Под знаком адаптации

Под знаком адаптации

Почему девелоперы считают реформу шансом для развития

Главным итогом 2018 года для строительной отрасли, несомненно, стали законодательные изменения. Обсуждение было жарким. Девелоперское сообщество разделилось на два непримиримых лагеря — тех, кто ждет «смерти рынка», и тех, кто видит в изменениях оздоровление ситуации, перспективу нового витка развития девелопмента, рост качества проектов и более кастомизированные и клиентоориентированные сервисы.

Градус обсуждения отмены долевого строительства достиг своего пика, когда новые правила предложили распространить также на те проекты, разрешения на строительство (РС) которых были получены до 1 июля 2018 года. Неопределенность держала рынок в напряжении весь последний месяц. В итоге решение было принято Госдумой, а затем и Советом Федерации: все проекты, разрешения на строительство которых получены, но продажи не начались или не достигли необходимого уровня, после 1 июля 2019 года будут строиться либо с использованием эскроу-счетов, либо за собственные средства застройщика и продаваться уже готовыми.

Президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев считает, что решение правильное, в первую очередь, потому, что закончился период неопределенности. Правила игры приняты, осталось только уточнить некоторые детали. «В рамках дискуссии, которая развернулась в рамках реформы, мы озвучивали Минстрою России свои ожидания, давали обратную связь по новому закону, — отмечает Олег Мамаев. — И в целом нас услышали».

«Значительная часть портфеля большинства девелоперов сейчас ориентирована на старые правила, и, если бы не принятые поправки, переходный период мог бы растянуться 5-10 лет. Это свело бы на нет саму идею закона. Новые правила должны заработать максимально быстро и быть едиными для всех, без переходных периодов и исключений. Тогда принятая законодательная база сделает рынок более прозрачным и профессиональным и даст возможность девелоперам развиваться, наращивать темпы строительства и инвестировать в новые проекты. И ресурсы, и желание, и потенциальный спрос для этого есть», — комментирует Олег Мамаев.

Screenshot_1.png 

Олег Мамаев оптимистичен в отношении того, как закон будет работать, особенно если это коснется сразу всего рынка. Чем больше компаний, на которые влияет закон, тем активнее они будут влиять на закон, адаптировать его к реалиям рынка. Весь следующий год, уверен топ-менеджер, пройдет под знаком адаптации к новому закону, в котором остались еще открытые вопросы. Наименее проработанная часть — финансовая. «Мы как девелоперы до сих пор не знаем, сколько будет стоить проектное финансирование в рамках нового закона. За эти полгода цифра менялась и не всегда в сторону улучшения», — отмечает эксперт.

По словам Олега Мамаева, есть несколько ключевых вопросов, которые требуют доработки. Первый момент касается ставки. По мнению топ-менеджера, сейчас рынок очень чувствителен к цене. «Увеличение себестоимости девелоперы частично смогут компенсировать из собственной маржи. Но частично, особенно в регионах, это ляжет на плечи потребителя, что приведет к сильному сжиманию отрасли, в чем никто не заинтересован, и вряд ли это укладывается в программу по наращиванию строительства и повышению качества жизни», — предупреждает девелопер. Второй — тело закона, которое во многих случаях не дает конкретного ответа. «Важно доработать закон, в том числе в моменте конкретных кейсов. Минстрой это очень активно сейчас делает, и несколько кейсов мы уже отработали», — отмечает он.

Принятие поправок, которые закрепили единые правила, стало закономерным завершением года. Для компании «Лидер-Инвест», как и для рынка в целом, 2018 год был непростым, но крайне успешным. За год компания выросла более чем в 2,5 раза — и по квадратным метрам, и по выручке. «Если раньше мы вели около 30 небольших проектов клубных домов, которые мы реализуем под брендом «Счастье», то в 2018 году мы запустили два масштабных проекта на 200 и 400 тыс. кв. метров – многофункциональный жилой комплекс «Крылья» и жилой остров Central Park, наш первый проект комплексного развития территорий», — говорит Олег Мамаев.


По его словам, именно в сегменте комплексного развития территорий сейчас наблюдается основной спрос. Реализация таких проектов — основа стратегии полицентричного развития городов. В большинстве городов, в том числе в Москве, есть один центр, где аккумулируется основная часть социальной инфраструктуры, рабочих мест, мест проведения досуга. Как результат транспортная система испытывает серьезную перегрузку так же, как и городская среда.

Очевидно, пришла пора создавать новые центры притяжения, которыми могут стать только масштабные проекты комплексного развития территорий — город в городе, с набором инфраструктуры, к которой жители уже привыкли, но более современной, удобной, которая позволит горожанам комфортно жить в своем районе, не выезжая в исторический центр. «В ближайшее время не останется застройщиков, строящих только жилье, — уверен Олег Мамаев. — Если ты хочешь получить востребованный продукт, ты обязан создавать комфортную среду, насыщенную всей необходимой инфраструктурой. Не только стрит-ритейл, как было раньше, но и сады, школы, культурно-досуговые центры, спортивные объекты и офисы».

В Москве крупные застройщики эту концепцию давно приняли и начали инвестировать в развитие инфраструктуры и создавать новые точки роста — дворы, кварталы, улицы. По словам Олега Мамаева, это осознанное коммерческое решение: девелопер получает более дорогой продукт, что делает эти вложения окупаемыми. В качестве примера можно привести знаковые проекты «Лидер-Инвест» в сегменте комплексного развития территорий — жилой остров Central Park и ЗИЛ-Юг. Более чем на 120 гектарах здесь будут созданы новые городские центры притяжения с жильем, офисами, объектами социальной инфраструктуры, с парками и набережными, где будут жить и работать десятки тысяч человек.

«Я верю в «невидимую руку рынка», которая заставляет нас делать то, что необходимо для гармоничного развития города. «Очевидно, что именно сюда нужно направлять основные ресурсы. И очевидно, что и город, и государство поддержит именно такие проекты», — заключил Олег Мамаев.

Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Ильичев Борис
Ильичев Борис
Начальник Управления строительных решений Главгосэкспертизы России