Около ноля

Около ноля

Как покупателям жилья избежать потерь при введении эскроу-счетов

Реформа на рынке жи­лищного строительства, ключевым моментом ко­торой станет перевод за­стройщиков жилья на эс­кроу-счета с проектным финансированием, актив­но претворяется в жизнь. С 1 июля 2019 года новый механизм станет обязательным для всех новостроек, кроме тех, которые будут отвечать особым критериям, утвержденным правитель­ством РФ. Сегодня в средствах массовой ин­формации очень много пишут о том, какие по­следствия новшества будут иметь для застрой­щиков, и гораздо меньше о том, как они ска­жутся на дольщиках. Между тем, здесь тоже есть свои нюансы.

Дмитрий ЛОГИНОВ руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»


Screenshot_1.png


По новым правилам средства за приобретае­мое жилье не будут попадать к застройщику на­прямую. Деньги зачислят на эскроу-счет, где они и останутся вплоть до того момента, когда за­стройщик выполнит свои обязательства перед покупателем.

Согласно федеральному закону № 214-ФЗ, банк не обязан начислять проценты на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения догово­ра долевого участия (ДДУ) дольщик получает назад ровно столько, сколько и заплатил. За это время инфляция неизбежно съест часть средств, а на место новостроек могут выйти другие про­екты, по более высокой цене.

Другая сложность связана с тем, что многие граждане используют для покупки жилья ипотечные кредиты. И можно говорить о недо­статочной «совместимости» ипотечного креди­тования и эскроу-счетов. Если квартира опла­чивается с помощью банковских средств, то на эскроу-счете блокируется только тело (основ­ная сумма) кредита. Однако заемщик каждый месяц, помимо части основного долга, платит банку и проценты. Если ДДУ расторгается, то покупатель выходит из проблемного объекта без квартиры и с финансовыми потерями, так как уплаченные проценты за пользование кре­дитом не возвращаются. Под удар попадает значительная часть дольщиков, ведь с помо­щью ипотеки оплачивается в среднем более 50% ДДУ, а в массовом сегменте данная цифра еще выше. Конечно, в рамках действующего законодательства дольщики могут попробовать взыскать такие убытки с застройщика, ставше­го банкротом. Однако нужно понимать, что ве­роятность получить в этом случае компенса­цию очень невелика.

Можно ли предложить какое-то решение этой проблемы? Полагаю, нередкой будет ситу­ация, когда покупатель будет получать ипотеч­ный кредит в том же банке, где у него открыт эскроу-счет. Напомним, что банк по этому сче­ту процентов не платит. В этих условиях мог бы выстроиться механизм, который позволил бы ипотечным заемщикам хотя бы частично защи­титься от финансовых потерь. Речь идет о вне­дрении нулевой ставки ипотечного кредита на период строительства. До ввода объекта в экс­плуатацию заемщики выплачивают только ос­новной долг, а после получения квартиры осу­ществляется автоматическое увеличение став­ки. Наличие нулевой ипотеки прекрасно соот­носится с общей задачей по повышению до­ступности ипотечных кредитов. Дольщики, по­лучающие заемные средства на таких условиях, будут на первом этапе испытывать меньшую финансовую нагрузку и соответственно охот­нее брать ипотеку. Этот механизм весьма выго­ден дольщикам, строителям и государству, но не так интересен банкам из-за возможного сни­жения прибыли. Поэтому его внедрение воз­можно только при наличии доброй воли кре­дитных организаций, обязать их временно вво­дить нулевую ставку никто не может.

Теги:
Еще по теме:
  • Вокруг миллиона

    Сколько нового жилья необходимо Новосибирску для развития

  • Со второй попытки

    В Калининграде пытаются достроить морской терминал

  • Малыми шагами

    Регионы переходят на проектное финансирование

  • Доходная область

    По итогам 2019 года совокупный объем средств, вложенных населением в покупку нового жилья в Московской области, превысил 300,9 млрд рублей. Застройщики заработали на подмосковной недвижимости на 12% больше, чем годом ранее. И почти половина (44,2%) выручки приходится на долю всего трех крупнейших девелоперов. «Стройгазета» выяснила, для кого год оказался наиболее успешным.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Елена Спиридонова
Елена Спиридонова
Директор Кадастровой палаты по Москве
Опрос СГ

Что важно для вас при покупке жилья в новостройке?


Показать результаты