Расти не запрещается

Расти не запрещается
Shutterstock
Российские агломерации развиваются и без законодательного «признания»

Утвержденный в прошлом году правительством план по реализации «Стратегии пространственного развития до 2025 года» содержит целый комплекс мероприятий, направленных на более эффективную организацию в России экономического пространства за счет формирования и развития перспективных центров экономического роста, раскрытия экономического потенциала различных типов территорий и развития человеческого капитала.

Однако воплотить намеченное в жизнь будет не просто. Во-первых, свои коррективы внесла сложная финансовая и эпидемиологическая ситуация последнего времени. А во-вторых, не только в России, но и во всем мире все в большей степени социально-экономическое развитие идет поверх административных границ и концентрируется в крупнейших городских поселениях-агломерациях, что пока не вполне учитывается в текущем планировании. Даже официальные российские документы и статистика не рассматривают такое понятие, как агломерация. Правда, не исключено, что вскоре эта лакуна будет заполнена: еще в сентябре 2020 года этот вопрос был рассмотрен в правительстве, где среди множества инициатив прозвучали предложения законодательно закрепить понятие городских агломераций, а также предусмотреть создание комплексных планов по развитию таких территорий. В Совете Федерации РФ откликнулись на это, и сенаторы даже пообещали разработать в качестве эксперимента ряд мер по стимулированию развития малых и средних городских агломераций.

«Подушевой метраж»

Законодателям еще предстоит проработать критерии выделения агломераций и их ранжирования, наметить контуры механизмов управления ими. Подспорьем же в такой работе может стать мировой опыт, накопленный при изучении агломераций. В частности, недавно был опубликован 16-й международный обзор Demographia International Housing Affordability Survey 2020 — на данный момент самый известный в мире аналитический доклад о доступности жилья в более чем 300 городах мира.

Символично, что в этом году в обзор впервые были включены 17 российских городских агломераций с населением более 1 млн человек, данные по которым были кооптированы из профильной аналитики Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ). Предпринятые ранее его экспертами исследования российских агломераций уже позволили выделить этот тип поселенческой структуры и показать, что именно они генерируют значительную часть экономического развития и сопутствующие ему блага (доля шести крупнейших агломераций составляет в ВВП страны почти 30%). В том числе выигрышно почти во всех из них смотрятся параметры, которые характеризуют жилищную сферу.

Так, за период 2010-2019 годов в большинстве крупнейших российских агломераций показатель обеспеченности жильем вырос более чем на 10% (кроме Владивостокской, где прирост составил всего 2%). Одновременно во всех таких образованиях темпы ввода жилья за 10 лет повысились более чем на 10% (опять же — за исключением Владивостокской, с теми же 2%). Как результат, к 2020 году в 11 крупнейших агломерациях уровень жилищной обеспеченности превысил среднероссийский (26,3 кв. метра на одного жителя), а в трех — даже перешагнул отметку в 30 «квадратов» на человека (Краснодарская, Саратовская, Воронежская области).

Потеря доступности

Одновременно 12 из 17 агломераций по итогам 2010-2019 годов можно было отнести к рынкам доступного жилья, то есть к таким, где менее чем за три года среднестатистическая семья, сберегая все свои доходы, может приобрести жилье. Лидером по уровню доступности жилья в этот период стала Краснодарская агломерация (здесь на покупку квартиры можно «накопить» за два года); в группу агломераций с доступным жильем также попали Екатеринбургская, Воронежская, Самарско-Тольяттинская и другие. В целом же за исследуемое ИЭГ десятилетие темпы ввода жилья в крупнейших российских агломерациях кратно превышали аналогичные показатели во многих зарубежных, что обусловливалось довольно мягким градостроительным регулированием и позволяло обеспечивать относительно высокую доступность недвижимости для покупателей.

