Плюс на минус

Плюс на минус

Чем запомнился девелоперам 2018 год, и чего они ждут от 2019?

2018 год войдет в историю жилищного строительства как год больших перемен. Российский рынок новостроек был активен как никогда. С 1 июля вступил в силу пакет поправок к законодательству о долевом строительстве, еще более решительные преобразования ждут строителей в наступившем году. Предстоящий переход на проектное финансирование и систему расчетов с использованием эскроу-счетов сильно повлияли на тактику застройщиков. В минувшем году девелоперы спешили вывести на рынок максимально возможное число проектов, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. Активизировались и покупатели, опасавшиеся, что преобразования в отрасли скажутся на цене квадратного метра. У некоторых застройщиков прирост продаж доходил до 60% по сравнению с 2017 годом. Свою роль сыграло здесь и начавшееся осенью удорожание ипотеки. Что будет происходить с объемами строительства, продажами и ценами в 2019 году? «Стройгазета» попросила ответить на эти вопросы представителей ряда крупных компаний. Мнения, как это часто бывает, разделились. Одни участники рынка видят в перспективе больше плюсов, другие — больше минусов.

2018: Сесть в последний вагон

Представители правительства и Минстроя не раз подчеркивали, что ужесточение законодательства о долевом строительстве связано с желанием снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах и закрыть проблему обманутых дольщиков, которую приходится решать государству преимущественно за счет бюджета.

В целом строительное сообщество приветствует суть реформы, но бизнесу не нравится, что преобразования проводятся частями, а это создает атмосферу неопределенности. «Органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев», — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. По его словам, финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета. Поэтому даже успешные проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным критериям. Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, — все это может создать серьезные проблемы для многих застройщиков. «От покупки площадки до выхода на стройплощадку и старта продаж проходит в среднем два года, — объясняет Трубников. — Любые критические изменения в механизмах финансирования строительства должны коррелировать с этим сроком. В противном случае реализация абсолютно логичной и понятной задачи снизить риски для покупателей квартир, наоборот, приведет к росту числа «обманутых дольщиков». Особенно это касается регионов, где маржинальность большинства проектов низкая, и даже незначительные колебания могут быть губительными».

«На 2018 год пришелся внушительный прирост числа новых проектов, — отмечает генеральный директор компании «Талан» Константин Макаров. — Во многих крупных городах, например, в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Перми, он превысил аналогичный показатель 2017 года в среднем на 15-20%, в Екатеринбурге и Москве показатель увеличился в 1,5-2 раза».

Это, однако, не означает, что застройщики с оптимизмом смотрят в будущее, скорее, наоборот. «Они просто опасаются того, что вступившие в силу поправки к 214-ФЗ негативно отразятся на их бизнесе, и они не смогут строить без средств дольщиков, оперируя только банковскими кредитами и собственными оборотными средствами», — полагает коммерческий директор «Дома Наркомфина» Елена Пальчунова. Потому застройщики и постарались успеть «запрыгнуть в последний вагон» и запустить как можно больше проектов по старым правилам, уверен генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

В свою очередь, покупатели также опасались, что нововведения приведут к удорожанию «квадратов», и это стимулировало продажи. Так, общее число договоров долевого участия (ДДУ), заключенных за 9 месяцев 2018 года, составило 475,5 тыс., что на 10,8% выше аналогичного периода 2017 года. А по итогам всего 2018 года прирост может составить, по оценкам аналитиков, 12%.

Одновременно с ростом числа ДДУ наблюдалось стабильное увеличение спроса на ипотеку. Порядка 55% всех сделок в 2018 году было заключено с использованием ипотечных кредитов. Уже за первые три квартала прошедшего года были перекрыты показатели всего 2017 года — выдано около 1 млн кредитов на сумму около 2,1 трлн рублей.

«2018 год однозначно оказался более успешным с точки зрения продаж, чем 2017, — отмечает коммерческий директор компании Tekta Group Наталья Козлова. — По предварительным оценкам, число заключенных ДДУ в столичных комплексах бизнес-класса выросло на 61% в сравнении с 2017 годом, а в премиум-классе спрос увеличился на 44%. В массовом сегменте при этом количество сделок выросло на треть, то есть, в уходящем году средний и высокобюджетный сегменты рынка новостроек росли быстрее, чем массовый». Причин тому несколько, считает девелопер. Во-первых, выгодные ставки по ипотеке привлекли клиентов в сегмент бизнес-класса, где доля сделок с привлечением кредита достигла 38%, тогда как до кризиса 2014 года она не превышала 15%. Во-вторых, девальвация рубля привела к снижению цен в долларах. И те, у кого имелись валютные сбережения, решили реализовать свое преимущество.


