Спасительный «комфорт»

Спасительный «комфорт»

На рынке новостроек Москвы продолжается ценовая стагнация

Минувший год для рынка первичного жилья «старой» Москвы оказался довольно противоречивым. На чаше весов, с одной стороны, максимальные показатели предложения, продиктованный снижением ипотечных ставок рекордный уровень спроса, а также рост числа сделок, а с другой — ценовая стагнация. Основным же трендом 2017 года стало усиление позиций жилья комфорт-класса, которое буквально завоевывает и одновременно удерживает на плаву рынок новостроек столицы. Серьезных изменений в году текущем аналитики не ожидают.

Комфортная столица

Эксперты давно прогнозировали вытеснение новостроек эконом-класса за пределы столицы с увеличением доли бизнес- и элитных проектов. Сегодняшняя ситуация на рынке говорит о том, что их ожидания оправдались, но с существенной оговоркой. На рынке, не без усилий маркетологов, появился новый сегмент — комфорт-класс, который стремительно завоевал лидирующие позиции в объеме предложения «первички».

Здесь имеет смысл отметить, что в наступившем году президент России Владимир Путин подписал разработанный Минстроем России по инициативе правительства закон, отменяющий термин «жилье экономического класса» и устанавливающий новое понятие «стандартное жилье». Требования к такому жилфонду, в том числе к минимально и максимально допустимым размерам помещений, и другие критерии будет устанавливать Минстрой. На данный момент речь идет о стандартах для квартир, которые строятся по государственным программам. Частные застройщики по-прежнему могут самостоятельно позиционировать свои объекты. Однако очевидно, что строить жилье класса «эконом», который первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов назвал «унизительным» термином, для уважающего себя девелопера станет, как говорится, моветоном.

Пока же, по состоянию на конец 2017 года, предложение на рынке новостроек, по данным системы анализа рынка новостроек bnMap.pro, выглядит следующим образом: новостройки эконом-класса занимают 8,6% рынка, комфорт-класс — 46,2%, бизнес-класс — 39,7%, доля премиум- и элитного сегментов составила 3,1% и 2,5% соответственно. Путем простого сложения показателей по классам «эконом» и «комфорт» получается, что на так называемый массовый сегмент приходится уже более половины предложения.

По данным экспертов, рост объемов первичного предложения в Москве в минувшем году отмечен во всех классах, за исключением элитного сегмента, где число экспонируемых лотов сократилось. Одним из катализаторов роста объема предложения в границах «старой» Москвы стало появление новых территорий под застройку за счет реновации промзон.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, объем «первички» составляет 2,88 млн кв. м, что на 22,5% больше, чем в 2016 году. «Наиболее значительно вырос объем предложения в эконом-классе (+36,4%). Сейчас в этом сегменте покупателям доступно 279,4 тыс. «квадратов» жилья. В комфорт-классе объем предложения вырос на 22,3%, до 1,2 млн «квадратов». В бизнес-классе также зафиксирован рост объемов на 27% до 1,38 млн «квадратов», — говорит топ-менеджер.

Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева добавляет: «Комфорт-класс активно развивается — многие застройщики совершили скачок в пользу создания качественного жилья, но при этом сегмент «бизнес», удовлетворяющий потребности более взыскательной аудитории, не теряет своей актуальности. Хотя застройщики и взяли некоторые бизнес-опции для своих проектов комфорт-класса, говорить о значительном сближении двух сегментов не приходится».

Риэлторы указывают еще на одну тенденцию, а именно на существенный рост в сегменте «комфорт» доли предложения квартир с отделкой, которая выросла в 1,9 раза. По итогам 2017 года лоты с отделкой представлены в 71 проекте, суммарный объем предложения в которых составляет 724,1 тыс. кв. м. В погоне за клиентом застройщики предлагают и квартиры с мебелью. На рынке новостроек бизнес-класса предложение с отделкой также растет, причем как с предчистовой (white box), так и с финишной.