Однако в 2020 году большая часть вышеназванных позитивных тенденций иссякла, и, как свидетельствуют данные российских аналитиков, впервые за историю наблюдений в 16 из 17 агломераций страны произошел рост цен на жилье на фоне снижения доходов (ранее всегда цены и доходы менялись в одном направлении). Далее, после исторического максимума доступности жилья в конце 2019-го в прошлом году тренд изменился: во всех агломерациях доступность жилья снизилась. Как и во всем мире, наши локальные рынки недвижимости оказались под ударом общих кризисных явлений в глобальной экономике и под влиянием антикризисных мер, предпринятых российскими властями. Так, к примеру, по оценкам ИЭГ, введение программы льготной ипотеки спровоцировало спекулятивные процессы на наиболее инвестиционно-привлекательных рынках жилья.


Как считают эксперты фонда, из всех крупнейших агломераций страны только в четырех из них программу «льготной ипотеки» можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а в остальных — напротив, увеличилась, потому что рост цен компенсировал снижение ставки по ипотеке. При этом ценовые колебания на недвижимость были сформированы преимущественно на первичном рынке жилья и зависели в разных агломерациях от возможностей застройщиков влиять на стоимость «квадрата» (чем выше в регионе конкуренция, тем меньше шансов у строителей «играть» с ценами). Поэтому в одних агломерациях ситуация и сейчас остается «горячей», а в других — стабилизировалась.

Все наладится

У аналитиков ИЭГ есть все основания полагать, что в 2021 году начнется посткризисное восстановление. В перспективе Россия сможет увеличить уровень жилищной обеспеченности в исследуемых агломерациях в среднем примерно на 38%, а при условии развития малоэтажной застройки в пригородных зонах такой потенциал может быть гораздо выше: до 40 кв. метров на душу населения (средний европейский уровень). «Но сегодня из-за отсутствия федерального законодательства, которое бы регламентировало порядок сотрудничества таких территориальных образований между собой, основная часть полномочий в этой сфере принадлежит региональным властям, — поясняет член экспертного совета при Госдуме РФ по жилищной политике и ЖКХ Александр Пузанов. — Зато им сейчас ничто не мешает использовать понятие «агломерация» в своей нормативно-правовой базе». Эксперт уверен, однако: чтобы быстрее «перезапустить» экономический рост и жилищное строительство в российских агломерациях, неизбежно потребуется реализовать целый ряд мер, и в том числе — внести изменения в федеральное законодательство и национальные планы развития.

Цитата в тему:

Андрей Шевченко, член Совета Федерации РФ от Оренбургской области:

Screenshot_1.png

«Стратегия пространственного развития РФ должна включать в себя критерии городских агломераций и их категорий в зависимости от численности населения»

Справочно:

В число крупнейших территориальных объединений с населением более 1 млн человек входят 17 городских агломераций: Московская, Санкт-Петербургская, Воронежская, Ростовская, Краснодарская, Нижегородская, Волгоградская, Саратовская, Казанская, Самарско-Тольяттинская, Уфимская, Пермская, Екатеринбургская, Челябинская, Новосибирская, Красноярская и Владивостокская.


Еще по теме:
  • В Россию пришла мода на экологичные офисы

    Сделать офис полностью «зеленым» могут позволить себе, скорее, только крупные компании, но улучшить экологическую обстановку могут даже самые маленькие. Что можно взять на вооружение в борьбе за «зеленую» среду, каждый выберет сам, в зависимости от размеров компании, толщины кошелька и желания разделить ответственность за будущее планеты, а также за здоровье своих сотрудников.

  • Любовь к отеческим руинам

    Требуется ли сибирякам «тотальная ревизия» объектов культурного наследия?

  • Сохранить старый город

    Кто защитит «фоновую историческую застройку» Ростова?

  • Остров образования и культуры

    Ультрасовременный комплекс в Калининграде построят к ноябрю

Цитата
Ирек Файзуллин
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Ирек Файзуллин
Обучение, повышение компетентности кадров — это вообще тот акцент, который мы стараемся делать повсеместно
Мария Спиридонова
Мария Спиридонова
Член Ассоциации юристов России
Опрос СГ

Готовы ли вы купить апартаменты после определения их правового статуса?


Показать результаты