А вот негативными трендами минувшего года Константин Макаров считает уменьшение объема ввода и повсеместные переносы сроков сдачи объектов. «Только за девять месяцев 2018 года объем ввода жилой недвижимости сократился на 15% по отношению к аналогичному периоду 2017, — говорит топ-менеджер «Талана». — А смещение сроков было зафиксировано в каждом четвертом из планируемых к завершению в текущем году объектов».

2019: Цены смотрят вверх

Заглядывать в будущее всегда интересно. Чего же ждут девелоперы от наступившего года? Как известно, с 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Теперь, чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане будут перечислять деньги не застройщику, а банку — на особые эскроу-счета. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будут переведены строительной компании. Сейчас средства дольщиков являются для застройщика фактически бесплатными, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы. «Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — говорит генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть, займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

Как все это скажется на строительном бизнесе? Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян в целом настроен оптимистично, но признает, что многим придется нелегко. «Ввиду законодательных изменений есть риск, что те, кто не имеет собственных средств или должного запаса прочности, могут уйти с рынка, и это скажется на объемах строительства и предложениях в сегменте новостроек, — говорит Данелян. — Если говорить о потребительском спросе, то тут первую скрипку играет покупательская способность населения. В условиях снижения реальных доходов населения и подорожания жилья, конечно, спрос может снизиться». Нивелировать эти риски, по мнению девелопера, отчасти может доступная ипотека.

А вот управляющий партнер и акционер ГК «Основа» Олег Колченко не ожидает снижения спроса в 2019 году. По его мнению, спрос может даже возрасти из-за ожиданий дальнейшего роста ипотечных ставок и удорожания жилья, которое будет связано с переходом на проектное финансирование, повышением стоимости стройматериалов и ростом налогов.

В свою очередь, Владимир Городенкер считает, что спрос останется на текущем уровне, если сохранится политика государства в части формирования ипотечной ставки. «Ее рост до уровня 11-12% станет критичным для большого количества покупателей, — уверен эксперт. — Они уже не смогут платить и отложат вопрос покупки жилья до лучших времен. Так что, рынок в этом году уповает на ипотеку. Платежеспособный спрос еще есть, но он исчезнет, если доступная ипотека уйдет, а российская экономика будет пребывать в стагнации».

Согласен с коллегой и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. «В 2019 году ипотечный стимул может потерять свое значение, так как ставки по кредитам вновь начали повышаться, что на фоне стагнации доходов населения означает снижение спроса, — говорит он. — С какой скоростью будет повышаться стоимость ипотечного кредита, пока спрогнозировать невозможно, но покупатели должны понимать, что едва ли этот процесс обернется вспять в ближайшие месяцы. Напротив, уже к середине нового года ставки могут преодолеть психологически важный барьер в 10% годовых, поэтому не стоит откладывать покупку жилья в долгий ящик».


По мнению руководителя департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексея Лухтана, пока все поправки в законодательство о долевом строительстве не вступили в силу, сложно говорить о том, что будет после 1 июля 2019 года. «Если вся строительная отрасль перейдет на эскроу-счета, то, на мой взгляд, нас ждет несколько вариантов развития событий, — прогнозирует эксперт. — Во-первых, это повсеместное повышение цен на первичном рынке жилой недвижимости — как минимум на ставку финансирования проекта. А во-вторых, часть застройщиков будут продавать жилье только после получения акта о вводе дома в эксплуатацию, что может сказаться на сокращении объема предложения первичного рынка недвижимости на этапе строительства. Таким образом, пропадает какая-либо инвестиционная выгода, и о стартовых ценах на этапе котлована можно будет забыть».

