«Ростовоцентрическая» модель

«Ростовоцентрическая» модель

Три четверти строящегося в Ростовской области индустриального жилья сосредоточено в региональной столице

Ростовская область занимает девятую строчку в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2017 году («СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). По данным Росстата, в прошлом году здесь было введено в эксплуатацию свыше 2,3 млн кв. метров (примерно 3% от всех новостроек в стране). В этом году показатели у местных застройщиков будут гораздо скромнее — к вводу запланировано менее 1,5 млн новых жилых «квадратов». Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

На начало весны в Ростовской области силами 139 девелоперских компаний возводилось 377 домов на 60 271 квартиру общей площадью 2 855 666 кв. м. Примечательно, что девять месяцев назад, когда мы знакомили читателей с анализом ситуации на этом крупнейшем региональном рынке («СГ» № 28 от 21 июля 2017 года), строительных организаций в регионе действовало даже меньше, но объемы работ были больше. Тогда в «портфелях» 122 застройщиков аналитики ИРСО насчитали 2 918 248 «квадратов».

Больше всего новых домов — как и прежде — строится в Ростове-на-Дону — 180 объектов на 45276 квартир совокупной площадью 2 158 547 кв. м. В общей сложности на долю областной столицы приходится 75,6% всех возводимых в регионе жилых площадей (ранее 72,2%).

Оставшиеся после Ростова-на-Дону 24,4% текущего строительства, или почти 700 тыс. «квадратов», делят между собой 19 территориальных образований области. Из них 6,8% нового жилья (36 домов на 3644 квартиры площадью 192 889 кв. м) появится в Таганроге. Еще 41 дом на 4121 квартиру площадью 171 253 кв. м строится сейчас в Батайске (6% регионального «производства» новых жилых площадей). 4,7% нового областного жилья (44 дома на 3174 квартиры площадью 134 557 кв. м) находится в Аксайском районе (здесь в лидерах — административный центр город Аксай и поселок Верхнетемерницкий — 2,3% и 1,9% соответственно). А вот остальные 16 населенных пунктов Ростовской области, среди которых встречаются и такие крупные города, как Азов, Волгодонск, Шахты и Новочеркасск, в сумме занимают лишь 6,9% от общего объема нового жилищного строительства в регионе (менее 199 тыс. «квадратов» на всех). Наименее привлекательным для ростовских строителей является поселок Усть-Донецкий, в котором сейчас возводится всего два блокированных дома (таунхауса) на восемь квартир. Это единственные таунхаусы в области, и на них приходится менее 0,1% текущего жилищного строительства. Основной объем в регионе по-прежнему приходится на многоквартирные дома, доминировавшие и год назад. При этом комплексов с апартаментами, так популярных в большинстве других российских регионов, в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.

Интересно, что по сравнению прошлым годом площадь среднестатистической квартиры в области, уже тогда отстававшая от среднероссийского показателя (49,3 кв. м) еще больше уменьшилась — с 48 до 47,4 «квадрата». Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 25 кв. м представлено сейчас в Цимлянске в доме по улице Лазо, который возводит стройкомпания «РНРпроектДом». Самые большие квартиры — 205 кв. м — можно найти в Ростове-на-Дону в жилом комплексе (ЖК) «Крепостной 100» от застройщика «Наш городЪ».

Что касается самих новых ЖК, то их в Ростовской области сейчас возводится 191 (на 22 больше, чем в 2017-м). В состав самого крупного из них — ЖК «Красный Аксай», расположенного в областном центре, — входит 20 домов на 5 926 квартир совокупной площадью 296 563 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «ЮгСтройИнвест» в регионе нет равных. Второе место с большим отставанием занимает застройщик АСО «Комстрой», он возводит в Ростове-на-Дону ЖК «Екатерининский» из 8 домов на 3000 квартир и проигрывает лидеру почти 160 тыс. (!) «квадратов» общей площади.

t2.jpg

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у ростовских строителей в большом почете, как и ранее, «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 182 домов на 41 077 квартир общей площадью 1 964 829 кв. м (68,8% от всего метража в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 33,6%.

На втором месте по популярности — кирпич. Из него строится 16,1% всей жилплощади (158 домов на 461 043 «квадрата»). Панельных домов в области в ближайшее время появится 22, и их общая жилая площадь составит 272 238 кв. м (9,5% объема рынка). Востребовано у ростовчан и блочное домостроение — 10 объектов площадью 101 818 кв. м (3,6%). Суммарный метраж, приходящийся на четыре строящихся монолитных дома, составляет 55 363 кв. м (совокупная доля рынка — 1,9%, тогда как в 2017-м монолит занимал 17,6%, и домов таких было на порядок больше). Зато в этом году в регионе даже нашлось место для одного каркасно-щитового дома на 15 квартир площадью 375 «квадратов».

