Продажи решают все

Продажи решают все

Уровень процентной ставки для застройщиков будет сильно зависеть от наполняемости эскроу-счетов

С 1 июля 2019 года рынок новостроек начинает работать по новым правилам. Переход на проектное финансирование вызывает у участников рынка сильные эмоции, по большей части, негативные. Но на самом деле отрицательное отношение — следствие боязни перемен, а не понимания реального положения дел. О том, как будет работать новая система финансирования жилищного строительства в России, в интервью «Строительной газете» рассказал директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ Филипп ЛИТВИНЕНКО.

«СГ»: В России разворачивается большая реформа долевого строительства. В чем заключается новизна?

Филипп Литвиненко: В первую очередь, в том, что рынок переходит на эскроу-счета, которые можно рассматривать как аналог аккредитива. Потенциальный покупатель квартиры открывает в банке эскроу-счет, на который зачисляет средства, но эти деньги не попадут к застройщику до окончания строительства.

«СГ»: А что произойдет, если объект не построят?

Ф.Л.: Если объект по каким-то причинам не построят, средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. Конечно, есть определенный риск, что что-то может случиться с банком, который держит эскроу-счет. Но тогда подключается Агентство по страхованию вкладов, и суммы до 10 млн рублей гарантированно возвращаются уже через АСВ.

«СГ»: Застройщики считают, что новая система приведет к росту цен, так как за банковский кредит на строительство надо будет платить. Под какой процент вы будете кредитовать застройщиков?

Ф.Л.: Надо заметить, что застройщики и раньше строили за счет банковских средств. Случаи, когда проект полностью реализовывался на собственные средства и средства дольщиков, очень редки. То есть так или иначе застройщики в банки обращались и продолжают обращаться. Но теперь, как мы с вами уже выяснили, средства попадают на эскроу-счет и находятся там до получения первым покупателем ключей от квартиры. Как только он их получил, тогда все эскроу одновременно раскрываются. Однако до этого момента застройщик, безусловно, пойдет в банк за финансированием. В нашем банке разработана специальная программа, где процентная ставка по кредиту плавающая. Она пересчитывается ежедневно и зависит от наполняемости эскроу-счетов. Когда застройщик только входит в новый проект и продажи находятся на старте, наполняемость эскроу-счетов невелика, и процентная ставка будет для застройщика наиболее высокой. Если продажи у застройщика идут достаточно хорошо, наполняемость эскроусчетов повышается, и банк снижает ставку. В идеале процентная ставка для застройщика может упасть практически до нуля. То есть фактически те средства, которые застройщик привлек на эскроу-счета, служат фондированием, и благодаря этому застройщик получает существенный дисконт по кредитной ставке.

«СГ»: Все-таки нельзя ли конкретную цифру назвать? Пять процентов или пятнадцать?

Ф.Л.: По текущему рынку я бы сказал, что ставка, наверное, будет от 11-12% до нуля практически. Каждый проект индивидуален. Самое главное — это объемы продаж.

«СГ»: Вам, как банку, во сколько обойдется строительство, допустим, жилого комплекса площадью сто тысяч квадратных метров?

Ф.Л.: Возьмем среднюю стоимость строительства квадратного метра в таком жилом доме — 110-120 тыс. руб. При общей площади 100 тыс. кв. м мы можем говорить о сумме в 10-11 млрд рублей. С учетом стоимости земли и так далее.

«СГ»: Хватит ли российским банкам денег, чтобы построить все жилье, которое планируется построить в России? Ведь к 2024 году мы должны выйти на ежегодный уровень 120 млн «квадратов».

Ф.Л.: Я думаю, что в банковской системе запас однозначно есть. Если говорить о нашем банке, то в настоящий момент девелопмент — одно из наших стратегических направлений, мы планируем его развивать, и кредитный аппетит на этом направлении будет выше, чем в предыдущем году.

«СГ»: Как вы будете определять, какой новостройке дать финансирование, а какой нет? На что будете обращать внимание?

Ф.Л.: Есть достаточно жесткие требования к застройщику. Прежде всего, это касается его опыта работы. Далее учитывается еще ряд критериев, которые проходят через нашу риск-модель. И после этого уже принимается решение — мы идем в эту сделку или нет. Важное требование: эскроу-счета должны открываться только в банке-кредиторе. В принципе, это стандартный кредитный анализ, но по девелопменту достаточно много специфики. В кредитном департаменте нашего банка есть целое отдельное направление, которое занимается непосредственно девелопментом.


От 0 до 11-12% может составить ставка по банковским кредитам для застройщиков в зависимости от динамики продаж

Теги:
Еще по теме:
  • Ковать кадры

    В Воронеже будут готовить банкиров и строителей

  • Системный сбой

    Почему производители стройматериалов и поставщики услуг не хотят давать информацию в ФГИС ЦС

  • Кому нужны BIM-технологии?

    Архитекторы — за, застройщики сомневаются

  • СТУ превратить в СП

    Опыт разработки специальных технических условий надо активнее использовать при обновлении нормативных документов

Цитата
Владимир Путин
Президент России
Владимир Путин
Важнейшее значение при переходе на проектное финансирование имеет четкое, прозрачное взаимодействие банков и компаний, создание стимулов для банков кредитовать стройку
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»
Опрос СГ
  1. Если бы у вас были 7-10 млн рублей для инвестиций в недвижимость, вы бы вложились в:
    1. квартиру - 43%
       
    2. апартаменты - 23%
       
    3. коммерческую недвижимость - 20%
       
    4. загородное жилье - 14%