Небо становится ниже

Небо становится ниже

В Северной столице наметилась тенденция к уменьшению средней этажности жилых зданий

Строительный рынок Санкт-Петербурга остает­ся одним из самых привлекательных для за­стройщиков. По данным Института развития строительной отрасли (ИРСО), в апреле 2019 года текущий объем строительства в Северной столице превысил 14,9 млн кв. м (3-е место в России). По состоянию на начало апреля в городе строилось 802 дома, в которых насчитывалось 345 639 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов).

По видам вводимого жилья ситуация в Санкт-Пе­тербурге во многом повторяет положение вещей, сло­жившееся в других регионах. Больше всего в городе на Неве строится многоквартирных домов — 726 объ­ектов (90,5% от их общего числа). Если же брать пло­щади вводимых жилых помещений, то на многоквар­тирные дома приходится и того больше — 93,9% всех строящихся площадей.

За многоквартирными домами с большим отстава­нием следуют апартаменты (52 объекта) и блокиро­ванные дома (таунхаусы) (24 объекта). Площадь возводимых в них помещений составляет соответ­ственно 5,8% и 0,2% от общего объема текущего стро­ительства.

Все в город

Застройщики жилья в Санкт‑Петербурге ведут строи­тельство в 16 территориальных образованиях. Основ­ной объем жилищного строительства ожидаемо при­ходится собственно на Санкт‑Петербург (85,2% сово­купной площади жилых единиц). На втором месте находится населенный пункт Шушары (5,6% от пло­щади всех возводимых домов), а на третьем — Парго­лово (5,0%). Эти два населенных пункта входят в со­став городского округа Санкт-Петербург.


Застройщики жилья в Северной столице осущест­вляют строительство на основании разрешений, вы­данных в период с апреля 2007 года по ноябрь 2018 года. Наибольший объем в квадратных метрах при­ходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2017 году (32,6% площади жилых единиц). 27,5% общего количество квадратных ме­тров приходится на объекты, разрешение на которые выдано в 2016 году, 5,4% — в 2015. Если взглянуть на текущие стройки с «другого конца» — плановых сро­ков окончания строительства, то мы увидим, что больше всего жилья (из текущего) планируется вве­сти в 2020 году — 4,13 млн кв. м, или 27,7% от общей площади. В то время как в текущем году застройщи­ки объявили о намерении сдать в эксплуатацию око­ло 3,47 млн кв. м жилья, или 23,3% от объемов теку­щего строительства.

Впрочем, план не означает факт. К сожалению, за­держки сдачи объектов — явление в Петербурге не­редкое. Наибольший объем переносов в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы с 2018 на 2019 год (573 263 кв. м), что со­ставляет 16,5% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию в 2019 году. Средняя про­должительность задержки сдачи объектов в эксплуа­тацию в Петербурге по состоянию на апрель 2019 года составляет 3,2 месяца.

Взгляд с высоты

В Санкт-Петербурге мы можем наблюдать слабую тен­денцию к снижению средней этажности строящихся домов. В ноябре 2015 года средняя этажность текуще­го строительства в Санкт-Петербурге (по площади возводимых домов) составляла 19,3 этажа. Три года спустя, в ноябре 2018 года, этот показатель практиче­ски не изменился и составил 19,0 этажа. А вот в апре­ле текущего года средняя этажность снизилась до 18,0 этажей.

Если же рассчитывать этажность, исходя из коли­чества домов, то тенденция к снижению проявится еще отчетливее. Если в ноябре 2015 года на высотные дома приходилось 33,8% от общего числа строивших­ся в тот момент объектов, то в ноябре 2018 года — уже 29,1% от всех строящихся домов, а в апреле 2019 года — вообще 20,2%.

Тем не менее, число строящихся в городе домов высотой 25 и более этажей по-прежнему довольно ве­лико и составляет 162. На них приходится 27,3% от общей площади строящихся жилых единиц. Немного меньше домов высотой от 18 до 24 этажей — 155 (26,6% от площади возводимых жилых зданий). Для сравнения: в среднем по Российской Федерации доля высотного строительства (25+) составляет 21,7%, так что Санкт-Петербург находится в тренде.

