Квартиры стали меньше

Квартиры стали меньше

Один из главных трендов на рынке новостроек Татарстана — уменьшение средней площади строящегося в республике жилья

Республика Татарстан входит в ТОП-10 по объему жилья (как частного, так и индустриального), построенного в России в 2018 году (6 место). По данным Росстата, в регионе за год было сдано в эксплуатацию примерно 3% от всех новостроек в стране (2,4 млн кв. м / +0,1% к 2017 году). При этом сейчас в работе только у профессиональных застрой­щиков находится даже гораздо больший объем новых республиканских «квадратов». В общей сложности в Татарстане, по состоянию на февраль 2019 года, силами 66 местных девелоперов возводится 285 домов на 52 025 квартир суммарной площадью 2 601 018 кв. м. Поч­ти половина этого «метража» (44,5%) — 1,5 млн кв. м — должна быть введена в строй до конца года. Подроб­ности — в очередном аналитическом обзоре, подготов­ленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем жилищного строительства в Татар­стане приходится сейчас на многоквартирные дома: 271 из 285 зданий (95,1% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 51 953 квартир на 2 592 571 кв. м составляет и вовсе 99,7% строящегося в республике жилья. Еще 72 квартиры на 8447 «квадратов» (0,3% региональных площа­дей) располагаются в 14 блокированных домах (та­унхаусах). Апарт-комплексы, столь популярные в других российских регионах, здесь вообще никак не представлены.

Также примечательно, что средняя площадь строя­щегося сейчас в Татарстане жилья (в отличие от боль­шинства остальных региональных рынков, и в сравне­нии со среднестатистическими квартирами в стране) год от года снижается. Так, в 2017 году усредненные показатели в Татарстане составляли 51,2 кв. м, тогда как в целом по РФ это было 49,5. В 2018 — уже 50 про­тив 49,2 кв. м. На текущий момент средняя площадь жилья в объектах, разрешение на строительство кото­рых было выдано республиканскими властями в 2019 году, опустилась уже до 39,3 «квадратов».

Самое скромное (по средней площади) в регионе жи­лье — 24,9 кв. м — представлено в Набережных Челнах в жилом квартале (ЖК) «Просторы» (застройщик «Дом­кор»). Самые большие квартиры в Татарстане строятся сейчас в деревне Чершнышевке (Высокогорский район республики) — в девелоперском проекте «Белые росы» от стройкомпании «ФинДом» — 103,5 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 109. В состав самого крупного из них — ЖК «ART Сити» — входит 9 домов на 2001 квартиру совокупной площадью 115 523 кв. м. Бли­жайшие «преследователи» — ЖК «Станция Спортив­ная» и ЖК «Весна» со своими 12 и 5 домами соответ­ственно — «отстают» от лидера на 13 и 24 тыс. жи­лых «квадратов». Все три проекта находятся в Каза­ни. Два из них, «ART Сити» и «Весна», реализуются одним и тем же застройщиком — компанией «Уни­строй». ЖК «Станция Спортивная» возводит «Жи­лищная основа».

А вот самый маленький ЖК в республике — уже упо­мянутые «Белы росы», здесь в 3 домах будет всего 6 квартир, зато, как выяснилось, весьма просторных — общей площадью 621 кв. м.

В целом, строительство в Татарстане ведется в 11 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани и входя­щем в ее состав селе Константиновка — 1 842 713 кв. м, или 70,9%  всей жилой площади в республике. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 142 дома, рассчитанных на 38 752 квартир (49,9% и 68,9% от всех строящихся в регионе домов и жилых единиц соответственно).

На втором месте — Набережные Челны (59 домов, 10 940 квартир). На долю этого города, расположивше­гося на левом берегу реки Камы, приходится 523 108 кв. м (20,1% общего «метража»).

Еще 3,8% республиканских площадей (98 553 «ква­драта») строится в Пестречинском районе Татарстана. Здесь населенные пункты-лидеры: Куюки (37 домов на 1506 квартир площадью 61 683 кв. м) и Новое Шигале­ево (9 домов на 1015 квартир на 35 883 кв. м).

Остальные 8 районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхне­услонский, Елабужский, Агрызский и Высокогорский) вместе «забирают» 5,2% регионального рынка ново­строек.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материа­лов для стен у татарстанских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич). Та­ким образом в республике возводится 30,3% всей жил­площади (788 483 «квадрата» в 60 домах на 15 516 квар­тир). Формально кирпичных домов в регионе должно появиться больше — 104 на 15 516 квартир, однако на их долю приходится 29,9% жилых «квадратов» (778 465 кв. м). На третьем месте по популярности — блочное домостроение: 26,2% (681 188 кв. м в 64 объектах на 14 873 квартир). Появятся в Татарстане и 45 панельных домов — 8,2% (4219 квартир площадью 214 044 кв. м). Из «чистого» монолита в регионе строится 12 домов на 138 838 кв. м (2340 квартир) — это будет 5,3% местных площадей.

Средняя высотность текущего жилищного строи­тельства в Татарстане составляет 13,6 этажей (из расче­та на строящийся дом). Получается, что за год ново­стройки подросли в среднем почти на два этажа (соглас­но прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель средней высотности находился на отметке в 11,6 эта­жей). Вместе с тем, больше всего в республике строится домов высотой в 18-24 этажа — 110 зданий (38,6% от всех объектов). Они же преобладают и по «качествен­ным характеристикам» — общему «метражу» (подроб­ности в инфографике).

