Остров роста

Остров роста

Татарстан — один из немногих регионов, где объемы жилищного строительства не снижаются

Республика Татарстан входит в десятку регионов-лидеров по объему жилищного строительства. По данным Росстата, в 2017 году республика заняла по этому показателю 8-е место в России (2,4 млн кв. метров, или 3% всех новостроек страны). При этом РТ — один из немногих субъектов РФ, где объемы строительства не снижаются, а напротив — растут. Так, по итогам первого полугодия 2018 года, ввод жилья в республике (1,2 млн кв. метров) на 12% превышает показатель за тот же период прошлого года. Прирост по сравнению с 2017 годом наблюдается и в объемах текущего строительства. Если год назад в «портфелях» местных застройщиков насчитывалось 1 862 455 кв. метров строящегося жилья, то по состоянию на конец этого лета силами 57 девелоперских компаний в регионе возводилось 236 домов на 39 566 квартир общей жилой площадью 2 027 508 кв. метров. Из них половину (50,8%) — 120 домов на 835 748 «квадратов» (41,2% всего находящегося в работе «метража») — должны быть введены в строй до конца года.

Что и где строится

Основной объем жилищного строительства в Татарстане приходится сейчас на многоквартирные дома: 230 из 236 зданий (97,5% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 39 538 квартир на 2 025 114 кв. м составляет и вовсе 99,9% строящегося в республике жилья. Еще 28 квартир на 2394 «квадрата» (0,1% региональных площадей) располагаются в 6 блокированных домах (таунхаусах). Годом ранее таких проектов в «рабочих портфелях» республиканских застройщиков, согласно аналитике ИРСО, не было. А вот апарт-комплексы, популярные в других российских регионах, здесь так и не появились.

Примечательно, что Татарстан — один из региональных рынков, где средняя площадь строящихся квартир превышает среднероссийские показатели — 51,2 кв. м против 49,2 в целом по РФ. Более того, средняя площадь квартир в строящихся домах, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, составляет и вовсе 54,9 «квадратов».

Самое скромное в регионе жилье — 34,1 кв. м — представлено в Набережных Челнах в жилом квартале (ЖК) «14-й комплекс» (застройщик «Стройгрупп»). Самая большая квартира в Татарстане строится сейчас в Казани — в девелоперском проекте Legato от группы компаний «КамаСтройИнвест» — 148,2 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 99. В состав самого крупного из них — ЖК «ART Сити» — входит восемь домов на 1988 квартир площадью 124 497 кв. м. Ближайший «преследователь» — ЖК «Весна» со своими семью домами на 2474 квартиры «отстает» от лидера всего на 3 тыс. жилых «квадратов». Оба проекта находятся в Казани и реализуются одним и тем же застройщиком — компанией «Унистрой». А вот самый маленький ЖК в Татарстане — «Тау» в селе Высокая гора. Здесь стройхолдинг «РАН-Казань» возводит один дом на 39 квартир (1 602 кв. м).

В целом строительство в республике ведется в 12 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани (включая село Константиновка) — 1 398 522 кв. метров, или 70% совокупной жилой площади. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 108 домов, рассчитанных на 26 652 квартиры (45,8% от всех строящихся в регионе домов).

На втором месте — Набережные Челны (40 домов, 6640 квартир). На долю этого города, расположившегося на левом берегу реки Кама, приходится 334 652 кв. м (16,5% от общей площади). Еще 5,6% республиканских площадей (113 604 «квадрата») строится в Пестречинском районе Татарстана. Здесь населенные пункты-лидеры: Куюки (39 домов на 1391 квартиру площадью 65 161 кв. м) и Новое Шигалеево (12 домов на 1266 квартир площадью 48 443 кв. м).

Остальные восемь районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхнеуслонский, Елабужский, Агрызский и Высокогорский) вместе «забирают» 9,6% регионального рынка новостроек.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у татарстанских строителей в большем почете кирпич. Именно из него возводится 32,9% всей республиканской жилплощади (666 646 «квадратов» в 105 домах на 12 746 квартир). При том, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,4%.

На долю 58 блочных домов (13 084 квартиры) в Татарстане приходится 618 902 кв. м строящейся недвижимости (30,5% республиканских площадей, в России — 14,4%).

На третьем месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич), которые применяются при строительстве 26 домов на 5883 квартиры (307 625 кв. м, или 15,2% от всей площади жилищного строительства).

Формально панельных домов в республике будет даже больше — 34 на 5317 квартир, однако на их долю приходится только 273 555 «квадратов» жилой площади (13,5% площади квартир).

Из «чистого» монолита в регионе строится 13 домов на 160 780 кв. м (2536 квартир), и это 7,9% местной совокупной жилой площади.

