Квадратура жилья

Квадратура жилья
Shutterstock.com

До конца года российские застройщики планируют сдать в эксплуатацию свыше 7000 новостроек

По состоянию на июль 2019 года в стране силами 3250 застройщиков, представленных 4699 строительными компаниями, возводилось 15 790 домов на 2 744 005 квартир совокупной площадью 136 755 378 квадратных метров. И больше трети этого «метража» (34,2%) — 46 472 767 квадратных метров — должно быть введено в строй до конца года. При этом почти половина (47,1%) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов. Подробности — в аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего индустриального жилищного строительства в России приходится на многоквартирные дома (МКД) — 13 843 здания (87,7% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 97,1% и 96,8% российского рынка новостроек (2 655 067 жилых единиц и 131 419 612 «квадратов»). Оставшиеся 12,3% объектов — это 1708 блокированных домов (таунхаусов) и 239 домов с апартаментами (10,8% и 1,5% рынка соответственно). Их жилой фонд включает в себя 78 938 квартир площадью 3 335 766 кв. м.

Новое жилье строится сейчас в 83 из 85 субъектов РФ. Больше всего — в столице, где сейчас ведется строительство 1117 домов на 326 003 квартиры совокупной площадью 18 967 111 кв. м (14% всех «квадратов» в стране). Еще 11,1% всех площадей возводится по соседству — в Подмосковье: 15 105 433 кв. м (312 179 квартир в 1558 домах). На пару Московский регион забирает четверть (25,1%) всего российского «метража».

Вторая «столичная агломерация» (Санкт-Петербург и Ленинградская область) вобрала в себя 15% (11,4% и 3,6% соответственно) новых площадей. Так, в городе на Неве сегодня строятся 837 домов (358 704 квартиры на 15 456 890 кв. м), и еще 742 объекта на 123 369 квартир (4 847 521 кв. м) — в области.

Еще 7% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, на счету которого 1215 домов, рассчитанных на 209 172 квартиры (9 543 418 кв. м).

В общей сложности на долю этой пятерки топовых субъектов РФ приходится 47,1% всех строящихся жилых площадей в стране — 63 650 373 «квадрата» в 5496 домах на 1 329 427 квартир. А вот наименее привлекательным для девелоперов регионом в стране является Камчатский край. Здесь сейчас возводится всего один дом на 12 квартир площадью 603 кв. м.


На данный момент в России строится 5 604 жилых комплекса (ЖК). В состав самого крупного из них — ЖК «Чистое небо» (застройщик Setl Group), расположенного в Санкт-Петербурге, входит 26 домов (33 624 квартиры площадью 1 107 567 кв. м). По количеству строящихся объектов в одном ЖК «затмить» «Чистое небо» могли бы, пожалуй, два других петербургских комплекса — «Солнечный город» и «Цветной город», где возводится 32 и 60 домов, однако их жилые площади все же не дотягивают до заветного миллиона «квадратов».

Примечательно, что, несмотря на сосредоточение в Северной столице столь масштабных проектов, квартиры здесь одни из самых маленьких в стране. Средняя площадь жилья в Санкт-Петербурге составляет 43,1 кв. м. Меньше — только в Адыгее (40,8 кв. м), соседней Ленобласти (39,3 кв. м) и Калмыкии (39,1 кв. м). А вот самые просторные среднестатистические квартиры представлены в северокавказских республиках — в Ингушетии (89,7 «квадрата»), Чечне (78 кв. м) и Кабардино-Балкарии (69,1). Даже в Москве средняя площадь квартир куда скромнее — 58,2 кв. м. В целом по стране этот показатель равен 49,5 «квадратам».

Из чего и какого «роста»

Не менее интересен и текущий анализ строящихся в России домов с точки зрения применяемых при их возведении материалов. В большом почете у российских строителей «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом в стране возводится сейчас 38,3% всего «метража» (52 014 433 кв. м в 4366 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 23 регионах, среди которых особенно ярко выделяются девять, где доля монолитно-кирпичного домостроения превышает 50%: Карачаево-Черкесия (73,1%), Ростовская область (60,8%), Краснодарский край (59,8%), Астраханская область (57,7%), Бурятия (57,1%), Иркутская область (56,8%), Санкт-Петербург (53,1%), Дагестан (52,7%) и Красноярский край (50,5%).

На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 19,5% российских площадей (26 415 169 кв. м / 5166 объектов). Кирпич преобладает в 38 регионах. При этом в 22 из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. Есть и «кирпичные лидеры» с долей в 2/3 и выше объемов: Республика Северная Осетия-Алания (84,3%), Тамбовская область (81,3%), Ингушетия (77,3%).

В восьми регионах первое место занимает блочное домостроение, причем в трех из них его доля превышает долю всех остальных стеновых материалов. В этот список входят Еврейская автономная область (100%), Ненецкий автономный округ (73,6%) и Белгородская область (50,3%).

Одинаково развито в стране панельное и монолитное домостроение — каждое имеет максимальную долю в семи регионах. Больше всего «панелька» востребована на Камчатке (100%), в Курганской и Челябинской областях (73% и 60,9% соответственно). «Монолит» же предпочитают в Тыве (доля 100%), в Сахалинской области (71,7%) и Приморском крае (20,1%).

