На любой вкус

На любой вкус

Реновация расширит возможности выбора жилья

Стартующая в Москве программа реновации жилья станет одной из самых масштабных перестроек города за всю его историю. Программа коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Под снос пойдет 5177 домов общей площадью около 16,4 млн кв. метров. По заявлениям столичных властей, всего будет построено не менее 33 млн «квадратов» жилья. С учетом того, что жителей старых пятиэтажек будут переселять с коэффициентом 1,3, для их нужд потребуется около 21,3 млн кв. метров. Таким образом, на продажу город сможет выставить порядка 11,7 млн кв. метров.

Необходимо учитывать, что темпы и объемы бюджетного жилищного строительства будут расти постепенно. На протяжении последних лет город за свой счет возводил от 500 до 600 тысяч кв. метров жилья ежегодно. В следующем году планируется сдать до 700 тысяч «квадратов» жилья, а начиная с 2019 года, в столице будет сдаваться не менее 1 млн кв. метров городского жилья. Всего же ближайшие три года за счет средств городского бюджета планируется построить около 2,7 млн кв. метров. Нельзя забывать, что какая-то часть этих квартир будет направлена на выполнение социальных обязательств города.

Таким образом, первые продажи нового жилья начнутся через 5-6 лет, когда завершится первая волна переселения. При этом город планирует реализовывать новое жилье по рыночным ценам. Как заявил мэр Москвы Сергей Собянин, такое решение позволит «не обрушить рынок с одной стороны и окупить затраты на строительство жилья для переселенцев с другой». В то же время себестоимость строительства жилья по программе реновации составит около 90 тысяч рублей за квадратный метр. По оценкам главы столичного Департамента градостроительной политики Сергея Левкина себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в рамках программы реновации составит от 78 до 85 тысяч рублей. «Еще чуть более 10 тысяч рублей придется на улучшенную отделку каждого «квадрата». В себестоимость строительства входят проектирование, строительно-монтажные работы, плата за техническое присоединение к инженерным сетям, а также возможные обременения, связанные с особенностями участка», — пояснил глава департамента.

Излишки жилья, построенного по программе реновации и не востребованного переселенцами, будут продаваться на открытых торгах. Механизм продаж в этом случае будет аналогичен тому, как сейчас реализовывается жилье, построенное городом за счет бюджета. В то же время участники программы реновации при переселении получат льготные условия в случае, если захотят купить дополнительные комнаты. Пакет этих льгот для участников программы будет разработан до конца года.

Возможностей для девелоперов заработать на программе реновации будет не так и много. Во-первых, инвесторы смогут принять участие в программе в качестве подрядчиков по строительству жилья. Город будет проводить открытые конкурсы, на которые сможет подать заявку любая компания, имеющая собственные производственные мощности. При этом параметры застройки будут определены мэрией как заказчиком.

Во-вторых, власти предложат девелоперам те площадки под развитие и застройку, которые освободятся после сноса пятиэтажек и не будут использованы в нуждах переселенцев. Первые торги на эти площадки состоятся на втором этапе реализации программы реновации. Интерес к этим торгам достаточно высок, причем не только со стороны российских девелоперов. О своей готовности побороться за подряд уже заявили крупные турецкие строительные компании. Первые строительные подряды по программе реновации жилья в Москве могут быть выставлены на торги в конце весны 2018 года.

В-третьих, город не планирует сам возводить в кварталах реновации объекты коммерческой инфраструктуры. Именно девелоперам предложат строить многочисленные физкультурно-оздоровительные центры, торговые комплексы, магазины, рестораны, офисы и прочее. Для этого будут выделяться земельные участки внутри кварталов, а право строительства будет разыграно на торгах. Сроки проведения торгов и, следовательно, строительства будут устанавливаться индивидуально для каждого района в зависимости от сроков ввода жилья для переселенцев. Также и объемы коммерческой застройки в кварталах реновации будут определены исходя из расчетных потребностей жителей новых кварталов.

Городские власти считают, что созданный как оператор программы Фонд содействия реновации не будет конкурировать с девелоперами, а появление новых объемов жилья на рынке не будет «перегревать» столичный рынок в ближайшие годы. «Порядка 4 млн кв. метров жилья вводится в Москве ежегодно, около 20 млн кв. метров жилья находится сейчас в стройке. На одного «крепкого» девелопера приходится от 1 до 3 млн кв. метров. Что плохого, что на рынке появится новый игрок? Тем более что в ближайшие годы город будет продавать не так и много», — отмечает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Сами девелоперы весьма неоднозначно относятся к методам и способам реализации программы реновации. Так, партнер компании «Химки Групп», член правления «Опоры России» Дмитрий Котровский считает, что стартующая в Москве программа может привести к затовариванию на рынке жилья. «В течение года в столице вышло около 30 проектов, а в Подмосковье количество новых жилых комплексов существенно меньше. Появление новых объемов может обрушить цены на жилье», — отмечает Дмитрий Котровский.

В то же время коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш считает, что программа реновации жилья в столице может со временем закрыть для девелоперов нишу эконом- и комфорт-класса. «По нашему мнению, ниши эконом- и комфорт-класса могут быть закрыты для девелоперов, так как на рынок поступит значительный объем жилья, возводимого городом в рамках программы. Фактически произойдет массовое обновление жилого фонда, поскольку новая программа в несколько раз больше предыдущей по сносу пятиэтажек», — отмечает Павел Лепиш.

Заместитель генерального директора по проектированию концерна «Крост» Денис Капралов полагает, что программа реновации жилья в Москве может привести к укрупнению игроков строительного рынка. «Реновация может стать санатором строительной отрасли. Программа может привести к укрупнению игроков на строительном рынке, однако я не вижу в этом никаких проблем. Сегодня в Москве и Московской области работают от 500 до 600 фирм, реализующих жилье. Рынок очень раздроблен. Получить новый уровень качества можно, только укрупняясь. Это естественный и нормальный процесс», — заявил Денис Капралов.

Вместе с тем, по мнению управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, реновация хоть и окажет влияние на рынок недвижимости, но не раньше чем через 5-6 лет. Ведь город будет строить стандартное жилье с достаточно качественной, но типовой отделкой, тогда как задача девелоперов — тщательно готовить и выводить на рынок продукт более качественный, нестандартный, с максимально высоким соотношением цена-качество.

Безусловно, программа реновации сделает рынок жилой недвижимости более сложным. С одной стороны, у потенциального покупателя появится больший выбор жилья и по более низкой цене. С другой — конкуренция на рынке ужесточится, и не исключено, что не все девелоперы ее переживут.


Цитата в тему

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин:
«Массовых продаж так называемых излишков жилья в ближайшие годы не будет. В течение 5-6 лет на рынке не появится большой объем квартир, построенных городом. У нас другая задача — надо поднять «волну» переселения»

Не менее 33 млн кв. метров жилья будет построено в Москве в рамках программы реновации

Теги:
Еще по теме:
Цитата дня
Михаил Мень
Глава Минстроя РФ
Михаил Мень
Управляющие компании привыкли прокручивать деньги ресурсников, а это вредная привычка, от которой пора избавляться. Помните, в молитве "Отче наш" есть фраза "и не введи нас во искушение"? Вот не надо УК вводить в искушение, чтобы на их счетах появлялись не принадлежащие им средства
Бармина Татьяна Николаевна
Бармина Татьяна Николаевна
Заместитель директора Правового департамента Минстроя России
Опрос СГ

Как вы относитесь к переводу девелоперского рынка на проектное финансирование?


Показать результаты