Не снижая оборотов

Не снижая оборотов

Краснодарский край — один из немногих российских регионов, наращивающих объемы текущего строительства

По объемам ввода жилья в стране Краснодарский край уступает лишь Московской области (подробности «СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). Так, по данным Росстата, в 2017 году на долю региона пришлось около 6% от всех российских новостроек. За прошедший год в крае было сдано в эксплуатацию свыше 4,6 млн квадратных метров жилья (+3,7% по отношению к 2016 году). Как выяснили аналитики Института развития строительной отрасли (ИРСО), почти такой же объем — чуть больше 4 млн «квадратов » — планируют построить краснодарские застройщики и в этом году.

Что и где строится

В общей сложности накануне лета в Краснодарском крае силами 196 девелоперских компаний возводилось 1143 дома на 189 993 квартиры общей жилой площадью 8 940 694 кв. м. Год назад аналогичные показатели были куда скромнее: тогда в регионе работало 178 застройщиков, в портфеле которых насчитывалось 996 домов на 178 743 квартиры совокупной площадью 8 398 049 кв. м.

Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в краевой столице — Краснодаре — 717 объектов на 128 550 квартир общей площадью 6 094 493 кв. м. Еще 150 тыс. «квадратов » находятся в четырех населенных пунктах, входящих в составе городского округа, из них почти половина — только в одном поселке Березовый (70 979 кв. м). В сумме «краснодарская агломерация» забирает (64,5% от всех строящихся в крае домов, или 69,7% совокупной жилой площади).

В целом в крае строительство ведется сейчас в 30 территориальных образованиях. Среди других городов-лидеров региона: Анапа (где возводится 77 домов на 19 307 квартир площадью 887 841 кв. м), Сочи (97 домов, 13 447 квартир на 648 880 кв. м) и Новороссийск (34 дома, 7026 квартир, 349 483 кв. м). Втроем они добавляют в «жилищную копилку» региона 21,1% площадей (и это без учета входящих в Большой Сочи Дагомыса и Красной Поляны, а также Мысхако и Цемдолины из состава Новороссийска — с ними можно еще прибавить 4% «квадратов»). А вот наименее привлекательным для краевых застройщиков являются города Темрюк, Славянск-на-Кубани и Кропоткин, в которых сейчас строится по одному-два дома общим метражом чуть больше 30 тыс. «квадратов».

Основной объем текущего жилищного строительства в Краснодарском крае приходится на многоквартирные дома (898 строений, или 78,6% всех объектов). Доля домов с апартаментами, так популярных на других крупных строительных рынках страны, в регионе составляет всего 1,6% (18 зданий площадью 260 849 кв. м, или 2,9% краевого метража). Блокированных домов (таунхаусов) здесь хоть и больше — 227 (19,9% от всех строящихся в субъекте домов), но их общая площадь (107 239 кв. м) уступает даже апартаментам.

Примечательно и то, что краевая квартирография по средней площади представленного в этих домах жилья не дотягивает до общероссийских показателей. Так, площадь среднестатистической квартиры в регионе составляет 47,1 «квадрата», тогда как в целом по РФ — это 49,4 кв. м.

Самое скромное в крае жилье — со средней площадью квартиры 20,5 кв. м — сейчас представлено в городах Джубга и Горячий ключ — в жилых комплексах (ЖК) «Жемчужина» (застройщик 310 Group) и ЖК «Лесной» (стройкомпания «Терем») соответственно. Самые большие квартиры в регионе появятся в Краснодаре — в доме по улице Буденного, 182, который возводит стройкомпания «НСИ» — 211,5 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Краснодарском крае сейчас строится 320. В состав самого крупного из них — ЖК «Губернский» (группа компаний (ГК) «ЮгСтройИнвест»), расположенного опять же в краевом центре, входит 28 домов на 9415 квартир совокупной площадью 451 217 кв. м. Ближайший «преследователь» — застройщик СК «Семья» — хоть и возводит «по соседству » в своем ЖК «Светлоград» 25 домов на 6013 квартир, но проигрывает лидеру по общей площади почти 240 тыс. «квадратов». Самый «миниатюрный » (по своим масштабам) региональный ЖК — «Город золотой» — находится в новороссийской Цемдолине, где стройхолдинг с аналогичным ЖК названием запланировал к сдаче всего один дом на 8 квартир площадью 402 кв. м.

tab2.jpg

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у краснодарских строителей в большом почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 405 домов на 4 624 783 кв. м (51,7% от всей площади жилищного строительства в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 34,2%. На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 19,2% всей краевой жилплощади (1 714 408 «квадратов» в 158 домах). Блочных домов здесь строится больше — 304, но их общая жилая площадь составляет 1 360 822 кв. м (15,2% от всей площади). Из «чистого» кирпича в крае возводится 227 домов на 666 093 «квадрата» (7,4% новой жилой площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится всего 47 общей площадью 537 786 кв. м (6% объема рынка).

