Никто не хотел открывать

Никто не хотел открывать

В I квартале в столице не было введено ни одного крупного объекта торговой недвижимости

Начало 2019 года не было удачным, если говорить о вводе новых объ­ектов торговой недвижимости. В Москве не было введено в строй ни одного нового проекта. Ожи­давшееся открытие ТРЦ «Саларис» было перенесено на апрель 2019 года и войдет уже в статистику II квартала. На этом фоне сохранялась тенденция к сокраще­нию доли свободных площадей. В I квар­тале вакантность в торговых центрах Москвы достигла 7%, что на 1 п.п. ниже, чем за аналогичный период 2018 года. Однако ставки аренды на помещения в ТЦ не претерпели сильных изменений и остались в январе-марте на прежнем уровне.

Евгения ХАКБЕРДИЕВА директор департамента торговой недвижимости Knight Frank


Screenshot_1.png

Чем будем торговать?

Совокупный размер предложения на рынке столицы составил в I квартале 12,4 млн кв. м (GLA — 6,37 млн кв. м). Прогноз по новому вводу на 2019 год — 356 тыс. кв. м. Самыми знаковыми про­ектами станут ТРЦ парка «Остров Меч­ты» (GLA — 70 тыс. кв. м) и МФК «Сала­рис» (GLA — 70,2 тыс. кв. м) (проект уже запущен). Всего до конца года планиру­ется к вводу в эксплуатацию семь объек­тов. Три из них находятся в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Это «Рассказовка» (GLA — 18,6 тыс. кв. м), «Саларьево» (GLA — 70 тыс. кв. м) и «Рязанская» (GLA — 10,9 тыс. кв. м).

В сравнении с IV кварталом 2018 года вакансия в торговых центрах Москвы не претерпела сильных изменений и соста­вила в январе-марте 7%. Если говорить о крупных ТЦ столицы, то доля вакантных площадей там ниже — 3%. Однако в торговых центрах, эксплуатируемых бо­лее двух лет, показатель вакансии дости­гает 5,7%.

Надо отметить, что посещаемость ТЦ в последние годы снижается, причем данная тенденция характерна как для столицы, так и для регионов. Рост отме­чается исключительно в аутлет- и дис­конт-центрах. Подобную ситуацию мож­но считать результатом влияния эконо­мического положения в стране, низких потребительских возможностей на фоне роста тарифов и налоговой нагрузки, переориентации на посещение «магази­нов у дома». Также сказываются и более глобальные изменения: проникновение интернета, популяризация разумного потребления, переход к «шопингу впе­чатлений» и переключение интересов аудитории на здоровый образ жизни. Под влиянием вышеперечисленных фак­торов торговые центры вынуждены про­водить реконцепцию, увеличивая раз­влекательную и спортивную составляю­щие.

Если сравнить объекты, введенные в эксплуатацию до и после 2014 года, то можно заметить, что доля операторов развлечений в более новых проектах увеличилась с 8% до 15%, а доля спор­тивной составляющей — с 1% до 4%.

Стоит отметить и увеличение числа уз­коспециализированных концепций — например, единоборства, йога и пила­тес, танцевальные студии, сайклинг и кросс-фит. Тренд на «получение впечат­лений» затронул и фудкорты. Увеличива­ется количество кухонь, концепций, соз­даются гастропространства — доля предприятий общественного питания в ТРЦ увеличилась в среднем с 4% до 7%.

Наши и не наши

Международные торговые операторы по-прежнему демонстрируют слабую за­интересованность в России — всего за квартал на рынок вышло пять новых брендов, это на два меньше, чем в I квар­тале 2018 года, и в три раза меньше, чем в I квартале 2017 года. Из-за «минорных» тенденций в потребительском поведе­нии, усиления конкуренции и роста из­держек многие ритейлеры оптимизиру­ют свои сети — закрывают отдельные точки или переводят их на новые места. Некоторые вынуждены полностью за­крываться.