Непосредственным эффектом от законодательных новелл, по словам Дмитрия Трубникова, станет сокращение предложения и рост цен на квартиры, которые продаются на низкой стадии готовности домов. «Рост цен здесь составит не менее 10%, — предполагает эксперт. — При этом цена на готовое жилье может измениться незначительно или даже остаться на прежнем уровне. Изменения начнутся уже со II квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020 году». Эксперт подчеркнул, что доступность квартир «на котловане» была обусловлена фактической скидкой дольщикам за «финансирование» проекта, сопоставимой со стоимостью банковского финансирования. «Теперь же единственный стимул продавать квартиры «на котловане» — наполнить эскроу-счета и таким образом снизить ставку проектного финансирования, но в этом случае большие объемы продаж не нужны, — добавляет Дмитрий Трубников. — К тому же покупатели больше не получат ценового преимущества, просто на начальной стадии продаж у них будет несколько больший выбор доступных вариантов».


Директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:

Screenshot_1.png

«2019 год будет полностью зависеть от экономической ситуации в стране, которая, в свою очередь, будет диктовать условия всему строительному рынку. В этом году для застройщиков в очередной раз изменяются правила игры, что приведет к увеличению себестоимости проектов, и уже сейчас многие специалисты прогнозируют рост цен на квартиры. Я считаю, что этот переходный период должен взбодрить рынок. Сейчас время покупателей, поэтому девелопер должен найти способы оптимизировать издержки, предложить интересные концепции и сделать проекты более привлекательными для избирательных клиентов»


Генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычёв:

Screenshot_1.png

«Повышение НДС, удорожание кредитных средств, стройматериалов, коммунальных услуг вместе создают инфляционную волну, которая заставит увеличить цены практически всех производителей в стране, в том числе и застройщиков. Кроме того, во второй половине 2019 года начнется переход на новую схему привлечения средств дольщиков, что также спровоцирует ценовой скачок. В следующем году средняя стоимость квадратного метра нового жилья может возрасти на 10-15%, поэтому покупателям следует определяться с выбором как можно раньше»

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов:

Screenshot_1.png

«Новые поправки в 214-ФЗ, переход к проектному финансированию, рост ставок по ипотеке и ужесточение требований к застройщикам определенно приведет к удорожанию стоимости строительства в среднем на 20%, а следовательно, и к росту цен на первичную недвижимость. В условиях, когда доходы населения остаются на неизменном уровне, рост цен на квартиры приведет к снижению спроса на них, что, в свою очередь, приведет к уменьшению объемов строительства. Однако цены будут расти не скачкообразно, а плавно. По нашим прогнозам, к 2019 году рост цен составит уже 12-15%, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 20%»


Финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников:

Screenshot_1.png

«Рост цен можно было бы компенсировать повышением доступности ипотеки, однако текущая макроэкономическая ситуация не позволяет этого сделать, поэтому в 2019 году спрос на первичное жилье может заметно сократиться. Последнее повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. уже в ближайшее время потянет за собой повышение всеми банками средней ипотечной ставки. Рост может составить 0,50,75 п.п. По нашим оценкам, это приведет к росту ипотечных ставок на 1% и снижению спроса на 10%»


Директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева:

Screenshot_1.png

«Ожидать снижения цен не имеет смысла, а повышение будет зависеть от конкретного проекта. Востребованные, в чем-то уникальные проекты смогут себе это позволить, неликвидные — вряд ли. Однако резких скачков рынок недвижимости не выдержит, поэтому массовый глобальный рост цен не последует»


Справочно

7% прибавили в стоимости массовые (категории «стандарт» и «комфорт») столичные новостройки в 2018 году. Средняя цена «квадрата» достигла рекордного уровня за всю историю наблюдений — 161 тыс. рублей. Однако в 2019 году этот показатель еще может быть превышен. Среди предпосылок для очередного повышения цен — реформа рынка долевого строительства, инфляция и девальвация рубля, а также сохраняющийся спрос на квартиры.

Еще по теме:
  • PRO сложности и возможности

    На PROestate обсудили трудности в реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

  • Подставить плечо

    Застройщики хотели бы получить от государства помощь в создании объектов инфраструктуры

  • Алтай кирпичный

    Жилищное строительство в Алтайском крае имеет особенности как с точки зрения этажности, так и по используемым материалам

  • Больше не строй

    Застройщика «ЛенСпецСтрой» требуют признать банкротом

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Бармина Татьяна
Бармина Татьяна
Заместитель директора Правового департамента Минстроя России