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Татарстане составляет 11,6 этажа (из расчета на строящийся дом). Получается, что за год новостройки подросли в среднем почти на два этажа (согласно прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель находился на отметке в 9,8 этажа). Вместе с тем, больше всего в республике строится домов высотой всего в 18-24 этажа — 65 зданий (27,5% от всех объектов). В остальном высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 19,5% строящегося сейчас жилья (46 домов), 4-8-этажных объектов строится 17,4% (41 дом), 9-12-этажных домов — 23,7 (56 объектов), 13-17-этажных зданий — 7,6% (18 жилых зданий).

Появятся в республике и свои небоскребы (25 и более этажей) — 10 домов (4,2% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в Татарстане является сейчас 27-этажный многоквартирный дом в Казани (входит в ЖК «Легенда», состоящего из четырех домов на 1318 квартир совокупной площадью 84 773 кв. м) от стройкомпании «АртСтрой». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 26-этажные высотки — дом в ЖК «Сказочный лес» (Казань) от застройщика «Суварстроит» и дом по улице Раскольникова в Набережных Челнах (девелопер — «Стройгрупп»).

При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся сейчас домом в Татарстане считается казанский объект, который возводит «Унистрой» в составе ЖК «ART Сити» — 51 727 из 124 497 «квадратов» всего комплекса.

Главное: кто и когда

В общей сложности в Татарстане сейчас работают 57 застройщиков (см. таблицу). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, превышает 60% рынка. Первое место занимает застройщик «Унистрой», в портфеле которого сейчас находится свыше 294 тыс. кв. метров жилья (14,5% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — группа компаний «Сувар холдинг» (164 тыс. кв. м, 8,1% от совокупной жилой площади). Далее с более значительным отрывом следуют: «АК БАРС Девелопмент» — 134 тыс. кв. м (6,6%), «ЖИК Казани» — 131 тыс. кв. м (6,5%) и «Суварстроит» — 116 тыс. кв. м (5,7%).

Наибольший объем текущего республиканского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 583 448 кв. м в 64 домах на 10 949 квартир (28,8% совокупного метража). Строительству 27,8% площадей — 563 784 кв. м в 12 035 квартирах в 88 домах — старт был дан в 2016 году. По документам, выданным в 2012-2015 годах, в сумме строится 62 дома с 12 568 квартирами на 660 тыс. «квадратов» (32,6% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство двух объектов на 723 квартиры площадью 37 651 кв. м, документация на которые была получена с сентября 2007-го по декабрь 2011-го (это 1,9% от всей жилой площади в республике). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили 20 новых девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 8,9% совокупных площадей (180 672 «квадратов» в 3291 квартире).

Зато до конца текущего года татарстанские девелоперы из 236 строящихся сейчас в республике жилых объектов планируют ввести в эксплуатацию 120 домов на 16 316 квартир площадью 835 748 кв. м (41,2% от всего заявленного на данный момент «метража»). Сдача 45,1% площадей (91 дом на 18 041 квартиру) намечена в Татарстане на следующий год. Также местными застройщиками декларируется, что еще 17 домов на 4567 квартир площадью 248 933 кв. м (12,3% совокупной жилой площади) будут введены в эксплуатацию в 2020 году. Оставшиеся восемь домов на 642 квартиры общей площадью 29 290 кв. м (1,5%) могут быть заселены после 2022 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Татарстане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 194 281 «квадрат» жилья (23,2% от общего «метража» в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017 году. 199 445 кв. м (23,9% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут с 2016го. На три года вперед, но уже с 2016-го на 2019-й, «переехал» ввод 37 486 кв. м (4,1%). Подождать до следующего года придется и тем, кому жилье в 28 632 «квадратах» (3,1%) обещали сдать в 2017-м. Заселение еще 69 572 кв. м (7,6%), обещанных быть в этом году, уже отложили на 2019 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», а проще говоря, просрочка — явление в регионе достаточно распространенное. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается у каждого второго татарстанского застройщика. Из 57 компаний почти половина (27) были замечены в переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, надо отметить, что средняя просрочка по области относительно невелика и составляет дватри месяца. Из них перенос ввода 100% заявленных объемов отмечен у 16 девелоперов (на их счету около 330 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Но длительность просрочки у таких компаний уже значительно выше — от 6 до 27 месяцев. «Антилидером» по этому показателю является компания «Варикус», которая на два с лишним года «опаздывает» со сдачей одного дома на 286 квартир площадью 16 920 кв. м в своем ЖК «Взлетная полоса» в республиканской столице.


Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками.

Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12), Ростовской (№ 17), Ленинградской (№ 19) и Тюменской (№ 36) областей. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».

Теги:
Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Бармина Татьяна
Бармина Татьяна
Заместитель директора Правового департамента Минстроя России