На европейский манер

На европейский манер

Как пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения повлияли на европейский рынок офисной недвижимости

Согласно данным опубликованным на портале Scope Ratings, влияние пандемии коронавируса на офисную недвижимость неодинаково в разных частях Европы: в странах, где удаленный формат работы был развит и до пандемии, последствия ограничений ощущаются меньше, чем в государствах с активным развитием рынка офисной недвижимости и низким распространением «удаленки».

При этом на разные сегменты офисного рынка кризис повлиял тоже неравномерно. Качественные, современные и гибкие офисы остаются востребованы, а владельцы таких помещений могут легче адаптироваться к новым требованиям рынка. Здания класса А пользуются постоянным спросом у арендаторов, поскольку такие офисы соответствуют современным стандартам охраны труда и техники безопасности и быстро приспосабливаются к изменяющимся требованиям. Здания класса С и устаревшие офисы – вне независимости от их местоположения - могут лишиться многих арендаторов, а владельцам таких объектов придется значительно снижать арендные ставки.

Практикуют далеко не все

«Удаленка» — не новое явление в Европе, однако до пандемии подобный формат работы был мало распространен: в 2010 году лишь около 5% работников в Евросоюзе трудились из дома - и этот процент оставался неизменным до 2019 года. Однако, по данным Евростата, доля граждан, работающих удаленно хотя бы раз в неделю, выросла с 12,5% в 2010 году до более чем 15% в 2019 году.

В Скандинавии работа из дома была относительно распространена и до кризиса: по данным Евростата, в Дании, Норвегии и Швеции в 2019 году более 30% сотрудников работали дома хотя бы раз в неделю. В некоторых частях Восточной Европы этот показатель был значительно ниже — всего 10% в Венгрии и Польше.

Особенности отраслевого развития европейских стран также объясняют неравномерное распространение дистанционной работы, поскольку далеко не все фирмы могут перевести своих работников на «удаленку». Согласно оценкам Объединённого исследовательского центра (JRC) Еврокомиссии, в Швеции, где хорошо развит сектор информационно-коммуникационных технологий (ИКТ), более 60% занятых в нем в 2019 году работали из дома.

Рынки, где до 2020 года удаленная работа была менее распространена, могут оказаться более уязвимыми к последствиям пандемии. Согласно исследованию Чикагского университета, не менее 30% граждан в Польше и Испании могут работать удаленно. В городах с более высокой вакансией до пандемии, таких как Мадрид (9%) или Бухарест (10%), и относительно низким уровнем работы на дому, наполняемость офисов и арендная плата могут пострадать более значительно. Кроме того, некоторые центрально- и восточноевропейские города имеют высокий уровень вакансии — 11% в Варшаве и 8,1% в Будапеште — и большие планы по строительству новых офисов: в Будапеште к 2024 году планируется построить еще 20,9% от существующего офисного фонда, в Варшаве — 15,5% (при среднем показателе по Европе в 6%). Эти факторы также негативно скажутся на рынке офисной недвижимости в данных странах.

Раньше было лучше

В 2018-2019 годах рынок офисной недвижимости в Европе пережил рекордные поглощения (более 12 млн кв. метров), а вакансия достигла минимума — 5,8% на конец 2019 года. Уровень вакантных площадей был особенно низким в Берлине (1,5%), Мюнхене (2%), Париже (1,6%) и в столицах скандинавских стран: в Стокгольме доля вакантности упала до 5,5%, что на 1,5 п. п. ниже уровня 2017 года; в Осло в 2019 году пустовало 5% офисных площадей (минимум с 2008 года); в Хельсинки вакансия снизилась с максимума в 13,5% в середине 2017 года до 11% к концу 2019 года.

Проверка на прочность

Последствия мер по сдерживанию пандемии неизбежно сказались на профессиональных привычках и спросе на офисную недвижимость в Европе. Первый локдаун привел к тому, что около 50% европейских граждан работали из дома; переговоры об аренде прекратились, поскольку арендаторы решили выждать и оценить свои потребности в офисных помещениях. Помимо этого, работа на дому всячески приветствуется властями в контексте стратегии сдерживания коронавируса.

