Снести нельзя оставить

Снести нельзя оставить

Как застройщики экономят время и деньги, выдавая объекты капитального строительства за гаражи и подсобки

Сегодня на рынке недвижимости все еще существует достаточно «серых» схем, позволяющих обойти законодательство для получения собственной выгоды. Одна из них – оформление объектов капитального строительства под видом объектов вспомогательного назначения. Кому и зачем нужны такая схема, а также, чем чревато ее использование для девелоперов и собственников недвижимости, рассказывает Екатерина Наумова, основатель проекта «ЕКТА Менеджмент», сооснователь юридической компании «ЕкаРус».

Снимок экрана 2020-09-25 в 18.29.03.png

История моего погружения в схему с назначением объектов началась с того, что ко мне обратились клиенты, столкнувшиеся с ней практически на собственном земельном участке, в деревне Лапино Одинцовского района Московской области. Ветераны контрразведки, интеллигентные люди, попали в неприятную ситуацию, когда по соседству с ними, вплотную к их забору, на участке в 15 соток, предназначенном под ИЖС, начали строить трехэтажное здание. По виду — не менее тысячи квадратных метров, а по всем внешним характеристикам — объект коммерческого назначения. Насколько стало известно соседу, на втором и третьем этажах здания разместилась гостиница, а на первом – торговые площади. Попытка мирно обсудить проблему с соседом, к сожалению, ничего не дала, решили обратиться в суд. Выяснилось, что «здание раздора» зарегистрировано как объект вспомогательного назначения рядом с жилым домом соседа. Налицо была довольно жесткая «обходная» схема. Сейчас мы добиваемся сноса объекта в Московском областном суде, ждем результатов.

Вспомогательные объекты: что это такое и кому это нужно

Если говорить упрощенно, то объект вспомогательного назначения – это, например, сарай или гараж рядом с жилым домом. Если речь идет о магазине, то это подсобные постройки, о производстве – складские помещения. Конечно, ни гостиница, ни магазины к таким объектам не относятся. Если уходить в плоскость юридических терминов, то объекты вспомогательного использования предназначаются для обслуживания и эксплуатации основного объекта. Нормы для них существенно отличаются от норм капитального строительства. Например, по закону между объектами капитального строительства должен быть отступ в 3 метра, а вот вспомогательные объекты могут находится на расстоянии 1 метра от границ другого участка. Однако выгода тут заключается не только и не столько в метраже отступа.

В погоне за выгодой

Девелоперы, выдавая капитальный объект за вспомогательный, избегают необходимости подготовки разрешения на строительство, а также разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Все эти процедуры являются долгими и дорогостоящими, так что таким образом недобросовестные застройщики существенно экономят свои ресурсы. Средний срок подготовки исходно-разрешительной документации - от 9 месяцев и до 1,5 лет. Сумма, которая тратится в процессе, составляет от 5 млн рублей и до бесконечности, в зависимости от степени проблемности объекта и его расположения. К этому прибавьте сроки самого строительства, и еще пару месяцев на получение разрешения на ввод в эксплуатацию. То есть, весь процесс может занять примерно 2 года. При этом, согласно п. 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (29.12.2004), выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Это как раз и стало лазейкой, позволяющей обойти законодательство.

Кроме того, схема с назначением объектов помогает не только сэкономить ресурсы, но и получить земельный участок под зданием. Например, девелопер берет земельный участок в аренду. Годовая арендная плата на землю для коммерческого использования очень высокая. При этом, законом предусмотрено право выкупить земельный участок под нежилым объектом недвижимости. Стоимость выкупа — льготная и составляет десятикратный размер ставки земельного налога. Как правило, это составляет 15% от кадастровой стоимости, что значительно выгоднее, чем платить аренду. Таким образом, складывается следующая картина. Чтобы избежать весомых затрат времени и денег, арендаторы участков за пару месяцев самовольно возводят коробку, регистрируют ее за всего лишь 14 дней как вспомогательный объект и выкупают земельный участок под «нежилым зданием».

