Эффект сжатия

Эффект сжатия
Shutterstock
Средняя площадь продаваемых в Екатеринбурге квартир сокращается

Спрос на рынке новостроек Екатеринбурга постепенно смещается в пользу более компактных квартир. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние три года средняя площадь проданного жилья сократилась на 19%. В 2016 году этот показатель составлял 56 кв. м, в этом — 47 кв. м. Как считают эксперты, таким образом девелоперы реагируют на снижение спроса на рынке новостроек Екатеринбурга и пытаются снизить порог входа на рынок для покупателей с невысоким бюджетом.

По предварительным оценкам УПН, в прошлом году число сделок купли-продажи сократилось на 6% — до 24 тыс. И даже снижение ипотечных ставок, которое началось во втором полугодии 2019 года, пока не привело к заметному оживлению спроса. Екатеринбуржцы не торопятся брать кредиты.

Между тем, иных драйверов роста на рынке пока нет. С 2014 по 2018 годы реальные доходы жителей Свердловской области сократились более чем на 20%. По итогам 2019 года ожидается небольшой восстановительный рост, но предпосылок для кардинального улучшения ситуации не наблюдается.

В этой ситуации екатеринбургские девелоперы стараются расширить базу покупателей за счет оптимизации площадей. Примечательно, что, стремясь сделать свои продукты более доступными, застройщики в последние годы кардинально поменяли стратегию. Раньше они выставляли на продажу больше малогабаритных однокомнатных квартир. С 2010 по 2017 год доля «однушек» и студий в структуре предложения на рынке новостроек Екатеринбурга увеличилась с 38 до 52%. Наиболее активно этот процесс шел в 2015-2017 годы, когда рынок переживал сильное снижение покупательской активности. Застройщики в этот период массово запускали в продажу объекты, заполненные квартирами по 20-30 кв. м.

К настоящему времени, как отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, произошло насыщение этого сегмента. «Застройщики долгое время делали ставку на микроквартиры, рынок по инерции производил то, что легче продавалось в предыдущие годы, — говорит эксперт. — В определенный момент количество однокомнатных квартир и студий заметно превысило реальные потребности покупателей, поэтому застройщики стали постепенно менять предложение в пользу квартир с несколькими комнатами. Еще недавно доля малогабаритного жилья превышала 50%, сейчас на такие объекты приходится лишь 43%».


Так как потенциал для снижения средней площади однокомнатных квартир и студий оказался исчерпан, то в 2018-2019 годах застройщики взялись активно оптимизировать двух- и трехкомнатные квартиры. Именно в этот сегмент в последнее время активно смещается платежеспособный спрос. Аналитики связывают это с демографическими трендами. В Екатеринбурге в последнее время сокращается число людей, которые покупают свое первое жилье, одновременно растет доля покупателей с детьми, которые меняют однокомнатные квартиры на многокомнатные с доплатой.

Генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев отмечает, что многие девелоперы выпустили на рынок «евродвушки» и «евротрешки» — так называют жилье, где одна из комнат совмещена с кухней. «Сокращение средней площади многокомнатных объектов — это реакция застройщиков на снижение реальных доходов населения, — говорит Дмитриев. — Раньше они убеждали население, что жилье должно быть большим и комфортным, но сейчас вынуждены реагировать на существующий спрос. Практика показывает, что сокращение средней площади квартиры позволяет обеспечить дополнительный приток покупателей».

В настоящее время на рынке появилось достаточно много объектов, где средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет всего 45-50 кв. м. В большей степени этот процесс затронул жилье эконом-класса. Статистика УПН подтверждает, что в последнее время этот сегмент является самыми востребованным на рынке. За 8 месяцев 2019 года продажи жилья в новостройках комфорт-класса сократились на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А вот в эконом-классе число сделок за аналогичный период времени выросло на 3%.

«С одной стороны, эта статистика отражает реальные возможности покупателей, далеко не все граждане могут себе позволить приобрести квартиру в более дорогом и качественном сегменте, — полагает Михаил Хорьков. — С другой, очевидно, что застройщики комфорт-класса сильно переоценили возможности рынка. В 2018 — начале 2019 года многие из них существенно подняли цены на свои объекты, но это привело к заметному снижению спроса». По его мнению, повышение цен в комфорт-классе было связано с тем, что в 2018 году рост продаж в этом сегменте был выше, чем в бюджетном сегменте. Поэтому у продавцов появился соблазн получить дополнительную прибыль.

Директор по продукту ГК «Атлас-Девелопмент» Вячеслав Батаков также считает, что многие объекты в комфорт-классе оказались невостребованными из-за стратегических просчетов застройщиков. «Некоторые из них разогнали цены так сильно, что столкнулись с резким снижением продаж, — говорит он. — Знаю конкретные примеры, когда девелоперы в среднем продавали по 20 квартир в месяц, а сейчас всего 8, то есть объемы реализации жилья у них снизились более чем на 50%».

По итогам 2019 года доля комфорт-класса в структуре сделок на рынке новостроек Екатеринбурга сократилась с 40 до 34%. В свою очередь, спрос на бюджетное жилье заметно вырос. Его доля за год увеличилась с 59 до 65%.

Однако, несмотря на интерес екатеринбуржцев к компактным квартирам эконом-класса, дальнейшее снижение средней площади продаваемого жилья представляется маловероятным. Аналитики УПН отмечают, что ресурсов для успешного продолжения такой стратегии практически не осталось. Рынок перенасыщен компактными одно-, двух- и трехкомнатными квартирами, а сокращать площадь квартир некуда. Дальнейшая «оптимизация» может привести к ухудшению качества предложения на рынке.

Вместе с тем, и предпосылок для роста средней площади проданных квартир также пока не наблюдается. Массовая переориентация девелоперов на крупные форматы может осложнить доступ на рынок значительной части покупателей. Такой сценарий будет возможен только при возобновлении ипотечного бума и стабильном росте реальных доходов населения.

Справочно:

Средняя площадь проданной квартиры в новостройках Екатеринбурга в 2016 году составила 56 кв. м, в 2017 году — 54 кв. м, в 2018 году — 48 кв. м, в 2019 году — 47 кв. м (предварительная оценка).
Еще по теме:
  • Ушли в минус

    Объемы ввода нового жилья в апреле сократились

  • Потускневшее золото

    Столичная «элитка» становится неликвидом в условиях пандемии

  • Своими силами

    Девелоперы Москвы и Подмосковья подготовили меры поддержки малого бизнеса

  • Чужого не надо

    Любой кризис традиционно сопровождается падением доходов населения, которое выливается в снижение спроса на аренду жилья — и нынешний не исключение. Что происходит на рынке аренды в период карантина, на какие уступки готовы идти владельцы «залежавшихся» квартир и какой процент собственников вообще отказался от платы за жилье, «Стройгазете» рассказывают участники рынка.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Ильичев Борис
Ильичев Борис
Начальник Управления строительных решений Главгосэкспертизы России