Неопределенность будущего офисного рынка привела к снижению активности на европейском рынке на 31% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

Северная Европа и некоторые страны Центральной и Восточной Европы по-прежнему демонстрируют относительную устойчивость. Крупнейшие города, такие как Париж и Лондон, пострадали больше всего в плане зарубежного спроса, поскольку власти ввели в марте-апреле 2020 года строгие ограничения. Офисный рынок Лондона также столкнулся с последствиями Брекзита и жесткой конкуренцией со стороны гибких офисов.

По состоянию на третий квартал 2020 года, меры, вызванные пандемией, привели к росту вакансии на европейских рынках до 6,3% (+ 0,5 п. п. к 2019 году). Некоторые основные западноевропейские рынки зафиксировали лишь скромный рост доли вакантных площадей: Париж (+0,8%), Берлин (+0,9%) и Амстердам (+0,2%), что свидетельствует о значительной государственной поддержке бизнеса, в т.ч. через программы отпусков и государственные кредиты. Однако на других рынках наблюдался более значительный рост вакансии офисных площадей: до 11% в Варшаве (+3,2 п. п.), 8,1% в Будапеште (+1,9 п. п.) и 7,8% в Стокгольме (+2,3 п. п.).

Использование более коротких договоров аренды в некоторых странах отчасти объясняет различия в показателях занятости и вакантных площадей в разных городах. Например, сроки аренды на лондонском офисном рынке относительно длительные (в среднем десять лет) по сравнению с 3-5 годами в большинстве стран континентальной Европы. Некоторые арендаторы предпочитают не брать на себя обязательства на столь продолжительное время, отдавая предпочтение гибким офисам и предложениям краткосрочной аренды, что и объясняет резкое падение арендных ставок в Лондоне.

Чего ждать и чего бояться

Пандемия заставила миллионы людей перейти на новый формат работы, также продемонстрировав, что значительная доля офисных задач может быть решена удаленно. Примечательно, что в долгосрочной перспективе некоторые крупные корпорации, такие как Google, Microsoft, Thomson Reuters и Siemens, приняли удаленную работу в качестве стандартной практики, по крайней мере, в течение части рабочей недели.

Бесспорно, пандемия изменила рабочие схемы. Перевод большинства сотрудников на «удаленку» поспособствует сокращению занимаемых офисных площадей, особенно если многие сотрудники продолжат работать дома постоянно, даже если это будет два-три дня в неделю.

Помимо этого, компании займутся переформатированием офисов под новые стандарты безопасности труда: предоставление большего количества места на одного сотрудника усилит тенденцию к менее плотному заполнению офисов. Изменения также будут включать создание большего количества конференц-залов, зон отдыха и пространств для совместной работы, что может стать дополнительным стимулом для сотрудников возвращаться в офисы на фоне постепенного ослабления властями европейских стран ограничительных мер.

Еще по теме:
  • Позитивный старт

    На рынке FM-услуг наметилась оттепель

  • После ретуши

    Редевелопмент торговых центров как способ оживить район

  • Собери сам

    В Ostankino Business Park появятся офисы-конструкторы

  • Строить или летать?

    Наиболее перспективные с точки зрения жилищной застройки территории Иркутска оказались в приаэродромной санитарной зоне, где фактически ничего нельзя строить. Учитывая, что эта проблема затрагивает не только один сибирский город-миллионник, но и большинство других областных столиц в стране, назревает необходимость изменения соответствующего федерального законодательства.

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер РФ
Марат Хуснуллин
У нас ИЖС – он такой, как нелюбимый ребенок. Мы все говорим, что им надо заниматься. Но ничего для этого у нас не сделано.
Жукова Мария
Жукова Мария
Управляющий Директор МИЭЛЬ