С большим объемом предложения связан и другой положительный итог для рынка, а именно высокие показатели спроса. При этом, как подчеркивают эксперты, прежде всего, покупательская активность, по мнению аналитиков, стимулируется доступной ипотекой. Ставки пересекли исторически низкий рубеж в 10%. Отсюда и рост числа сделок. По данным московского управления Росреестра, на первичном рынке Москвы число договоров долевого участия за 11 месяцев 2017 года выросло на 54% по сравнению с тем же периодом 2016 года, до отметки в 47518.

Кризисная динамика

Уверенную позицию на рынке по итогам года комфорт-класс занял не только по объему предложения, но и ценовой динамике. По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, за 2017 год средняя цена квадратного метра в таких новостройках составила 156,4 тыс. рублей, увеличившись за год на 5%. Самые дорогие «комфортные» новостройки расположены в Северо-Восточном округе, где стоимость «квадрата» оценивается в 173 тыс. рублей. Наиболее бюджетные варианты — в Зеленограде (86,7 тыс. рублей за «квадрат»). «В этом сегменте нет сильной зависимости цены от стадии строительной готовности дома, на стоимость в большей степени влияют местоположение и масштабность объекта», — отмечает эксперт.

Между тем, в эконом-классе квадратный метр за 2017 год подешевел на 5,9%, снизившись до 111,7 тыс. рублей. При этом новостройки этого сегмента сегодня представлены только в двух локациях: в Юго-Восточном округе показатель средней цены составляет 111,2 тыс. рублей за «квадрат», в престижном Западном округе стоимость доходит до 152,6 тыс. рублей за кв. м. В целом, по подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента составила 150 790 руб., что на 2,7% выше показателя конца предыдущего года.

Подешевели в Москве и новостройки бизнес-класса. По данным Est-a-Tet, стоимость такой недвижимости снизилась на 3,1% — до 244,7 тыс. рублей. Максимальная стоимость предложения традиционно отмечена в Центральном округе Москвы (280,2 тыс. рублей за «квадрат»), минимальный уровень по-прежнему относится к Юго-Восточному округу (180,8 тыс. рублей за кв. м). По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, с учетом значительного прироста предложения коррекция цен в эконом- и бизнес-классах в сторону их снижения абсолютно нормальна.

В «Метриум Групп» добавляют, что в сегменте бизнес-класса положительная ценовая динамика была отмечена только в двух округах: ЮЗАО (+7,9%) и ЮВАО (+6,6%). По остальным локациям зафиксировано снижение средней цены предложения. Самая заметная коррекция произошла в ЦАО (-29,2%) и ВАО (-20,6%). По данным компании, в декабре 2017 года средний бюджет квартиры бизнес-класса составил 17,2 млн рублей, снизившись за год на 8,7%. Положительная динамика отмечена только на квартиры-студии — до 6,7 млн рублей (+4,6%). Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась до 10,7 млн рублей (-10,3%), двухкомнатных — до 16,1 млн рублей (-5,7%), трехкомнатных — до 22,7 млн рублей (-6,1%).

Таким образом, на рынке налицо все признаки ценовой стагнации. Средняя температура по рынку, к сожалению, для продавцов выросла минимально. При этом нельзя забывать, что покупатели по факту получают существенные скидки, о которых не принято говорить вслух. Ситуацию на рынке можно оценить и следующим показателем. В конце 2016 года на территории «старой» Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 млн рублей в 41 проекте (95 корпусов), на данный момент выбор значительно увеличился — до 54 проектов (137 корпусов). Как говорится, кризис диктует свои условия.

