Дмитрий ЛОГИНОВ, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»:
С середины прошлого года в России активно идет реформа долевого строительства. Предложение жилья, построенного по старым правилам, постепенно вымывается, а удельный вес квартир, продаваемых через эскроу-счета, растет.
Так, по данным «ДОМ.РФ» в конце 2019 года, доля проектов, реализуемых с использованием эскроу и проектного финансирования составила 21,5%. В 2020 году этот показатель будет больше. Однако сегодня эксперты, как правило, рассматривают новые механизмы с точки зрения застройщиков и гораздо меньше говорят о том, как новые правила сказываются на покупателях. Принято считать, что эскроу-счета являются универсальным средством защиты интересов потребителей и потому выгодны им по умолчанию. В реальности же все несколько сложнее.
Важными критериями, определяющими эффективность эскроу-счетов для покупателя, являются возвратность и компенсационность, то есть возможность вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств. Действующие законы гарантируют номинальную возвратность без защиты от инфляции, так как начисление процентов по счетам эскроу не предусматривается. Иными словами, нынешний дольщик, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были заблокированы на счете эскроу. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше. В итоге квартирный вопрос не решен, а покупатель встает перед дилеммой: рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные средства.
При этом, если дольщик полностью платит за квартиру из своих средств, он теряет только на инфляции. А с ипотечными заемщиками ситуация гораздо сложнее — такие покупатели платят проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат со счетов эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.
Таким образом, по моему мнению, в самом механизме реформы заложены «уязвимости», которые станут очевидны в случае возникновения проблем с новыми проектами. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков, однако на деле они вовсе не являются панацеей и не исключают появление новых проблемных строек и новых «обманутых дольщиков» уже с эскроу. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика, а не получать компенсацию с эскроу.
Одним из решений описанной проблемы может стать начисление процентов по счетам эскроу уполномоченным банком. Другая мера — аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.
«Индустриализация» индивидуального жилищного строительства стала темой дискуссии профильной комиссии Общественного совета при Минстрое РФ. Эксперты высказались за ускорение развитие ИЖС и создание специальных структур — государственных или муниципальных заказчиков для формирования площадок под застройку и обеспечения их инфраструктурой. В планах комиссии — принятие федеральной программы поддержки ИЖС по аналогии с мерами для многоквартирного жилстроительства.
Для достижения национальных целей регионам необходимо перейти на проектное управление