Два года с эскроу

Два года с эскроу
Shutterstock
Первые итоги перехода на проектное финансирование

Два года назад российские застройщики перешли на новую финансовую схему работы: проектное финансирование и счета эскроу — специальные счета в банке, на которых деньги хранятся до выполнения девелопером определенных обязательств, в противном случае они возвращаются покупателю. Поначалу новая схема финансирования вызывала сомнения у участников рынка, но все оказалось не страшно, более того, она помогла в сложной ситуации прошлого года. Сейчас планируется перевод на эту схему и крупных проектов индивидуального жилого строительства.

По данным Банка России на 1 июня 2021 года, застройщикам раскрыто 108 353 счета эскроу общей суммой 309,3 млрд рублей, совокупный объем средств населения на счетах эскроу достиг почти 2 трлн, что на 29% больше текущей задолженности девелоперов по кредитам в рамках проектного финансирования. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам устанавливать пониженные ставки по кредитам застройщикам: 1,4-4,6% по разным федеральным округам, что значительно меньше, чем по другим кредитам юрлицам. «Средняя ставка по договорам для застройщиков снизилась до 3%. Для сравнения: средняя ставка в корпоративном кредитовании — 7,2%», — подтверждает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.

В аналитическом центре «ДОМ.РФ» отмечают и другие преимущества новой схемы: застройщики получили возможность софинансирования земельных участков за счет банковских средств, что значительно снизило их затраты на начальной стадии реализации проекта и позволило быстрее начинать новое строительство. Также повысилась финансовая устойчивость девелоперов: теперь они не зависят напрямую от динамики продаж в реализуемых проектах. Счета эскроу укрепили доверие граждан к сектору многоквартирного строительства: по данным прошлогоднего совместного опроса «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 77% россиян согласны с тем, что благодаря реформе риски покупателя жилья на стадии строительства снизились.

«Фактически современный дольщик в системе эскроу-финансирования становится консервативным вкладчиком, так как риски приобретения строящегося жилья существенно снизились и практически сопоставимы с приобретением готового жилья», — отмечает директор по инвестициям Capital Group Анатолий Романцов.

Отчасти благодаря новым правилам финансирования стройки запуски новых проектов многоквартирного строительства с прошлого августа растут: по подсчетам «ДОМ. РФ», запущено строительство 30,9 млн кв. м жилья — на 64% больше по сравнению с сопоставимым периодом 2019-2020 годов. Портфель многоквартирного строительства увеличивается с марта и приблизился к 100 млн кв. м. Самой быстрой при переходе на эскроу оказалась Москва. «Исходя из данных «ДОМ.РФ», по состоянию на начало июля 2021 года 64,8% квартир в новостройках Москвы реализовывалось с применением эскроу-счетов. За прошедший год данный показатель вырос на 12,8%», — говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Позитивные стороны проектного финансирования — безопасность средств дольщиков и то, что оно дисциплинирует девелоперские компании. «Организационные процессы улучшаются, отношения с подрядными организациями становятся более четкими», — отметил Юрий Черноиванов. Девелопер может сдать объект раньше на месяц, два или три, но более высокую скорость строительства обеспечить при соблюдении графика финансирования сложно. А вот строить медленнее — это проблема для застройщика. «Если возникают задержки, банк начинает задавать вопросы, когда компания наверстает упущенное. При увеличении отставания могут последовать различные санкции к девелоперу. У банка есть свои строительные эксперты, они внимательно контролируют ход реализации проекта», — рассказал эксперт.

При этом переход на новые правила был менее стрессовым, чем прогнозировалось. «Новостройки, которые строятся по эскроу, вызывают больше доверия у покупателей: механизм обеспечивает высокую защищенность дольщиков, — отмечает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. — Но среди проектов на высокой стадии готовности все еще не так много строящихся по эскроу, выбор таких новостроек ограничен, так что за те два года, что прошли с ввода новых правил, наши проекты, реализуемые без эскроу, оставались высоко востребованными».

Финансовая схема оказалась полезной и в условиях пандемии. «Счета эскроу сыграли позитивную роль в нестабильной ситуации, добавив уверенности и застройщикам в финансировании проектов, и покупателям, которые быстрее принимали решения по сделкам и не опасались за свои инвестиции», — говорит директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. К позитивным изменениям можно отнести и «чистку рынка».

«За два года отрасль перестроилась: застройщики либо ушли с рынка, либо научились привлекать проектное финансирование, — рассказывает вице-президент и акционер ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. — Есть и такая категория, которая достраивает начатые проекты и собирается покинуть рынок девелопмента». Этот тренд больше заметен в регионах России, где за два года существенно сократился объем вводимого жилья. По сути, отмечает Станислав Сагирян, происходит консолидация рынка, на нем остаются компании, умеющие привлекать проектное финансирование в нужном объеме и обладающие наработанной экспертизой в строительстве жилья. Застройщики, привыкшие строить только на деньги дольщиков, логично ушли с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, вводится меньше квадратных метров, что отразилось на стоимости недвижимости. Есть у новой схемы и определенные «болезни роста», например, изменение стоимости жилья.

«Переход на новые правила стал одной из причин подорожания жилья, так как объемы строительства упали в целом по стране и столичному региону, — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. — Во всех сегментах недвижимости только за последний квартал объемы предложения снизились на 16-17%. За год этот показатель составил более 30%. Но сократился объем предложения не только по причине снижения темпов вывода новых проектов, но и за счет взрывного спроса, который мы наблюдаем за последние 1,5 года». Например, Андрей Непомнящий уверен, что в премиальном проекте компании — доме Eleven — стоимость квадратного метра без эскроу-счетов была бы ниже на 8-10%.

К негативным последствиям застройщики относят и организационные изменения. «При новой модели взаимодействия с банками увеличилось количество отчетных документов, — отмечает Юрий Черноиванов. — Их сбором и подготовкой со стороны девелопера занимаются практически все основные подразделения — финансисты, бухгалтеры, юристы, строители, департамент продаж. Отчетность сдается ежемесячно и ежеквартально. Список ежеквартальных документов особенно обширен: графики строительных работ, продаж квартир, фотоотчеты, выполнение показателей».

И все же пока плюсов больше, чем минусов, а подводить финальные итоги перехода на новую схему можно будет не раньше середины 2022 года.


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Седьмой стотысячник

    Краснодар вошел в число городов России, где стоимость одного метра в новостройках превысила 100 тыс. рублей

  • Вместе — сила!

    Татарстанские ТСЖ и ЖСК создают профильный «профсоюз»

  • Реализовать потенциал строительства

    Дефицита или отсутствия жилья на селе и в малых городах быть не должно

  • Дорогие друзья!

    Строительная отрасль Кузбасса, в которой сегодня занято более 36 тысяч человек, является «локомотивом», одним из драйверов нашей экономики, площадкой для создания новых рабочих мест.

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер
Марат Хуснуллин
Из хорошей информации могу сказать, что на уровне правительства принято решение, о том, что мы будем удорожание стройматериалов оплачивать, постараемся компенсировать
Компания «Гарант»
Компания «Гарант»

Юристы компании «Гарант»

Опрос СГ

Ощутили ли вы изменение цен на аренду квартир?


Показать результаты