Партнер удобнее банка

Партнер удобнее банка

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, регулирующее сферу долевого строительства в России. Существенные изменения в 214-ФЗ (о них «СГ» неоднократно писала ранее) содержат не только жесткие требования к бизнесу, но и предполагают ряд послаблений для тех, кто готов играть по новым правилам. О реакции профсообщества на нововведения «СГ-Онлайн» рассказал коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий ВОЛКОВ.

Screenshot_1.png
 

«СГ»: Дмитрий, ваши ощущения и ожидания от законодательных новшеств?

Д.В.: Я ждал 1 июля 2018 года так же как ждал 1 июля 2016 и 2017 годов. Не вижу какого-то разворотного момента, и в целом ажиотаж и популизм вокруг этой даты, считаю, преувеличен. Любые изменения традиционно сопровождаются желанием делать прогнозы. Безусловно, с 1 июля в долевом законодательстве появились вещи, скажем прямо - не очень удобные, комфортные для большинства застройщиков. Эта дата стала водоразделом - «до» и «после». Бизнес-процесс теперь будет меняться. Если говорить конкретнее, то первым этапом изменений (а их точно еще будет несколько) станет возросшая ответственность застройщика (хотя она, по моему мнению, и так была довольно высокой). Если говорить про неудобства, то можно выделить несколько блоков. Первый - это ужесточение контроля за расходом денежных средств. Это связано с тем, что в свое время некоторые застройщики привлекали денежные средства дольщиков к строительству одного объекта, а использовали их – в лучшем случае – на другом. Ситуация сейчас, конечно, не такая, как была 10-15 лет назад, но тем не менее на рынке действительно существуют объекты, строительство которых из-за этого не было закончено в срок, есть претензии к качеству. Теперь ситуация изменится радикально: «один застройщик — один жилой комплекс (ЖК)» и «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство». И это, на мой взгляд, ведет лишь к позитивным изменениям: стройкомпании начнут трезво оценивать свою коммерческую деятельность. Смотрите, есть, к примеру, определенная затратная планка административных расходов, оговоренная в законе - 10% от общей стоимости строительства, которые можно использовать на зарплату, связь, рекламу и прочие цели. Я считаю, что это адекватная цифра, которая позволяет компании вести здоровый бизнес.

А вот в другом вопросе, мне, правда, пока не до конца понятен посыл законодателей о дальнейшей роли банков в девелоперском процессе. Даже сами банки не очень-то еще понимают, что от них хотят и какова будет их значимость во всей цепочке. Да, для нас, застройщиков, это определенный риск, так как появляется еще один участник процесса. Хотя «Самолет», к примеру, и до 1 июля практически не использовал кредитные средства. Такова была наша бизнес-модель изначально.

Не стоит забывать, что какие-то банки уже тесно связаны с девелоперами. Тут еще и может возникнуть конфликт интересов. В общем – это сложная модель, у которой есть плюсы и минусы, которая с одной стороны, позволит очистить рынок от мелких и слабых строительных компаний (только в Подмосковье таковых более 500). В любом случае сейчас все прогнозы – как «будем жить дальше» - построены на догадке и будут зависеть от того, как «девелоперы в итоге поженятся с банками». Но я считаю, что это не должно радикально отразиться на продаже жилья, хотя себестоимость строительства как такового, конечно, увеличится.

«СГ»: То есть покупателю можно не волноваться?

Д.В.: Мы пока живем в такой парадигме, когда цена жилья определяется не расходной составляющей, а возможностью рынка. Хотя рынок и становится все более конкурентным, но затратный подход в России пока никто не использует. Безусловно, локальные скачки могут быть от 3 до 5%. Но в среднесрочной перспективе цена, вероятнее всего, стабилизируется, так как к 1 июля, до нововведений, застройщики московского региона подстраховались и успели получить по старым правилам, разрешений на строительство впрок - на почти 10 млн квадратных метров.

«СГ»: И на какой срок девелоперам удастся «растянуть» эту «подушку безопасности»?

Д.В.: Примерно на два-три года. Но нужно понимать, что регулятор еще может изменить условия игры. Взять и отозвать, к примеру, выданные ранее разрешения на строительство. И потом такой документ и сам по себе имеет определенный «срок годности».

В этой связи, хочу также отметить, что все предложенные нововведения направлены не только на усиление контроля за деятельностью застройщиков, но и одновременно создают благоприятные условия для развития рынка в целом. Застройщик теперь начинает заранее думать о проекте всей прилегающей территории – о ее правильном межевании, о социальной инфраструктуре (школах, садах и т.д.). Это дисциплинирует застройщика. Раньше вся урбанистика сводилась к тому, чтобы «понавтыкать» домиков, а теперь нужно учесть, как они будут соединяться улицами, аллеями, побеспокоиться об озеленении дворов. Время «фантиков» (красивых фасадов) в девелопменте проходит. Продукт должен быть заточен под запрос покупателя, как это происходит на Западе. Так что эти законодательные ограничения побуждают девелоперов быть более осознанными в своей деятельности.

«СГ»: Возвращаясь к теме банков, как вы считаете - под какой процент должно выдаваться проектное финансирование, чтобы это было в интересах застройщиков?

Д.В.: Под ноль! (смеется). А если серьезно - в развитых странах, например, это 1-2 %. И это позволяет существовать и работать. А что будет на практике в России — я не знаю, да и никто пока не знает. Для банков обеспечение по этому финансированию очень серьезное, плюс - накладываемый на них контроль стройки, расхода средств… Понятно, что банки не могут быть альтруистами. Их процент будет исчисляться себестоимостью с учетом надежного покрытия долга. Для банка это риски не хуже и не лучше, чем ипотека. Хотя мне видится, что ипотека более рискованна. Но есть нюанс — мы не видим себестоимость, которая возникнет у банков при внедрении в девелоперскую цепочку, нужны будут сметчики, оценщики — масса нюансов.

Здесь, кстати, повторюсь - базовая концепция «Самолет», когда компания еще создавалась, заключалась в том, что мы в своих проектах осознанно шли и идем до сих пор на меньший уровень риска, т. к. не хотим привлекать внешние (в т. ч. и заемные средства), которые потом нужно возвращать. Именно это и погубило многие другие компании. Мы идем по другому пути - находим людей с землей. Это могут быть и девелоперы, которые не хотят строить в этом месте (например, «Абсолют»). Мы по-партнерски делим прибыль, а потом распределяем ее на метры. Для нас партнер удобнее, чем банк. Подобная западная бизнес-модель может прекрасно применяться и в России. И мы это доказали!

Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»