Продажи решают все

Продажи решают все

Уровень процентной ставки для застройщиков будет сильно зависеть от наполняемости эскроу-счетов

С 1 июля 2019 года рынок новостроек начинает работать по новым правилам. Переход на проектное финансирование вызывает у участников рынка сильные эмоции, по большей части, негативные. Но на самом деле отрицательное отношение — следствие боязни перемен, а не понимания реального положения дел. О том, как будет работать новая система финансирования жилищного строительства в России, в интервью «Строительной газете» рассказал директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ Филипп ЛИТВИНЕНКО.

«СГ»: В России разворачивается большая реформа долевого строительства. В чем заключается новизна?

Филипп Литвиненко: В первую очередь, в том, что рынок переходит на эскроу-счета, которые можно рассматривать как аналог аккредитива. Потенциальный покупатель квартиры открывает в банке эскроу-счет, на который зачисляет средства, но эти деньги не попадут к застройщику до окончания строительства.

«СГ»: А что произойдет, если объект не построят?

Ф.Л.: Если объект по каким-то причинам не построят, средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. Конечно, есть определенный риск, что что-то может случиться с банком, который держит эскроу-счет. Но тогда подключается Агентство по страхованию вкладов, и суммы до 10 млн рублей гарантированно возвращаются уже через АСВ.

«СГ»: Застройщики считают, что новая система приведет к росту цен, так как за банковский кредит на строительство надо будет платить. Под какой процент вы будете кредитовать застройщиков?

Ф.Л.: Надо заметить, что застройщики и раньше строили за счет банковских средств. Случаи, когда проект полностью реализовывался на собственные средства и средства дольщиков, очень редки. То есть так или иначе застройщики в банки обращались и продолжают обращаться. Но теперь, как мы с вами уже выяснили, средства попадают на эскроу-счет и находятся там до получения первым покупателем ключей от квартиры. Как только он их получил, тогда все эскроу одновременно раскрываются. Однако до этого момента застройщик, безусловно, пойдет в банк за финансированием. В нашем банке разработана специальная программа, где процентная ставка по кредиту плавающая. Она пересчитывается ежедневно и зависит от наполняемости эскроу-счетов. Когда застройщик только входит в новый проект и продажи находятся на старте, наполняемость эскроу-счетов невелика, и процентная ставка будет для застройщика наиболее высокой. Если продажи у застройщика идут достаточно хорошо, наполняемость эскроусчетов повышается, и банк снижает ставку. В идеале процентная ставка для застройщика может упасть практически до нуля. То есть фактически те средства, которые застройщик привлек на эскроу-счета, служат фондированием, и благодаря этому застройщик получает существенный дисконт по кредитной ставке.

«СГ»: Все-таки нельзя ли конкретную цифру назвать? Пять процентов или пятнадцать?

Ф.Л.: По текущему рынку я бы сказал, что ставка, наверное, будет от 11-12% до нуля практически. Каждый проект индивидуален. Самое главное — это объемы продаж.

«СГ»: Вам, как банку, во сколько обойдется строительство, допустим, жилого комплекса площадью сто тысяч квадратных метров?

Ф.Л.: Возьмем среднюю стоимость строительства квадратного метра в таком жилом доме — 110-120 тыс. руб. При общей площади 100 тыс. кв. м мы можем говорить о сумме в 10-11 млрд рублей. С учетом стоимости земли и так далее.

«СГ»: Хватит ли российским банкам денег, чтобы построить все жилье, которое планируется построить в России? Ведь к 2024 году мы должны выйти на ежегодный уровень 120 млн «квадратов».

Ф.Л.: Я думаю, что в банковской системе запас однозначно есть. Если говорить о нашем банке, то в настоящий момент девелопмент — одно из наших стратегических направлений, мы планируем его развивать, и кредитный аппетит на этом направлении будет выше, чем в предыдущем году.

«СГ»: Как вы будете определять, какой новостройке дать финансирование, а какой нет? На что будете обращать внимание?