В настоящий момент самым высоким жилым зда­нием, которое строится в Петербурге, является 32-этажный многоквартирный дом в ЖК «Петр Ве­ликий и Екатерина Великая» (застройщик — «ГК РосСтройИнвест»). Всего на два этажа ниже много­квартирный дом в ЖК «IN2IT», возводимый компа­нией PLG. На почетном третьем месте находятся объекты от компаний ГК «Главстрой» и «СПб Рено­вация», которые возводят жилые дома в ЖК «Север­ная Долина» и «Живи! В Рыбацком» высотой 29 эта­жей каждый.

Домом с самыми большими жилыми единицами в Санкт‑Петербурге является многоквартирный дом в ЖК «Чистое небо» (застройщик — «Холдинг Setl Group»). Его площадь составляет 110 659 кв. м. На втором месте многоквартирный дом в ЖК «Морской фасад» («Группа ЛСР»), его площадь составляет 92 440 кв. м. На третьем месте проект «Холдинга Setl Group» в ЖК «Солнечный город». Его площадь составляет 91 076 кв. м.


А вот на малоэтажное строительство — от 1 до 3 этажей — в Петербурге приходится лишь 54 215 кв. м, что составляет всего 0,4% от площади всех строящих­ся жилых зданий. Согласно данным ИРСО, по состоя­нию на апрель 2019 года в Петербурге возводилось только 22 таких дома.

Квартиры все теснее

По состоянию на апрель 2019 года строительство жи­лья в Санкт‑Петербурге вели 109 застройщиков (брен­дов), которые представлены 193 компаниями (юриди­ческими лицами). Больше всего домов возводила «Группа ЛСР» — 160, на них приходилось 19,7% от совокупной площади стоящихся жилых единиц. «Хол­динг Setl Group» возводил 132 дома, но на них прихо­дилось 20,7% от совокупной площади жилых единиц. На третьем месте стоит компания «Группа ЦДС». Она возводила 22 жилых дома, что составляет 5,0% от пло­щади жилых единиц.

Наименьшая средняя площадь жилых единиц была зафиксирована в ЖК «Vertical на Орджоникидзе» (за­стройщик «Becar Asset Management Group») — 21,5 кв. м, наибольшая — в ЖК «Аллегро-Парк» («Стройком­плекс ХХI») — 221,2 кв. м.

При этом средняя площадь жилой единицы, строя­щейся в Санкт‑Петербурге, составляет 43,1 кв. м (в 2018 году — 45 кв. м). Это меньше, чем средняя пло­щадь возводимых домов по Российской Федерации, где этот показатель составляет 49,4 кв. м.

По состоянию на апрель 2019 года в городе строи­лось 239 жилых комплексов. Самым крупным из них являлся жилой комплекс «Чистое небо». В этом жилом комплексе застройщик «Холдинг Setl Group» возводит 20 домов, включающих 28 471 жилую единицу, сово­купной площадью свыше 918 тыс. кв. м.

Из чего строят

Главным материалом стен возводимых в Санкт-Пе­тербурге жилых зданий является монолит-кирпич. По этой технологии строятся 359 домов, что составляет 44,8% от количества объектов. На втором месте сле­дует панель — 181 дом (22,6%), еще меньше строят из монолита 135 (16,8%). Но меньше всего в настоя­щий момент в Санкт-Петербурге строится домов из блоков — всего 59 зданий (7,4%).

Напомним, что в целом по РФ доля монолитно-кир­пичного домостроения в пересчете на площадь жилых единиц составляет 37,2%. Отстает от общероссийских показателей Санкт-Петербург в количестве домов, возводимых из кирпичей и блоков. Оба этих показате­ля замерли на отметке в 7,1% против 19,0% и 15,6% по РФ соответственно.

