Редевелопмент по-английски

Редевелопмент по-английски

В Великобритании активно превращают бывшие офисы в жилье

В последние годы проекты реконструкции и приспособления исторических зданий под современное коммерческое использование появляются все чаще и чаще. В России это еще не стало трендом, а в Европе доля редевелопмента уже конкурирует с проектами нового строительства. Наиболее показательна динамика объема таких проектов на рынке недвижимости в Великобритании. С начала века население Соединенного Королевства растет в 2 раза быстрее, чем в среднем по Евросоюзу. Несмотря на то, что каждый год в Британии вводится около 100 тысяч лотов, в последние годы наблюдается дефицит новой жилой недвижимости. Осознавая необходимость увеличения объемов вводимого в эксплуатацию жилья, правительство оказывает населению поддержку. Так, с апреля 2013 года по настоящее время только в рамках программы Help to buy: Equity loan («Помощь в покупке: заем капитала». — Ред.) было поддержано более 134,5 тыс. сделок по покупке жилья.

Именно из-за нехватки жилья на рынке растет и объем проектов редевелопмента. Англичане активно превращают бывшие офисные здания в жилые помещения, тем самым пытаясь удовлетворить спрос. Стоит отметить, что это инвестиционные проекты, рассчитанные на достаточно высокую доходность. Как правило, реконструкция старых зданий проводится в тех районах и кварталах, где сохранились исторические объекты, которые еще не вовлечены в хозяйственный оборот.

При этом, как в случае с любой другой жилой недвижимостью одним из факторов, серьезно влияющих на рынок, является транспортная доступность. В центральной части страны реализуется проект строительства Crossrail — аналога будущих Московских центральных диаметров (МЦД). Железнодорожные линии соединят центральную часть Лондона с пригородами и периферийными районами агломерации. Развитие транспортной сети, как и в Москве, уже значительно сказалось на ценах на квартиры и стоимости аренды коммерческих площадей рядом с ними.

Как пояснил партнер компании Regency Project Management (компании, которая занимается такими проектами) Данило Лацманович, именно в таких районах в основном и появляются подобные проекты. Одним из примеров удачной реконструкции старых зданий с приспособлением под жилье можно назвать редевелопмент двух офисных зданий в апартаменты в городе Слау. Это крупный населенный пункт в пригороде Лондона с населением порядка 160 тысяч человек. При этом дорога до вокзала «Паддингтон» в центре агломерации на электричке занимает всего 18 минут. В первую очередь город известен благодаря своему индустриальному парку, где расположены многочисленные штаб-квартиры ведущих международных компаний. В рамках проекта здесь было реконструировано трехэтажное офисное здание и пристроен новый корпус. Теперь это многоквартирный дом на 30 семей. Как и российские девелоперы, их британские коллеги пытаются в условиях плотной городской застройки решать проблемы парковок. Так, в рамках перестройки был уменьшен первоначальный размер здания, чтобы создать дополнительные парковочные места.

Срок реализации проекта благодаря использованным технологиям быстрого строительства составил 29 месяцев. В проекте была применена технология блочного строительства. Блоки закупались в Литве. Даже с учетом транспортировки стоимость одного блока оказалась значительно дешевле английского аналога. Общая стоимость реализации проекта составила 6,9 млн фунтов. Фактическая доходность после всех налогов и вычетов составила 23%.

Реализуются такие проекты и около всемирно известных достопримечательностей. Например, в 200 метрах от Кентерберийского собора, на месте старой гостиницы, в ближайшее время появится новый отель на 130 номеров. На крыше пятиэтажного отеля откроется ресторан с уникальным видом на собор, который никто не сможет «перекрыть»: высотность зданий жестко контролируется городской администрацией. Общая себестоимость проекта, включая земельный участок, строительство и оборудование гостиницы «под ключ», составляет около 16 млн фунтов.

Еще один комплекс апартаментов откроют после реконструкции в здании XV века в городе Итон. За семь веков в этом здании были и паб, и чайная, и мясная лавка. Теперь в его стенах появятся четыре двухэтажных таунхауса, одна трехкомнатная квартира и два торговых помещения.

В России, к сожалению, таких проектов пока мало. Это объясняется прежде всего наличием у инвесторов значительного банка жилых проектов на пустующих и свободных землях. Они способны удовлетворить спрос платежеспособного населения и не требуют таких гигантских затрат на строительные работы со стороны девелоперов, как при реконструкции старых строений, тем более в условиях плотной городской ткани.


Кстати

При работе с наиболее ценными историческими частями зданий английские строители используют такой же материал, как и тот, из которого оно было изначально построено. Только при соблюдении подобного условия девелоперам удается получить разрешение на строительные работы.

Теги:
Еще по теме:
  • Первый прошел

    Стартовый год работы по эскроу глазами представителей стройотрасли

  • Частник подкачал

    За первые пять месяцев 2020 года в России было построено 2,2 тыс. многоквартирных домов (МКД) и 84,2 тыс. индивидуальных. В общей сложности, введено в строй 22,2 млн кв. метров нового жилья, что почти на 2 млн «квадратов» меньше аналогичного показателя 2019 года. При этом наибольшую «просадку» в объемах дало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — этот сегмент оказался чувствительнее к экономическим трудностям, вызванным пандемией.

  • Войти в долю

    Регионы и муниципалитеты смогут покупать жилье через счета эскроу

  • Чтобы помнить

    Президенты России и Белоруссии открыли Ржевский мемориал Советскому солдату

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»