По индивидуальной мерке

По индивидуальной мерке
ГАЛС

Девелоперы задумались о строительстве офисных зданий «под заказчика»

Компания «Галс-Девелопмент» приступила к строительству второй очереди общественно-делового комплекса «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге. Вторая очередь включает в себя пять офисных корпусов класса «А» высотой 9-11 этажей, гостиницу на 200 номеров и двухэтажную подземную автостоянку на 1389 машино-мест. Общая площадь возводимых объектов составит 164 тыс. кв. метров. Строительство планируется осуществить в три этапа. По оценке экспертов, диапазон инвестиций, которых потребует реализация проекта, составляет от 17 до 20 млрд рублей. Архитектурный облик бизнес-квартала «Невская Ратуша» разработан ведущей мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» в единой стилистике с первой очередью комплекса. Максимальная высотная отметка составит 42 метра. Ввод объектов в эксплуатацию запланирован на III квартал 2022 года.

Интересной особенностью проекта «Невская Ратуша» является то, что часть офисных зданий строится по принципу build-to-suit («под заказчика»). В офисном сегменте случай пока не частый, но, как пояснил вице-президент «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин, отвечающий существующей экономической ситуации. Из трех корпусов первые два строились «под клиента» и один — в аренду. Рынок идею принял, и продолжение последовало.

«Перед тем, как запускать вторую очередь, мы приехали в город, встретились с деловой элитой, послушали мнения о том, что востребовано, — рассказал Мухин. — И оказалось, что такое предложение (buildtosuit) настолько интересно пользователям, что во второй очереди сначала не будет предложения для рынка, у нас уже есть интересанты, под которых мы будем строить».

Объяснение тренда, с точки зрения вице-президента компании, лежит в определенной рыночной стабильности. «Формат build-to-suit — это умение покупателя офисного здания или торгового центра спрогнозировать свою жизнь минимум на три года вперед, — считает Андрей Мухин. — Бизнес должен понять, сколько ему нужно офисных площадей, машино-мест, спрогнозировать, как компания изменится, пока строится здание, каков дальнейший прогноз на развитие бизнеса именно в этом месте. Мы заметили, что потребитель поменялся, и это — общая тенденция не только для Петербурга, но и для Москвы».

Однако такой формат накладывает на девелоперов повышенные обязательства. В первую очередь, меняются требования к качеству объекта. «То, что раньше считалось «премией» и конкурентным преимуществом, сегодня становится обязательными параметрами, при отсутствии которых потребители к нам просто не придут», — говорит Мухин. На первый план выходят такие «скучные» вещи, как юридическая составляющая, пакет документов, который будет составляться на стадии предпроекта. «Мы никогда не фиксировали пожелания собственника так досконально и финансово ответственно, — говорит Андрей Мухин. — При строительстве «под клиента» важно зафиксировать все пожелания покупателя. Мы строим четко под него и здесь не должно быть осечки». Важны и финансовые договоренности — покупатель должен оплатить это здание, потому что другому арендатору или покупателю с такими параметрами оно может и не подойти.

Перспективы строительства «под заказчика» оцениваются экспертами по-разному. Менеджер по продаже городской недвижимости компании Savills в России Ирина Сафина считает, что на офисном рынке формат built-to-suit может быть интересен только крупным компаниям с особыми техническими требованиями (мощности электричества, нагрузки на перекрытия, собственные data-центры и прочее). Если говорить об отраслях, то это финансовые компании, банковский сектор, производственные компании и телекоммуникации. По словам Сафиной, реализованных проектов такого формата пока практически нет.

Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Владислав Фадеев добавляет к сложностям формата увеличенный девелоперский цикл (2-2,5 года). Вопрос сроков может оказаться ключевым: девелоперы не могут предложить строительство в пределах полутора лет, а больший срок не устраивает арендаторов, которые рассчитывают найти за этот срок подходящее помещение. Впрочем, Фадеев не отрицает, что интерес к формату все же есть. «Уже в 2018 году на рынке офисной недвижимости Петербурга стал ощутимым недостаток свободных площадей, а крупных блоков почти не осталось, — говорит эксперт. — При этом у многих клиентов есть потребность в консолидации нескольких офисов в одном объекте, на этом фоне все активнее идут разговоры об офисном built-to-suit».

Если говорить конкретно о «Невской Ратуше», то это, по мнению генерального директора петербургского филиала Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, один из лучших объектов офисной недвижимости класса А в Санкт-Петербурге, что подтверждается 100-процентной заполняемостью и качественным набором арендаторов. Потенциальными клиентами новой очереди комплекса могут стать компании сферы IT, нефтегазового сектора, крупные фармацевтические холдинги, структуры, связанные с администрацией города.


Справочно:

Административно-деловой квартал «Невская Ратуша» расположен в Центральном районе города Санкт-Петербурга на пересечении Дегтярного переулка, Новгородской улицы и улицы Моисеенко. Первая очередь проекта включает в себя три корпуса общей площадью около 170 тыс. кв. метров. Второй и третий корпуса введены в эксплуатацию в 2013 году, главный корпус — в 2016 году. Главный корпус квартала «Невская Ратуша» является штаб-квартирой тринадцати комитетов администрации Санкт-Петербурга. Во втором корпусе площадью 40 тыс. кв. метров располагается головной офис Банка ВТБ (ПАО) в Санкт-Петербурге. Арендаторы третьего корпуса — бизнес-центра площадью 28 тыс. кв. метров — являются структуры ПАО «Газпром», фармацевтическая компания «Герофарм», Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга, крупнейший производитель сетевого IT-оборудования Cisco и ряд других компаний.

Еще по теме:
  • Субсидии помогли

    В Нижегородской области будут выпускать трубы для тепловых и канализационных сетей

  • Уравнение в цене

    Переход на проектное финансирование и эскроу-счета может снизить популярность апартаментов

  • На полюсе холода

    Завершился международный конкурс на создание концепции туристского кластера в селе Оймякон Якутии, расположенном на полюсе холода северного полушария. Перед конкурсантами была поставлена задача создать мастер-план села. Этот «географический» бренд известен в мире, но из-за неразвитости инфраструктур — транспортной, гостиничной и сервисной — сегодня приходится отклонять до 70-80% заявок, и власти республики рассчитывают, что реализация проекта туристического кластера поможет вывести туризм в Якутии на совершенно новый уровень.

  • PRO сложности и возможности

    На PROestate обсудили трудности в реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Ильичев Борис
Ильичев Борис
Начальник Управления строительных решений Главгосэкспертизы России