Ф.Л.: Есть достаточно жесткие требования к застройщику. Прежде всего, это касается его опыта работы. Далее учитывается еще ряд критериев, которые проходят через нашу риск-модель. И после этого уже принимается решение — мы идем в эту сделку или нет. Важное требование: эскроу-счета должны открываться только в банке-кредиторе. В принципе, это стандартный кредитный анализ, но по девелопменту достаточно много специфики. В кредитном департаменте нашего банка есть целое отдельное направление, которое занимается непосредственно девелопментом.


От 0 до 11-12% может составить ставка по банковским кредитам для застройщиков в зависимости от динамики продаж

Теги:
Еще по теме:
  • Раскинули сети

    Доля застройщиков, работающих в двух или более регионах, растет

  • Новостройки на витрине

    ДОМ.РФ представил уникальный сервис мониторинга цен на жилье

    ДОМ.РФ запустил интерактивную онлайн-витрину, позволяющую отслеживать продажи в новостройках по всей стране. В системе отражены объемы и цены продаж квартир, по которым застройщиками произведена уплата взносов в компенсационный фонд (без учета сделок с эскроу). С помощью сервиса можно получить информацию по любому региону, населенному пункту или застройщику. Доступ к уникальному массиву данных впервые открыт для всех желающих.

    Проект реализован на платформе Единой информационной системы жилищного строительства (наш. дом.рф), обеспечивающей электронное взаимодействие между застройщиками и государственными органами. ЕИСЖС дает возможность вести ежедневный мониторинг состояния отрасли. В частности, здесь можно ознакомиться с аналитическими отчетами об объемах и географии строительства, планировках строящегося жилья, переходе отрасли на счета эскроу.

    Теперь к этому добавилась возможность отслеживать динамику продаж на первичном рынке. Это стало возможным благодаря интеграции в систему данных Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. По закону с 2019 года застройщики были обязаны отчислять в фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора участия в долевом строительстве (ДДУ). По итогам прошлого года через фонд прошло около 95% всех сделок. По состоянию на 25 июня 2020 года в зоне его ответственности находится 58% строящегося в России жилья (57,1 млн кв. метров).

    «Новый сервис работает на большом массиве данных, имеющихся в распоряжении ДОМ.РФ, и отражает реальную динамику продаж в новостройках в масштабах всей страны, можно без преувеличения сказать, что это уникальный инструмент: ничего подобного на рынке раньше не было, — отметил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов. — Он значительно упростит мониторинг и прогнозирование рынка и вместе с другими цифровыми разработками ДОМ.РФ еще больше повысит информационную прозрачность отрасли».

    Онлайн-витрина «Первичный рынок жилья» не только содержит данные о ежемесячном изменении цены, количестве и площади проданных квартир в разрезе регионов, городов и девелоперов. Она также открывает возможности более глубокого анализа: в частности, с ее помощью можно узнать распределение проданных квартир по ценовым диапазонам, распределение квартир заданного диапазона по площади и ряд других аналитических параметров. При этом графики и таблицы являются интерактивными: нажатие на них позволяет перегруппировать основные показатели по выбранному фактору.

    Справочно:

    Акционерное общество «ДОМ.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере. Создан в 1997 году постановлением правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. ДОМ.РФ реализует ряд государственных задач, связанных с повышением качества и доступности жилья, созданием выгодных условий приобретения жилья, в том числе с использованием ипотеки, формированием цивилизованного рынка аренды и развитием комфортной городской среды.


  • Атомщики пришли

    Работа ПК 5 технического комитета 465 «Строительство» будет организована по-новому

  • Завтра наступает сегодня

    Основу рынка жилой недвижимости составляет так называемый массовый сегмент, где продаются наиболее доступные по цене стандартные квартиры. Так, например, в первом квартале этого года в Москве массовое жилье составляло почти половину всего предложения. «Строительная газета» решила разобраться, может ли жилье для массового потребителя иметь индивидуальные характеристики и как меняются архитектурные и планировочные решения таких квартир.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Елена Спиридонова
Елена Спиридонова
Директор Кадастровой палаты по Москве