Сначала по желанию

Сначала по желанию
Фото: Shutterstock

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил дорожную-карту поэтапного перехода от долевого строительства жилья к банковскому проектному финансированию девелоперских проектов. Как сообщил на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» глава Минстроя Михаил Мень, перевод рынка на новые рельсы будет осуществляться в течение трех лет. По словам министра, в течение этого времени у застройщиков будет альтернатива в плане реализации проектов - эскроу-счета с послаблениями по требованиям 214-ФЗ или привычные ДДУ.

О необходимости плавного перехода к новому механизму финансирования жилищного строительства в стране президент России Владимир Путин заявил в ноябре после совещания по проблемам обманутых дольщиков. По словам главы государства, цепочка покупатель-застройщик-банк позволит свести к минимуму риск появления новых граждан, пострадавших от недобросовестных девелоперов. Позднее президент выразился еще конкретнее:  «У нас проблемы с обманутыми дольщиками продолжаются с тех пор, как мы себя помним, наверное – с начала 1990-х годов. Это не прекращается никогда, несмотря на наличие «здоровых» застройщиков. Они сегодня «здоровые», завтра – «заболели». Дай им Бог здоровья, чтобы никто не болел. Им помогать нужно, это правда, но постоянно перекладывать эти риски на плечи граждан без всяких изменений системы дальше невозможно».

Дорожную карту по переводу рынка на новые рельсы было поручено разработать Минстрою, Минфину, Банку России и АИЖК. План-график был сдан в аппарат правительства до 15 декабря. Теперь документ согласован аппаратом правительства и 21 декабря утвержден премьер-министром.  

Как рассказал глава Минстроя, в утвержденном плане мероприятий приведен перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного перехода к привлечению средств граждан в строительные жилищные проекты с помощью механизма проектного финансирования через уполномоченные банки.

По словам министра, первым сроком исполнения плана является первый квартал 2018 года. До этого времени должны быть подготовлены соответствующие проекты изменений в действующее законодательство о долевом строительстве, а также в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, о банкротстве и налоговый кодекс. «Кроме того, до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов банка России для изменения подходов к кредитованию застройщиков, также планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере (АИЖК)», - рассказал Михаил Мень.

Министр подчеркнул, что дорожная карта, как любой другой план-график является не нормативным документом, а определенным руководством к действию. По словам главы Минстроя, суть плана состоит в том, что третьей стороной по взаимоотношению между покупателями жилья и застройщиком будет  банк. «Те люди, которые сегодня приносят свои средства как участники долевого строительства  застройщику, в результате реализации планов, которые находятся в дорожной карте, будут их перечислять на специальные счета или счета эксроу. И далее  уже банк будет финансировать, в том числе за счет этих средств, деятельность застройщика по строительству конкретного дома. И основной вопрос, который необходимо будет решить правительству и ЦБ в течение трех лет по мере реализации дорожной карты, если фондирование от людей будет приходить в банк под ноль процентов, то по какой процентной ставке они будут передавать деньги застройщику на строительство. Это ключевой вопрос», - сказал министр.

Министр пояснил также, что в течение трехлетнего переходного периода застройщикам будет предоставляться возможность перехода на новую модель финансирования по желанию. При этом стройкомпаниям будут делаться  послабления по жестким требованиям, которые будут предъявляться к застройщикам с 1 июля 2018 года в рамках 214-ФЗ (требования по необходимому размеру уставного капитала, «одно разрешение – одна проектная компания» и др.  – прим. ред.). «Это делается, чтобы стимулировать девелоперов к переходу на новую модель. Мы создадим «пилоты» и посмотрим, как работает эта модель в реальности, и сколько денег может в результате получить застройщик от банка при новом механизме», - сказал он.

Участники рынка, понимая, что взятый курс в этом плане сменить невозможно, предупреждают о повышении цен на квартиры в случае, если ставки кредитования девелоперов не окажутся минимальными. По их оценкам, при крупных проектах комплексной застройки даже ставка 4-6% является чрезмерной. Девелоперы также предлагают рассмотреть возможность выплачивать проценты по банковским кредитам после окончания стройпроекта, когда у компаний появится возможность продавать квартиры. Также, бизнес обращает внимание на то, что средства дольщиков за время нахождения на спецсчетах не индексируются. Призывают застройщики и совершенствовать регулирование и в других сферах, в частности, снизить налоговую нагрузку, а также повлиять на стоимость земельных участков под застройку. 

Так или иначе, крупные игроки заявляют, что будут встраиваться в предлагаемые государством механизмы. Эксперты рынка, в свою очередь, отмечают, что в сфере долевого строительства жилья сейчас «крутятся», по разным оценкам, от 2,5 до 4 трлн рублей. Вопрос, смогут ли банки заместить такую сумму, и необходимо ли это делать однономентно, пока остается открытым.


Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Княжевская Юлиана
Княжевская Юлиана
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы