Профсообщество рекомендует

Профсообщество рекомендует
Shutterstock
НОСТРОЙ разъяснил застройщикам, как защититься от «потребэкстремистов»

Согласно проведенному осенью прошлого года исследованию, количество застройщиков, сталкивающихся с проблемой злоупотребления правами потребителей, за последние два года существенно возросло. Юридические компании, специализирующиеся на подобных спорах, активно работают в трети субъектов РФ. Штрафные санкции исчисляются миллионами рублей, а в отдельных случаях заканчиваются банкротством компаний-застройщиков.

Оградить строителей

Понятие «потребительского экстремизма» в сфере жилищного строительства прочно вошло в жизнь. Наличие этой проблемы сегодня признают все участники рынка, сенаторы и депутаты, а также Минстрой России. В октябре 2019 года замглавы ведомства Никита Стасишин подтвердил готовность федерального министерства принять соответствующие поправки в законодательство, которые позволят оградить застройщиков от недобросовестных компаний, преследующих своей целью лишь личное обогащение, а не защиту прав участников долевого строительства.

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) взяло на себя обязательства подготовить соответствующий пул предложений по данной проблеме, так как последствия распространения «потребэкстремизма» касаются в том числе подрядных организаций. Так, добросовестные подрядчики должны быть защищены от неправомерных действий третьих лиц, а компании, относящиеся к своей работе менее ответственно, должны пересмотреть подход к критерию качества.

Проработка вопроса была организована по двум направлениям. На площадке нацобъединения была сформирована рабочая группа по вопросу правового регулирования правоотношений при выявлении строительных недостатков объектов недвижимости, в которую вошли юристы компаний-застройщиков и независимые эксперты. Целью деятельности этой рабочей группы является подготовка пакетного предложения по корректировке федерального законодательства. Научно-консультативная комиссия (НКК) Экспертного совета НОСТРОЙ, в свою очередь, взялась проанализировать судебную практику и разработать соответствующие рекомендации для компаний-застройщиков о процедуре передачи квартиры собственнику и разрешении споров в досудебном и судебном порядке.

В поисках недостатков

На этой неделе НКК представила на общественное обсуждение проект документа «Рекомендации по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений». «Целью данного исследования стал анализ правоприменительной практики действующего законодательства и подготовка практических рекомендаций для застройщиков. Простыми словами: мы создали разъяснения о том, как надо передавать квартиру дольщику, как правильно оформить акт приемки-передачи, какие пробелы существуют в законодательстве и как закрыть их дополнительными положениями договора долевого участия (ДДУ)», — комментирует проект документа руководитель НКК, директор департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Мешалов.

По его словам, первоочередной задачей исследования было разграничить добросовестное поведение дольщиков при защите своих прав и поведение участников рынка, злоупотребляющих правом защиты потребителей. В рекомендациях признаками «потребительского экстремизма» называются явные несоразмерность недостатков недвижимого имущества, предъявляемых требований, несоразмерность требований потребителя последствиям нарушения обязательства и явный характер цели обращения в суд — извлечение материальной выгоды (обогащение), а не устранение выявленных недостатков.

Проанализировав правовую основу регулирования данного вопроса, эксперты отмечают, что в отношении защиты прав дольщиков сегодня действует совокупность норм гражданского-правового законодательства о жилищном (долевом) строительстве и о защите прав потребителей. Именно совокупность этих положений приводит к чрезмерности применяемых в отношении застройщиков санкций, когда суды не выбирают виды штрафа, а суммируют их. Анализ судебной практики с 2010 года показал, что суды редко применяют принцип соразмерности и удовлетворяют иски, применяя всю совокупность норм о защите прав потребителей — участников долевого строительства, что приводит к большим финансовым потерям компаний-застройщиков. В этой связи авторы рекомендаций дают разъяснения о применении принципа соразмерности при обосновании снижения заявленных истцами требований, так как доказательство необходимости применения этого принципа ложится на плечи ответчика.

Кто на чьей стороне?

Большая часть рекомендаций посвящена теме видов недостатков объектов долевого строительства. Ни для кого не секрет, что в строительстве, как и в других отраслях, существуют обязательные требования и требования добровольного применения. По причине того, что нормативная база о техническом регулировании в строительстве на сегодняшний день не структурирована, зачастую многие путаются, какие нормы являются обязательными к применению, а какие нет.

Судьям, не имеющим профильного образования, сложно разобраться в этих тонкостях, и они, не углубляясь в суть претензий, занимают сторону истца. Экспертиза же назначается не всегда, а в отдельных случаях. Но и тут был выявлен целый ряд проблем. В настоящее время значительная часть строительно-технических экспертиз, в том числе назначаемых судами, осуществляется негосударственными экспертными организациями или лицами, не являющимися государственными экспертами. При этом статус, обязанности и ответственность негосударственного эксперта недостаточно урегулированы действующим законодательством. Для таких экспертов не установлены требования к уровню компетенции, подтверждению квалификации, методическому обеспечению.

Таким положением дел успешно пользуются недобросовестные юристы. Именно по этой причине эксперты НКК постарались разграничить обязательные и добровольные требования нормативной технической документации, а также определить существенные и иные недостатки объекта. Анализ этого блока проблем был необходим для дальнейших рекомендаций по процедуре приемки-передачи объекта долевого строительства: как правильно проводить осмотр квартиры с собственником, на какие виды работ обращать внимание, как правильно выявлять и фиксировать недостатки, одновременно определяя их существенность или несущественность, и как фиксировать условия устранения выявленных недостатков. Рекомендации содержат примерные образцы актов осмотра и приемки-передачи объекта.

Все дело в деталях

Отдельная глава рекомендаций посвящена особенностям организации деятельности застройщика при производстве отделочных работ и осуществлении строительного контроля. Так НКК в том числе рекомендует включать в договор строительного подряда условия об ответственности подрядчика в случае подтверждения недостатков помещений.

В 2016 году вступили в действие нормы о правилах пользования объектом долевого строительства, которые должны быть закреплены в инструкции по эксплуатации. Если застройщик предупредил дольщика о правилах пользования квартирой и ее элементами, а дефект возник в результате нарушения таких правил, то застройщик должен быть освобожден от ответственности. Рекомендации НКК содержат положения о необходимости наличия таких инструкций по эксплуатации с образцом данного документа.

Главная рекомендация экспертов заключается в том, что во избежание негативных последствий защита интересов застройщика при разрешении споров с дольщиками должна начинаться на стадии составления ДДУ, где можно детализировать процедуры приемки-передачи объекта, соблюдая регламентированные в законе 214-ФЗ сроки, при этом уточняя отдельные процессы, в том числе связанные с выявлением и устранением недостатков, и продолжаться в момент приемки-передачи квартиры. Обезопасив себя на ранних стадиях, станет легче решать споры в досудебном порядке или в суде.

Проект «Рекомендаций по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений» размещен на официальном сайте НОСТРОЙ.

Цитата в тему:

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков:

Screenshot_1.png

«Без анализа текущей ситуации невозможна предстоящая работа по корректировке законодательства. Разработка наших рекомендаций решила сразу две задачи. Во-первых, их широкое распространение и использование позволит сократить количество дел в судах по данным спорам и снизить размеры штрафов уже в краткосрочной перспективе. Во-вторых, данное исследование позволило выявить целый ряд проблем. Этот документ уже используется рабочей группой по вопросу правового регулирования правоотношений при выявлении строительных недостатков объектов недвижимости. Первый пул предложений по поправкам был направлен в правительство РФ в конце 2019 года. Сегодня мы активно занимаемся конкретной подготовкой будущих изменений»

Кстати:

В апреле 2020 года НОСТРОЙ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) проведет круглый стол на тему «Споры по качеству квартир в новостройках: судебная практика и проблемы правового регулирования».


Теги:
Еще по теме:
  • Запись на субсидии

    Банки открыли прием заявок от застройщиков на участие в госпрограмме субсидирования ставок по кредитам на строительство жилья. C 8 по 15 июня технический оператор программы субсидирования — «ДОМ.РФ» — принимает соответствующую информацию от банков для последующей передачи в Минстрой России. 15 июня состоится заседание комиссии, где и будет сформирован перечень компаний, которым окажут финансовую поддержку.

  • В ускоренном ритме

    Реализация нацплана восстановления экономики начнется уже в июле

  • Бизнес по-дружески

    Девелоперы Москвы и Подмосковья решили поддержать малое предпринимательство

  • Кризис стройке не помеха

    Как переходят к новой реальности профессионалы рынка недвижимости Тюмени

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)