Цены и кредиты

В апреле 2019 года средневзвешенная цена предложе­ния на рынке строящегося жилья Санкт‑Петербурга составила 92 501 руб. за квадратный метр. Для срав­нения: наименьшая средняя цена за «квадрат» жилой недвижимости в городе была зафиксирована в мае 2017 года, тогда она составила 85 849 руб. за «ква­драт».

Средняя цена предложений жилой недвижимости сильно зависит от сроков ввода объектов в эксплуата­цию. Дороже всего стоят квартиры, которые должны быть сданы во II квартале 2022 года, там цена за ква­дратный метр колеблется около 100 тыс. рублей за квадратный метр. Дешевле всех стоят квартиры, кото­рые планируется закончить в IV квартале 2025 года. Там стоимость квадратного метра жилой площади составляет примерно 65 тыс. рублей.

Значительное количество квартир в Петербурге приобретается с помощью ипотечных кредитов. По данным Банка России, за первые два месяца 2019 года количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Санкт‑Петербурга, составило 9 455, что на 5,1% больше уровня 2018 года (8 996) и на 84,9% больше уровня, достигнутого в 2017 году (5 113). В то же время количество ипотечных кредитов, выданных для участия в долевом строительстве, в феврале 2019 года уменьшилось на 19,5% по сравне­нию с февралем 2018 года (1 983 против 2 463 годом ранее).

Общий объем ИЖК, выданных жителям Санкт‑Пе­тербурга, по данным ЦБ, составил 26 876 млн рублей, что на 17,1% больше уровня, достигнутого в 2018 году (22 942 млн рублей), и на 128,9% больше показателя 2017 года (11 743 млн рублей).

Санкт‑Петербург занимает 43‑е место среди 85 ре­гионов Российской Федерации по величине ставки по ИЖК (первое место у региона с минимальной став­кой). В феврале 2019 года средний размер ИЖК в Санкт‑Петербурге составил 2,83 млн рублей, что на 8,3% больше уровня, достигнутого в 2018 г. (2,62 млн рублей), и на 21,5% больше аналогичного значения 2017 г. (2,33 млн рублей).

Тем не менее, количество продаваемых квартир в городе падает. По статистике Росреестра, за январь 2019 года в Санкт‑Петербурге зарегистрировано 3 013 прав собственности участников долевого строитель­ства на объект долевого строительства.

Это на 32,3% меньше аналогичного значения 2018 года (4 450 зарегистрированных прав).


187,9 тыс. кв. м жилья введено в строй в Петербурге в марте 2019 года


92 501 руб. за кв. м — средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Санкт‑Петербурга в апреле 2019 года


Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

В этом году в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№19), Нижегородской (№18), Новосибирской (№17), Московской (№14), Свердловской (№6) и Тюменской (№4) областей, Республики Татарстан (№8). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Еще по теме:
  • Успешные пилоты

    Участники программы Build Up представили в «Сколково» лучшие разработки

  • И на Тихом океане…

    Приморский край входит в первую тридцатку российских регионов по объемам текущего жилищного строительства. По состоянию на начало октября «в работе» находилось 955 950 кв. метров, что на 18,9% больше, чем за тот же период 2018 года. Как и во многих других субъектах федерации, жилищное строительство ведется в Приморье преимущественно в региональной столице, однако здесь тенденция к «централизации» проявляется особенно ярко: на Владивосток приходится почти 90% жилых строек.

  • На берегу не строить

    Южный берег Крыма с его крупнейшими городами Ялтой и Алуштой полностью закроют для строительства жилья. Об этом заявила главный архитектор республики Ирина Соловьёва.

  • Ответственная роль

    Институт саморегулирования в строительстве, пришедший в 2009 году на смену обязательному лицензированию, существует в России уже 10 лет. Столько же исполняется в этом году и крупнейшему отраслевому объединению саморегулируемых организаций (СРО) — Национальному объединению строителей (НОСТРОЙ). За это время строительным сообществом был проделан большой путь.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)