Представлены в России и такие «экзотические» (для многоквартирных домов) технологии, как деревянное и каркасно-щитовое домостроение: 7760 и 4831 «квадратов» в семи и двух жилых строениях соответственно (доля по стране меньше 0,1%).

Средняя высотность текущего жилищного «производства» в России составляет 11,5 этажа (из расчета на строящийся дом). Больше всего в стране сейчас строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 3566 зданий (22,6% от всех объектов), но если не брать в расчет количество домов, а сравнить по квадратным метрам, то наибольший объем всероссийского текущего строительства приходится на 18-24-этажные здания — 38 235 536 кв. м, или 28,2% от всей жилой площади. Для сравнения: многочисленные 1-3-этажки дают лишь 4 1114 271 «квадратов» (подробности — в инфографике). В остальном высотраспределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 17,6% строящихся сейчас объектов (2733 дома), 9-12-этажных домов возводится 3320 штук (21%), 13-17-этажных домов — 2215 (14%).


Строится в России и немало небоскребов (25 и более этажей) — 1131 здание (8,4% всех объектов). Самым высоким строящимся домом в стране является сейчас 79-этажный дом с апартаментами в Москве — ЖК Neva Towers от застройщика «Тауэрс». Ближайшие «преследователи» — также столичные высотки Capital Towers, D1, Wellton Towers и Headliner (девелоперы Capital Group, MR Group, «Крост» и «Кортрос» соответственно) — ниже на 14-24 этажа.

И самое главное — кто и когда

В общей сложности в России, по данным ИРСО, сегодня работает 3250 девелоперских компаний. При этом 40% рынка (свыше 57 млн строящихся «квадратов») контролирует всего сотня застройщиков. Первое место в стране уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 7,4 млн кв. м жилья (5,5% от общего объема возводимых в РФ «квадратов»). На второй строчке — «Группа ЛСР» (более 4,1 млн кв. м, или 3,1% от совокупной жилой площади). «Бронза» — у стройхолдинга Setl Group, имеющая в активе свыше 3,3 млн кв. м и долю рынка в 2,5% (ТОП-10 крупнейших застройщиков страны представлен в таблице).


Наибольший объем текущего строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в прошлом году — 4 902 дома (31% от всех строящихся сейчас). Строительству 22,2% домов (3505 зданий) старт был дан в 2016 году. 19,5% домов (3080 объектов) начали возводить в 2017 году. По документам, выданным в 2014-2015 годах, строится 2834 дома (18%). До сих пор в стране ведутся работы по возведению 1246 жилых зданий, документация на которые была получена с апреля 2004 года (!) по декабрь 2013-го (7,9% всех объектов). Разрешение на строительство в этом году уже успели получить 223 девелоперских проекта.

При этом из 15 790 домов, строящихся сейчас в России, 7073 объекта совокупной площадью 46 472 767 кв. м (34,2% от всего заявленного на данный момент «метража») планируется ввести «в строй» до конца 2019 года. Сдача 29,6% площадей (40 132 028 кв. м в 4340 домах) может состояться в следующем году. На 2021 год намечен ввод еще 25 288 190 кв. м в 2349 домах (18,6% всех площадей). Согласно проектным декларациям российских застройщиков, 861 дом на 10 740 398 кв. м (7,9% площадей) встретят новоселов в 2022 году. Все остальные новостройки будут построены и заселены в 2023 году и позже.

Вместе с тем анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основания предполагать, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (и хорошо, если один раз). К примеру, 6 083 945 «квадратов», объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017 году. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 1 885 896 кв. м. Подождать до 2020 года придется и тем, кому жилье в 3 252 446 кв. м первоначально обещали сдать в 2018 году. Хотя им, можно сказать, даже повезло больше, чем обладателям 1 443 045 тыс. кв. м, обещанных к вводу все в том же 2018 году, но уже отложенных на 2021-2024 годы. А заселение еще 83 586 прошлогодних «квадратов» вообще перенесли на 2025-2029 годы.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», — явление в России повсеместное. Факты переноса сроков ввода объектов зафиксированы в 82 из 83 регионов. Укладываются в график лишь алтайские строители. В «антилидерах» — застройщики из Тывы, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 51 месяц. Относительно неплохо дела обстоят в Севастополе, где ввод нового жилья задерживают меньше, чем на месяц. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет 6,9 месяца.


3,6 млн «квадратов» составляет сейчас, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья российскими застройщиками


72,5 тыс. руб./кв. м —  такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в стране жилья


Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/ inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Теги:
Еще по теме:
  • Прощайте, «спальные районы»!

    Вице-премьер РФ Виталий Мутко совершил рабочую поездку в Республику Татарстан, в ходе которой осмотрел жилые и инфраструктурные объекты, ознакомился с проектами благоустройства и провел совещание по реализации в республике нацпроекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Чистая вода». Важной новостью по итогам визита стала информация о том, что разработанный Минстроем, ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» стандарт комплексного развития территорий может стать обязательным при реализации девелоперских проектов с господдержкой, что позволит уйти от известного всем понятия «спальные районы».

  • Реальная политика

    Показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» могут быть скорректированы

  • Марий Эл готовится к рывку

    Минстрой и другие федеральные ведомства помогут республике преодолеть отставание

  • Достаточно велик

    Петербургский застройщик претендует на звание системообразующей компании

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)