пределами ТТК. Сложившаяся ситуация будет стимулировать девелоперов оперативно выводить на рынок новые офисные проекты.


Другой важной тенденцией стал спрос на новые технологии, в частности, на установку системы «Умный дом». Жилье и апартаменты все чаще получают новые опции. Мы проделали большую работу в рамках проекта Build Up. Это первый акселератор технологических стартапов рынка недвижимости, реализованный нами совместно с партнерами по рынку и Фондом «Сколково». Мы собрали новые бизнес-идеи и выбрали лучшие. «Умный дом» постепенно выходит за пределы квартир и распространяется уже на все здание и прилегающую территорию. Мы уверены, что спрос на подобные функции будет расти, а технологии станут частью нашей повседневности. Стоит также отметить, что на рынке растет популярность объектов с отделкой, причем и в коммерческом, и в жилом секторах. В связи с этим увеличивается и количество соответствующих предложений.

По итогам текущего года из девятнадцати вышедших на рынок проектов десять (то есть больше половины) предлагались покупателям с чистовой отделкой, а покупатели двух из них получали в придачу некоторые элементы интерьера и меблировку. Главная причина этого не в экономии денежных средств, а в том, что люди не хотят жить несколько лет в ремонте. Полагаем, что в дальнейшем данный тренд укрепится и будет определять поведение рынка в 2020 году.

Новые опции

Управляющий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков:

Screenshot_1.png
В этом году ЦБ вновь начал снижать ключевую ставку. В результате ипотечные ставки тоже пошли вниз. В первой половине 2020 года мы ожидаем сохранения этого тренда, что будет стимулировать спрос на недвижимость, а доля ипотечных сделок будет расти. В результате введения проектного финансирования рынок стал прозрачнее, но гарантии предполагают увеличение стоимости фондирования и, как результат, рост стоимости жилья. Поскольку сильной тенденции к росту объемов продаж не будет, компании станут увеличивать маржу, тем более, что оснований для продаж жилья по низким ценам на начальных этапах строительства у них теперь нет. Зато сроки строительства стали критично важны и напрямую влияют на прибыльность объектов.


Цифровизация девелопмента и взаимодействия с клиентом на всех этапах — от продаж до последующего обслуживания — станут заметно влиять на сам продукт. Покупатель все больше внимания будет обращать на характеристики, которые ранее считались сопутствующими, — мастер-план района, шеринговую инфраструктуру и зоны общего пользования, комфорт и безопасность, общественные пространства. С развитием технологий строительства и PropTech эти опции приобретают дополнительную ценность, становятся все более весомыми. На этой основе будет расширяться экосистема сервисного бизнеса: ремонт, брокеридж, выкуп квартир, системы умного дома и другие.

Справочно:

PropTech — термин, используемый для определения стартапов, которые предлагают технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости.

Не в эскроу дело

Директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина:

Screenshot_1.png

Стагнация экономики и снижение покупательской способности населения серьезно влияли на состояние рынка в минувшем году. Именно отсутствие роста доходов населения, а не переход на эскроу-счета, стало главным фактором, влиявшим на уровень спроса и темпы продаж. В июле Росреестр зафиксировал рекордное число сделок с новостройками — в 2 раза больше по сравнению с июлем 2018 года.

Однако связано это было с тем, что в преддверии перехода на проектное финансирование многие застройщики переоформляли целые пулы квартир на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать их в обход эскроу-счетов. И несмотря на это, число ДДУ, зарегистрированных за 11 месяцев в Москве, по сравнению с прошлым годом возросло всего на 5%. В августе-ноябре зафиксировано отставание от прошлогодних показателей в среднем на 20-25%. Причинами снижения спроса стали как высокая база (количество зарегистрированных ДДУ) прошлого года и исчерпание спроса последующих периодов, так и отсутствие роста доходов населения.


В 2019 году «Сити-XXI век» активно реализовывал свои проекты: апарт- комплекс премиум класса HILL8, расположенный в Останкинском районе СВАО Москвы, а также Миниполис Серебрица в Красногорске, микрорайон Опалиха. Кроме того, компания вывела на подмосковный рынок новостроек сразу два новых проекта: Миниполис Рафинад (Химки, микрорайон Свистуха) и Миниполис Дивное (Ленинский городской округ, около города Видное). Таким образом, компания наращивала объемы строительства, что благоприятно сказалось на показателях продаж. По новой схеме с использованием счетов эскроу в настоящее время реализуется только Миниполис Дивное. Этот проект имеет интересную концепцию (ориентирован на творческих людей), и темпы продаж превышают плановые. Исходно-разрешительная документация на остальные проекты компании была оформлена еще до перехода рынка на новые схемы работы.


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • КосМОПолитизм, дорого

    Главные тренды в оформлении общественных зон высокобюджетных новостроек Москвы

  • Трудности подключения

    Опрос, проведенный недавно ассоциацией «Национальное объединение застройщиков жилья», дал весьма любопытный результат. Оказывается, большинство компаний считает, что сегодня проблемы проектного финансирования постепенно отходят на второй план, а главная трудность состоит в высокой стоимости подключения объектов к газу, теплу, электричеству, а также в дороговизне земельных участков.

  • Точка сборки

    В Новосибирске прошел форум «Сибирская строительная неделя»

  • Услышать друг друга

    Власть и бизнес намерены сотрудничать при выработке ключевых решений для строительной отрасли

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Бармина Татьяна
Бармина Татьяна
Заместитель директора Правового департамента Минстроя России
Опрос СГ

Что важно для вас при покупке жилья в новостройке?


Показать результаты