Продолжая подсчеты по такому показателю, как ко­личество домов, можно отметить, что высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следу­ющим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 18,2% строящегося сейчас жилья (52 объекта), 4-8-этажных зданий строится 13,3% (38 домов), 9-12-этажных — 17,2 (51 строение), 13-17-этажных — 4,2% (12 жилых домов).

Появятся в республике и свои небоскребы (25 и бо­лее этажей) — 22 дома (7,7% строящихся объектов). Самым высоким строящимся зданием в Татарстане яв­ляется сейчас 28-этажный многоквартирный дом в На­бережных Челнах (проект «Цезарь», застройщик «Про­фит»). И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 27-этажные высотки — корпус в ЖК «Легенда» в Казани (девелопер «Арт-Строй») и дом по улице Рас­кольникова в Набережных Челнах («Стройгрупп»).

При этом самыми «вместительным» (по общей жи­лой площади) строящимся сейчас домом в Татарстане считается еще один казанский объект на 625 квартир площадью 44 721 «квадрат», который возводит компа­ния «Столичный квартал».

И главное — кто и когда

В общей сложности в Татарстане сейчас работает 66 застройщиков (ТОП-50 представлен в таблице). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, составляет больше по­ловины рынка (55,7%). Первое место занимает группа компаний «Профит», в портфеле которой сейчас нахо­дится свыше 245 тыс. кв. м жилья (9,4% от общего объ­ема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — застройщик «Унистрой» (243 тыс. кв. м, 9,3% от совокупной жилой площади). Далее с более значи­тельным отрывом следуют: «АК БАРС Девелопмент» — 175 тыс. кв. м (6,7%), «СМУ-88» — 165 тыс. кв. м (6,4%) и компания «Березовая роща» — 141 тыс. кв. м (5,5%).

Наибольший объем текущего республиканского жи­лищного рынка приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, — 128 домов на 1 319 739 «квадратов» (44,9% от всех строящихся сейчас домов, или 50,7% по совокупной площади квартир). Строительству 18,6% объектов, или 16,8% общего «метража» (53 дома на 436 451 кв. м соот­ветственно) старт был дан в 2017 году. Такое же количе­ство домов было взято в работу в 2016 году, но их общая площадь меньше — 324 090 кв. м (12,5%). По докумен­там, выданным с 2012 по 2015 годы, в сумме строится 44 объекта площадью 477 779 кв. м (17,3% нового та­тарстанского «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство 4 домов на 1133 квартиры площадью 60 329 кв. м, документация на которые была получена с января 2001 (!) по декабрь 2011 годов (это 2,3% от всей жилой площади в республике).

При этом до конца текущего года местные застрой­щики из 285 строящихся в Татарстане домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 158 на 1 158 494 «квадрата» (55,4% от всех объектов, или 44,5% от заявленных площадей). Сдача 27% площадей (701 338 кв. м в 57 домах) может состояться уже в сле­дующем году. На 2021 год намечен ввод 514 532 кв. м жилья в 35 домах (19,8% и 12,3% всех площадей и объ­ектов соответственно). Также республиканскими стро­ителями декларируется, что 5,4% нынешнего «метра­жа» (140 144 кв. м в 27 объектах) встретят новоселов в 2022 году. 2 строящихся сейчас дома со своими 23 402 кв. м (0,9% региональных площадей) «увидят свет» не раньше конца 2023 года. Еще 63 108 «квадратов» в 6 новостройках будут заселены, согласно проектным де­кларациям, только в 2024 году, а может, и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Татарстане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). В частности, 240 009 жилых «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть сда­ны в 2018 году. Ввод 110 729 кв. м «переехал» на этот год с 2017 года. Еще 133 891 кв. м «отложили на сейчас» еще с 2016 года.

Подождать, но уже до следующего года, придется и тем, кому жилье в 16 754 кв. м обещали сдать в 2016 году. На 2020 год перенесли и заселение 13 087 «квадра­тов», обещанных быть в 2018 году.

При этом в целом нельзя сказать, что просрочка сро­ков сдачи — явление в республике очень распростра­ненное. Из 66 застройщиков 42 компании вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых пе­риодов. Правда, срыв первоначальных сроков сдачи встречается даже среди ТОП-10 по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 123 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ЖИК Казани»», ввод 94,1 тыс. «квадратов» (76,5% текущего «портфеля» деве­лопера) уже был перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 20,5 месяцев. Отрадно, что в целом средняя просрочка в Татарстане относительно невелика и составляет 4,4 месяца, и касается в основном неполных объемов текущих крупных строек. 100% пере­нос ввода объектов с прошлых периодов отмечен лишь у 10 республиканских девелоперов (на их счету около 200 тыс. кв. м строящегося жилья). Диапазон «просрочки», встречающейся у таких компаний, солидный — 15-30 месяцев. Максимальная «поправка» сроков ввода объек­тов в эксплуатацию — 74,3 месяца — выявлена у строй­фирмы «Свей». Вот уже шесть с лишним лет года этот застройщик переносит завершение строительства в Ка­зани 2 домов (один на 267 квартир, второй — на 143) общей площадью 22 678 «квадратов».


108 425 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Татарстана


59 826 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в республике жилья


Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Тюменской (№4) и Свердловской областей (№6). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Теги:
Еще по теме:
Цитата
Владимир Путин
Президент России
Владимир Путин
Важнейшее значение при переходе на проектное финансирование имеет создание стимулов для банков кредитовать стройку
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»
Опрос СГ
  1. Если бы у вас были 7-10 млн рублей для инвестиций в недвижимость, вы бы вложились в:
    1. квартиру - 42.8%
       
    2. апартаменты - 22.7%
       
    3. коммерческую недвижимость - 19.6%
       
    4. загородное жилье - 14.9%