Рынок России с учетом санкций, огра­ниченным предложением качественных торговых площадей и нестабильностью экономики выглядит слишком риско­ванным для иностранных ритейлеров.

В связи с этим в торговых галереях более заметную долю начинают зани­мать не только сетевые марки fashion-сег­мента, но и магазины одежды россий­ских дизайнеров. Торговые центры сле­дуют за этой тенденцией и организуют специальные площадки для продвиже­ния и продажи товаров модельеров — UnderLine в ТРЦ «Мега Теплый Стан», TrendIsland в ТРЦ «Авиапарк», ярмарка «Матрешка» в ТЦ «Охотный ряд», плани­руется развитие в качестве арендатора формата fashion-универмага концепта Tsvetnoy Central Market.

С точки зрения арендуемых площа­дей ситуация неоднозначная — есть про­фили операторов, сокращающих площа­ди. Продуктовые гипермаркеты из-за из­менений покупательского поведения разрабатывают новый формат городско­го гипермаркета. Non-food операторы, такие как IKEA, Leroy Merlin, Decathlon арендуют значительно меньшие площа­ди в сравнении с традиционными разме­рами для того чтобы иметь возможность проводить более гибкую политику экс­пансии. «Эльдорадо» и «М.Видео» пробу­ют реализовать концепцию расширен­ного шоу-рума. Зато операторы развле­чений, напротив, наращивают объемы.

Некуда будет складывать

По данным компании CBRE, в I квартале 2019 года было введено в эксплуатацию 200 тыс. кв. м складских площадей — в 3 раза меньше, чем в предыдущем квартале. При этом только 40% площадей было законтрактовано до выхода на рынок. Как отмечают в компании, ввиду усиления дефицита свободных площадей сохраняется стабильный спрос на спекулятивные проекты со стороны арендаторов. Это стимулирует девелоперов вернуться к спекулятивному строительству.

По итогам I квартала общий объем свободных площадей был зафиксирован на отметке 551 тыс. кв. м, что на 133 тыс. кв. м меньше, чем в прошлом квартале. Доля свободных площадей сократилась на 1,2 п.п. по сравнению с IV кварталом 2018 г. и составила 4,5% от общего предложения.

Из-за сокращения объема свободных площадей средневзвешенная арендная ставка выросла на 3% по сравнению с прошлым кварталом и составила 3700 руб/кв. м/год. По нашим прогнозам, на субрынках c минимальной вакансией к концу года ставки аренды могут достигнуть уровня в 3,9-4 тыс. руб. за кв. м в год.


Справочно:

Сегодня ритейлер не может быть представлен только в онлайне. Даже такой гигант интернет-торговли, как Amazon, имеет оффлайн-форматы, и его стратегия по наращиванию аудитории базируется в том числе на оффлайн-каналах. С одной стороны, это связано с тем, что многим потенциальным покупателям хочется ближе познакомиться с предложением, изучить его физические свойства (прикоснуться, примерить и т. п.). С другой стороны, темпы проникновения интернета и прироста числа покупателей в онлайне с 2016 года стабилизировались, поэтому для привлечения трафика и/или увеличения конверсии использование оффлайн-канала вполне оправдано.

В марте в ТРЦ «Атриум» состоялось открытие единственного на данный момент оффлайн-магазина крупного онлайн-ритейлера Lamoda. В то же время компания Adidas открыла обновленный флагманский магазин на Красной Пресне, предоставляющий возможности для e-commerce. Точка способна аккумулировать заказы 50 московских магазинов с целью перемещения товара между ними в течение 90 минут.

Еще по теме:
  • Реформа состоялась

    Подведены первые итоги перехода жилищного строительства на проектное финансирование

  • Объем имеет значение

    Заключена крупнейшая сделка по проектному финансированию жилищного строительства

  • На пороге офиса

    Что будет со столичными бизнес-центрами после пандемии

  • Психология девелопмента

    К разработке жилых проектов застройщики привлекают специалистов из разных сфер

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Надежда Коркка
Надежда Коркка
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)