Дырки в заборе

Дырки в заборе

Как реформа долевого строительства скажется на продажах нежилых помещений

В середине лета начинается решающий этап реформы строительной отрасли. С 1 июля 2019 года многие проекты в сфере жилищного строительства перейдут на использование эскроу-счетов при оплате квартир. Это значит, что деньги покупателей будут поступать не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк. Там они будут оставаться до окончания строительства. Застройщики, лишенные бесплатных средств дольщиков, вынуждены будут переходить на проектное финансирование (банковское кредитование) или попытаются найти пути обхода ограничений. В этой связи особое значение приобретает проблема реализации нежилых помещений, в том числе и апартаментов.

Дмитрий ЛОГИНОВ руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»


Screenshot_1.png

Согласно действующей редакции 214-ФЗ, застройщики для реализации жилых помещений физическим лицам обязаны использовать только договоры долевого участия (ДДУ). Но при этом закон допускает продажу гражданам нежилых помещений как по ДДУ, так и на основании иных договорных конструкций, что предоставляет застройщикам возможность выбора формы договора.

Юридически апартаменты являются нежилыми помещениями, хотя, как правило, их приобретают, в основном, для проживания. Апартаменты дешевле квартир, поскольку при их проектировании и строительстве не обязательно соблюдать требования, действующие в отношении жилых помещений. Например, в части инсоляции и социальной инфраструктуры. Первоначально рынок таких объектов развивался в крупных городах. Апартаменты удобно строить там, где площадки под застройку ограничены, и соседние здания расположены очень близко. Но реформа долевого строительства способна изменить сам подход к строительству апартаментов в России. Поскольку речь идет о нежилых помещениях, то застройщики вправе продавать их как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Между тем, обязательное использование эскроу-счетов распространяется только на ДДУ, что делает переход на новую схему расчетов в сегменте апартаментов делом чисто добровольным. Как следствие, в ближайшие годы мы, возможно, будем наблюдать всплеск строительства апартаментов даже на тех площадках, где существует возможность жилой застройки. Кроме того, апартаменты могут выйти за пределы крупных городов и пойти в регионы.

Возможны любопытные ситуации и с другими нежилыми помещениями. Например, дольщик может приобретать квартиру по ДДУ, кладовку к ней и машино-место по предварительному договору купли-продажи, а коммерческие помещения на первом этаже — по договору соинвестирования.

Раньше такой разнобой не сильно влиял на рынок, ведь по всем договорным конструкциям застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков. По этой причине многие компании предпочитали реализовывать нежилые помещения по тем же ДДУ, что и квартиры. Однако схема с эскроу-счетами меняет ситуацию. После 1 июля 2019 года застройщики теряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков по ДДУ, в то время как прочие варианты не связаны с таким ограничением. Соответственно, появляется заинтересованность в отказе от ДДУ при продаже машино-мест, кладовок и иных нежилых помещений в пользу других схем.

Интересная ситуация может сложиться при пакетных продажах, когда идет одновременное приобретение жилья, машино-места и кладовки. Застройщики могут пытаться играть с ценой, снижая стоимость квартиры и одновременно повышая стоимость «нежилья». Конечно, до предложений типа «купи машино-место за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» дело вряд ли дойдет, но возможности маневра у маркетологов появятся.

Еще по теме:
  • Инвестиции бьют рекорды

    По итогам девяти месяцев 2019 года объем инвестиций в российский рынок недвижимости вырос на 36% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года (с 1,9 млрд до 2,5 млрд долларов). При этом объем инвестиционных сделок только в третьем квартале текущего года оказался на 60% выше соответствующих прошлогодних результатов (873 млн против 547 млн долларов). Как сообщили «Стройгазете» аналитики, этот показатель стал рекордным за последние три года.

  • Те, кто не вписался

    Примерно четверть строящегося в России жилья оказалась сейчас в «зоне риска». Застройщики, реализующие эти объемы, не смогли получить ни проектного финансирования от банков, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам. К такому выводу пришли аналитики, которые на основе данных ДОМ.РФ подсчитали количество жилых проектов, не вписавшихся в новые реалии. Впрочем, «алармистские» настроения разделяют не все опрошенные «Стройгазетой» эксперты.

  • Расчет на будущее

    Цифровые технологии позволяют получить реалистичные данные для моделирования контрактов жизненного цикла

  • Москва ждет инвесторов

    Столичный стенд на выставке Expo Real был посвящен транспорту и комплексному освоению территорий

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)