После первого шока

После первого шока
На Урале обсудили переход на эскроу и проектное финансирование

В Челябинске на площадке Союза строительных компаний Урала и Сибири (ССК УрСиб) по инициативе Уральского главного управления Центробанка прошло совещание на тему «Проектное финансирование строительства жилья: текущая ситуация, проблемы и перспективы». По официальным данным, уральские регионы показывают хороший темп перехода застройщиков на новую схему финансирования долевого строительства жилья. При этом представители девелоперского бизнеса обращают внимание, что доходность их бизнеса снижается на фоне падения платежеспособного спроса и повышения себестоимости строительства.

Открывая совещание, координатор НОСТРОЙ по Уральскому федеральному округу, генеральный директор ССК УрСиб Юрий Десятков отметил, что площадка саморегулируемой организации выбрана не случайно, так как это центр компетенций и платформа для совместного обсуждения и решения проблем строительной отрасли.

Взявший слово после этого начальник Уральского ГУ Банка России Рустэм Марданов в своем выступлении отметил, что в первые месяцы после официального перехода на новую систему финансирования жилищного строительства у участников рынка было достаточно трудностей. «Но сегодня первый шок прошел. Мы видим, что в регионе очень хорошая динамика вовлечения застройщиков и покупателей в новую схему долевого строительства, - рассказал спикер. - При этом переход не вызвал существенного снижения объемов ввода жилья и роста цен на новостройки. Хотя оценить влияние, которое оказывает новый механизм финансирования на стоимость жилой недвижимости, мы сможем только спустя определенное время».

Статистика, приведенная Рустэмом Мардановым, свидетельствует, что переход на новый механизм в Уральском регионе идет более интенсивно, чем в целом по России. Объем средств на счетах эскроу в долевом строительстве в УрФО превысил 12,4 млрд рублей. Количество счетов эскроу в регионе, включая те, по которым средства уже стали доступны застройщикам, почти достигло отметки в 5700. На начало 2020 года в регионе было раскрыто 483 счета на сумму более 1 млрд рублей. Большинство таких счетов — в Тюменской (без АО) и Челябинской областях.



Цифра:

На конец января в рамках новой схемы финансирования долевого строительства в УрФО между банками и застройщиками заключено 116 кредитных договоров на сумму 52,5 млрд рублей.

Лидирует в федеральном округе по показателям продуктивного взаимодействия банков и строителей Свердловская область. На 1 января застройщики области заключили 32 кредитных договора с банками на сумму почти 20 млрд рублей. Кроме того, в регионе открыто практически 1700 эскроу-счетов, остатки на них составляют 4,47 млрд рублей.

Заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгений Курилов в ходе мероприятия рассказал о состоянии областного рынка жилья. По его словам, сейчас в регионе 32 застройщика возводят 101 многоквартирный дом с использованием эскроу-счетов. Еще 18 компаний достраивают 70 домов по старой схеме – с привлечением денег дольщиков. «Стоимость кв. метра жилья в регионе одна из самых низких по стране, но наблюдается спад жилищного строительства. Региональный Минстрой делает все для стимулирования застройщиков, чтобы они переходили на проектное финансирование», - подчеркнул он.

Управляющий отделением «Челябинск» Уральского ГУ Банка России Елена Федина, в свою очередь, сообщила, что в области выданы разрешения на строительство 50 застройщикам, заключен 31 кредитный договор на сумму более чем 9 млрд рублей. Открыто 822 эскроу-счета на сумму более 700 млн рублей.

В ходе совещания было отмечено, что при переходе на новую систему финансирования застройщикам приходится серьезно перестраиваться. При этом кредитные организации не всегда бывают гибкими в своей политике по предоставлению кредитов для девелоперов. В связи с этим Юрий Десятков рассказал, что в ССК УрСиб ведется работа по созданию автоматизированной системы по ведению исполнительной документации в электронном виде на основе информационной модели строящегося объекта. К ней смогут присоединяться и банки, чтобы в режиме реального времени оценивать состояние объекта, а также финансовые и производственные риски при его строительстве. «Это поможет банкам установить оптимальную процентную ставку для застройщика», - уверен он.



Представители банков-участников совещания, между тем, считают, что банковский сектор достаточно гибко подходит к формированию процентных ставок, тарифов и комиссий в рамках проектного финансирования. При переговорах с застройщиками они учитывают себестоимость и бизнес-модель проекта, кредитные риски, например, споры о земле или проблемы с подрядчиками, спрос на жилье, скорость продаж и др. По данным банкиров, число отказов в выдаче кредитов сокращается, базовые ставки снижаются, запускаются новые сервисы для работы с застройщиками.

Менее позитивную картину нарисовал председатель правления ССК УрСиб, директор компании «Метчелстрой» Александр Воробьев, считающий, что переход на проектное финансирование негативно скажется на доходности строительного бизнеса, в частности в Челябинской области. «Маржа уменьшается, рынок очень слабый: цена продажи не увеличивается потому, что платежеспособный спрос низкий, доходы потенциальных покупателей не растут несколько лет подряд. А себестоимость увеличивается, потому что приходится платить проценты банку», - заявил бизнесмен, добавив, что в ближайшие несколько лет с рынка уйдет значительная часть застройщиков. «В Челябинске строили ежегодно 1 млн кв. метр, а сегодня мы на всю область делаем 1,5 млн кв. метров. При этом три-четыре года назад в Челябинске действовало около 100 застройщиков. Сегодня, думаю, и половины нет. Эта тенденция будет нарастать, более слабые игроки будут уходит с рынка, что приведет к созданию альянсов, к укрупнению бизнеса. Однако закон суров – но он закон, нужно работать по-новому», — сказал он.

Рецепт успешности для небольших застройщиков дал Рустэм Марданов: «Мы рекомендуем не начинать сразу десять объектов, получать финансирование на строительство и строить в течение длительного времени. Лучше строить один объект, в короткий срок его сдавать и быстро погашать кредит. Это снижает затраты. Второе направление работы — стимулировать наполнение эскроу-счетов. Если они наполняются быстро, ставка по кредиту становится меньше, себестоимость удешевляется. Банки готовы идти навстречу и предоставлять скидки при выдаче ипотечных кредитов, если дольщики направляют средства на эскроу-счета. Сейчас на рынке есть предложения — ипотечный кредит под один процент годовых».
Еще по теме:
  • Запись на субсидии

    Банки открыли прием заявок от застройщиков на участие в госпрограмме субсидирования ставок по кредитам на строительство жилья. C 8 по 15 июня технический оператор программы субсидирования — «ДОМ.РФ» — принимает соответствующую информацию от банков для последующей передачи в Минстрой России. 15 июня состоится заседание комиссии, где и будет сформирован перечень компаний, которым окажут финансовую поддержку.

  • В ускоренном ритме

    Реализация нацплана восстановления экономики начнется уже в июле

  • Бизнес по-дружески

    Девелоперы Москвы и Подмосковья решили поддержать малое предпринимательство

  • Кризис стройке не помеха

    Как переходят к новой реальности профессионалы рынка недвижимости Тюмени

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)