Средняя этажность жилищного строительства в Краснодарском крае составляет 10,5 этажей (из расчета на строящийся дом). При том, что больше всего в регионе строится сейчас 1-3-этажных зданий — 390 (34,1% всех местных новостроек). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (общему метражу), то наибольший объем будет приходиться уже на 18-24-этажные строения. И пусть таковых в крае возводится 216 штук (18,9% строящихся домов), зато на их счету 3 379 054 «квадрата», а это уже 37,8% от всей жилой площади, в то время как общая площадь столь многочисленных малоэтажек составляет всего 415 845 кв. м, или лишь 4,7% всего метража (подробности — в инфографике).

В остальном высотность возводимых крае зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится еще 13,2% строящихся сейчас объектов (151 здание), 9-12-этажных — 12,7% (145 домов), 13-17-этажных — 17,8% (203 строения).

Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 38 домов (3,3% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в крае является сейчас 27-этажный многоквартирный дом в Сочи (входит в ЖК «Сан-Сити») от застройщика «ФЛЭТ и Ко». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 26-этажные краевые высотки — одна в Новороссийске (ЖК «Черноморский», ГК «ПИК»), вторая — в Краснодаре (ЖК «Тургенев», СК «ЮСИ»). К слову, последняя считается самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся домом — в его «активе» 53 625 жилых «квадратов».

d1.jpg

Кто и когда

Из 196 застройщиков, работающих на рынке новостроек Краснодарского края, почти четверть регионального рынка (24,3% всех площадей) контролируют всего 5 (!) крупнейших девелоперов (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом ГК «ВКБ-Новостройки», державшая «пальму первенства» в прошлом году, в этом году спустилась на четвертую строчку. Сейчас в портфеле этого девелопера свыше 412 тыс. кв. м жилья (4,2% от общего объема возводимых «квадратов»). В нынешнюю тройку лидеров входят: ГК «Европея» — 517 тыс. кв. м (5,8% площадей), ГК «ЮгСтройИнвест » — 503 тыс. кв. м (5,6%) и AVA Group — 435 тыс. кв. м (4,9%).

Наибольший объем текущего краевого жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2016 году — 2 633 199 кв. м в 505 домах (29,5% совокупного «метража»). Строительству 27,7% площадей — 2 477 601 кв. м в 230 домах — старт был дан в 2015-м. В 2014 году в работу были взяты 179 домов площадью 1 432 638 кв. м (16%). По документам, выданным в 2013 году, строится 82 дома на 626 743 жилых «квадрата» (7% новых площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 38 зданий, документация на которые была получена до декабря 2012 года (520 195 кв. м, или 5,8% от всей краевой площади). «Добро» на возведение 108 домов общей площадью 1 241 124 «квадрата» (13,9%) было дано местным застройщикам в прошлом году. В этом году бумаги на запуск — на момент исследования ИРСО — появились лишь у одного объекта. На долю «свеженького» приходится 0,1% совокупных площадей (9 444 «квадрата»). При этом до конца текущего года краевые застройщики намерены ввести в эксплуатацию больше половины (56,3%) строящихся сейчас домов — 643 жилых объекта на 4 051 032 кв. м (это 45,3% нынешней жилой площади). Сдача 26,6% площадей (248 домов на 2 374 700 «квадратов») может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 1 183 357 кв. м жилья (116 домов, или 13,2% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 13,1% домов встретят новоселов в 2021-2022 годах — 107 и 22 зданий (9,6% и 3,5% региональных площадей соответственно). Семь из возводимых сейчас домов — на 162 936 кв. м — будут заселены согласно проектным декларациям не раньше 2023 года.

Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь) говорит о том, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно и не один раз). Так, например, 155 870 кв. м жилья, объявленных к вводу в этом году, изначально должны были быть сданы еще в 2015 году. Еще 582 254 «квадрата» покупатели ждут с 2016-го. Ввод 1 316 438 кв. м «переехал» на 2018-й с 2017-го. Подождать еще годик-другой придется и тем, кому жилье обещали сдать даже в этом году — сдачу почти 70 тыс. текущих «квадратов» уже отложили на 2019-2021 годы. Лишь в 2020-м смогут получить свои квартиры и владельцы 39 тыс. кв. м, которые им обещали предоставить аж в 2014 году.

К сожалению, «уточнение сроков ввода », проще говоря, «просрочка» — явление в Краснодарском крае весьма распространенное. В переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов не были замечены лишь 77 (!) из 196 местных застройщиков. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди лидеров по объемам текущего строительства в регионе. К счастью, здесь речь в основном идет о несущественном переносе сроков — на месяц-два и не по всему рабочему объему. А вот стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у 73 из 199 девелоперов-«корректировщиков » (на их счету сотни тысяч кв. м строящегося в регионе жилья). И средняя «просрочка», встречающаяся у таких компаний, уже составляет год-два. Максимальное «уточнение» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 81 месяц — выявлена аналитиками ИРСО у компании «Монолит». Уже шесть с лишним лет этот застройщик переносит завершение строительства одного домов на 976 квартир общей площадью 39 591 кв. м в своем ЖК «Морская симфония» в Сочи.

tab1.jpg


218 867 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Краснодарского края


Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.

В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое.

Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

В этом году в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12), Ростовской (№ 17) и Ленинградской областей (№ 19).

С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ).

Теги:
Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Чибис Андрей
Чибис Андрей
Замглавы Минстроя России/Главный государственный жилищный инспектор РФ