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Ростовской области составляет 11,8 этажа (из расчета на строящийся дом). В целом высотность возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: 1-3-этажных –— 23,1% строящихся сейчас зданий (87 объектов), 4-8-этажных — 18,8% (71), 9-12-этажных — 17% (64), 13-17-этажных — 25,4% (96).

При этом если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать их по квадратным метрам, ранжирование будет выглядеть совсем иначе (см. инфографику). Появятся в области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 28 домов (7,4% всех объектов). Самым высоким строящимся в регионе зданием является сейчас 31-этажный многоквартирный дом на 995 квартир в Ростове-на-Дону. Возводится он группой компаний (ГК) «СМУ1 Ростов» в рамках ЖК «Белый ангел» (на фото). Стоит отметить, что этот проект является в области еще и самым «вместительным» (по совокупной жилой площади) — рассчитан в общей сложности на 48 959 жилых «квадратов». На пять этажей ниже будут сразу две ростовские высотки в комплексах «Красный Аксай» и «Первый» от застройщиков «ЮгСтройИнвест» и «Неометрия» соответственно.

d1.jpg

Кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Ростовской области сегодня работает 139 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти треть (30%) регионального рынка фактически контролируют пять (!) крупнейших девелоперов. В лидерах — ГК «ЮгСтройИнвест», в портфеле которой сейчас 296 563 кв. м строящегося жилья (10,4% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее, но уже со значительным отрывом идут: ГК «Флагман» с 188 599 кв. м (6,6% рынка), АСО «Комстрой» (153 307 кв. м, 5,4%), СК «10ГПЗ» (115 307 кв. м, 4%) и ГК «ИНТЕКО» (102 342 кв. м, 3,6%).

Наибольший объем строительства в регионе приходится сейчас на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 189 зданий (50,1% текущих строек). Строительству еще 20,7% домов (178 объектов) старт был дан в прошлом году. При этом 27,1% домов строится в сумме сейчас еще по документам, выданным в 2013, 2014 и 2015 годах (12, 27 и 63 здания соответственно). Более того, в области до сих пор возводятся восемь домов, документация на которые была получена с октября 2007 по декабрь 2012 года (2,1% от всех новостроек). В этом году новых домов — на момент исследования — строить в регионе еще не начинали. При этом до конца текущего года ростовские застройщики из 377 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 242 жилых объекта на 4 494 528 кв. м (это будет 64,2% и 52,3% от всех находящихся сейчас в работе зданий и «метража» соответственно). Сдача 28,3% площадей (85 домов на 809 484 кв. м) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 12,1% текущих «квадратов» (345 702 кв. м жилья в 30 домах). 133 656 «квадратов» (4,7%) в 11 домах будут вводиться в 2021 году. Согласно проектным декларациям ростовских застройщиков, 75 296 кв. м (2,5%) в последних девяти из текущих домов будут заселены в 2022 году и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ростовской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы, а, возможно, и не один раз. Так, например, 35 761 кв. м жилья, заявленные к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2014 (!) году. Еще 38 457 «квадратов» покупатели ждут с 2015-го. Ввод 149 477 кв. м «переехал» на 2018-й с 2016-го. Год своего жилья будут ждать покупатели 237 646 кв. м, которое им обещали предоставить в прошлом году. Более того, сдачу еще почти 87 тыс. «квадратов» отложили с 2017 года вообще на 20192021 годы.

«Уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Ростовской области, к сожалению, очень распространенное. В задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО были замечены 71 из 139 местных девелоперских компаний. Корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже в первой десятке крупнейших застройщиков региона. Так, из 96 671 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ПИК» (6-е место по объемам текущего строительства), сдача 86 434 «квадратов» (86,7% областного «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов на 18,6 месяца. «Подправляла» даты ввода и «Кубанская марка» (9-е место), сдвинувшая окончание 37,1% своих строек (24 574 из 66 299 кв. м) на 11,9 месяца.

Еще 52 областных девелопера, на счету которых свыше 400 тыс. «квадратов» строящегося в регионе жилья, переносили сроки ввода в 100% объеме! Максимальная «просрочка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 54 месяца — выявлена у компании «Инвестрадиострой». Вот уже почти четыре с половиной года этот застройщик никак не завершит возведение одного дома на 240 квартир общей площадью 17636 «квадратов» по улице Нагибина в областной столице. К «чемпионам» по переносу сроков можно отнести и стройкомпании «Ростовгорстрой» и «Геострой», которые на 48 месяцев опаздывают при вводе своих ЖК «Квадро» и «Чайка» — в Ростове-на-Дону и Азове соответственно.

t1.jpg


80 992 кв. метра составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ростовской области


Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.

В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9) и Санкт-Петербурга (№ 12). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».

Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Чибис Андрей
Чибис Андрей
Замглавы Минстроя России/Главный государственный жилищный инспектор РФ