Дело в том, что в выписках ЕГРН отсутствует указание на то, что объект является вспомогательным, указывается только его назначение —нежилое. Поэтому определить, является ли объект основным или вспомогательным, невозможно. Для этого необходимо проводить строительно-техническую экспертизу. Такая возможность возникла с 1 января 2017 года, после объединения кадастровой палаты и управления «Росреестра», и введения единого правоудостоверяющего документа — выписки из ЕГРН.

Справедливо будет сказать, что не всегда «обходные пути» — это погода за выгодой, иногда для застройщика это просто попытка выжить. Система согласования и утверждения исходно-разрешительной документации у нас весьма непроста: огромное количество материала необходимо утвердить в многочисленных комитетах и ведомствах. При этом минимальная ошибка, даже одна неправильно поставленная запятая, может обнулить все усилия и заставит повторить все долгие процедуры по кругу. Или бывает, что в процессе согласования документов выясняется, что на днях утвердили границы территорий объектов культурного наследия, и теперь планируемое к строительству здание на 5 метров заступает в эти границы. Это значит, что нужно либо согласование изменения границ, либо вносить изменения в проект. То есть, буквально весь процесс усложняется и начинается заново.

Конечно, параллельно девелопер платит аренду, заработную плату сотрудникам, несет прочие хозяйственные расходы. Некоторые компании в итоге просто не доживают до момента даже начала строительства.

Под угрозой сноса: чем чревата схема с назначением объектов

В итоге большого количества выявленных нарушений контролирующие органы усилили надзор за назначением объектов. Росреестр начал давать разъяснения, чтобы в характеристиках объекта в части сведений о наименовании указывалось «объект вспомогательного назначения/использования».

Борьба контролирующих органов с этой серой схемой сейчас уже начата — так, в Московской области, в реестре объектов, подлежащих сносу, сегодня порядка 1200 зданий разного назначения. По моим оценкам, около 80% из этого перечня – как раз объекты вспомогательного назначения, за исключением тех, которые имеют признаки многоквартирности. Увы, очень многие обращаются за помощью к «специалистам», предлагающим обходные маневры, а потом обнаруживают свой объект в реестре подлежащих сносу, и оказываются вынуждены идти в суд. Так что очень рекомендую взвешивать заранее не только выгоду, но и риски.

Встречаются и случаи, когда ушлые «эксперты» просто не говорят собственнику, что оформляют объект таким образом. И конечно, поначалу экономия 5 млн рублей собственника очень вдохновляет — до тех пор, пока он не узнает, что объект готовится к сносу. «Помощники» при этом ответственности за последствия, разумеется, не несут.

Но есть шансы и отстоять свой объект, сейчас моя компания как раз ведет одно такое дело. Часть объектов на одной территории спортивного комплекса в Московской области были зарегистрированы как объекты вспомогательного значения, администрация района обратилась с иском о сносе. Что можно сделать в таком случае? Провести строительно-техническую экспертизу, и заявить встречный иск о признании права собственности на этот комплекс, но уже как на объект капитального строительства. Конечно, здание при этом должно отвечать всем требованиям, которые предъявляются к объектам капитального строительства. Если есть недочеты – например, разница в полметра от границы участка, то здесь уже вопрос заключается в том, насколько это кому-то мешает, то есть оценивается существенность нарушения. Если ничьи интересы не задеты, то такое допустимо, при условии соблюдения остальных норм. Такой объект можно перевести в статус объекта капитального строительства, и вывести из списка объектов, подлежащих сносу.

Теги:
Еще по теме:
  • Совместными усилиями

    В Ульяновской области решают проблемы обманутых дольщиков

  • Когда есть «Стимул»

    Регионы получают деньги на развитие инфраструктуры жилых районов

  • Смотр проблем

    Общественный совет при Минстрое России заявил о необходимости мониторинга ситуации в ЖКХ

  • Медленная пятилетка

    Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги». По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Кризиса на рынке новостроек мы точно не боимся. Набор инструментов, которые присутствуют в федеральном проекте "Жилье", должен простимулировать и спрос, и предложение
Елена Спиридонова
Елена Спиридонова
Директор Кадастровой палаты по Москве