Продолжение следует

Прогнозируя развитие событий на рынке жилищного строительства в 2018 году, эксперты осторожны и единодушно говорят о том, что большое влияние на него будут оказывать общеэкономические факторы и особенно законодательное регулирование на рынке долевого строительства. «Мы полагаем, что в самой краткой перспективе серьезных изменений не будет. Однако в дальнейшем лицо рынка будет определяться законодательной повесткой. В планах — новые изменения, которые закрепляют участие банков и размещение денег на эскроу-счетах, что в перспективе приведет к росту цен для потребителя», — считает Татьяна Подкидышева.

Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп» (участник партнерской сети CBRE) напоминает, что вступающие в силу с июля 2018 года поправки в законодательство призваны ужесточить требования к девелоперам, прежде всего в плане финансовой устойчивости. «Это с наибольшей вероятностью сподвигнет застройщиков вывести в реализацию запланированные проекты именно в первой половине года. Таким образом, следует ожидать дальнейшего роста объема предложения в массовом сегменте и бизнес-классе, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен и стимулировать девелоперов к предоставлению скидок и акций. Средний размер дисконта вряд ли сильно вырастет. Тем не менее, во время сезонных распродаж, включая акции на определенные пулы лотов, скидки сохранят двузначные величины аналогично этому году», — добавляет она.

Ирина Доброхотова также прогнозирует дальнейший рост объемов предложения на рынке. По ее словам, в прошлом году градостроительная земельная комиссия Москвы рассмотрела перспективные проекты общим объемом около 40 млн кв. м. «Не все они выйдут на рынок одномоментно, кроме того, вероятно, компании будут пересматривать механизмы своей работы в связи с необходимостью перехода на проектное финансирование и отказом от продаж по ДДУ. Тем не менее, крупные девелоперы, которые уже сегодня обеспечивают львиную долю предложения, продолжат выводить объекты на рынок», — полагает эксперт.

По мнению Ирины Доброхотовой, спрос в 2018 году продолжит поступательный рост за счет того, что на фоне тренда на дальнейшее снижение уменьшение ключевой ставки ЦБ будут снижаться и ставки по ипотеке. В «Метриум Групп» полагают, что интерес к ипотеке не снизит даже анонсированное Банком России увеличение коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). «Таким образом, есть все предпосылки для дальнейшего роста спроса. Однако вопрос о том, насколько он будет «успевать» за увеличением объема предложения в массовом сегменте, остается открытым», — замечает Наталья Круглова.

Наталья Шаталина, в свою очередь, считает, что снижение средней цены предложения, обусловленное выходом новых проектов, в 2018 году будет нивелировано ростом цен за счет повышения стадии строительной готовности в реализуемых проектах. «В целом мы ожидаем продолжение стагнации на рынке, учитывая имеющиеся предпосылки, цены на московские новостройки и спрос сохранятся на уровне 2017 года», — говорит эксперт.

Рубрики:
Еще по теме:
  • Вид сверху

    Участники Forum Russia 100+ обсудили проблемы строительной отрасли

  • Использовать с толком

    Столичный Фонд реновации выкупил у ОАО «РЖД» три земельных участка общей площадью около 25,5 га для строительства жилья по реновации. Эти участки расположены на проспекте Буденного (вл. 47Б), Краснодарской улице (вл. 6) и в проезде Черепановых (вл. 56А). Они граничат с участками, на которых стоят дома — участников реновации, что позволит переселить людей в новое жилье рядом с их прежним местожительством. Площадки уже включены в перечень стартовых. Сегодня на них расположены неиспользуемые нежилые здания, которые снесут. Новое жилье здесь появится до конца 2022 года.

  • Защита и опора

    У российских строителей появился свой омбудсмен

  • Большие дома от «Микро ДСК»

    Для тех, кто работает в сфере жилищного строительства, чрезвычайно важен фактор репутации — сколько времени компания работает на рынке, какое обеспечивает качество, насколько опытны и профессиональны ее сотрудники.

Цитата
Виталий Мутко
Вице-премьер РФ
Виталий Мутко
Повышать размер взносов застройщиков в компфонд не нужно, так как невозможно бесконечно вторгаться в отрасль и игнорировать экономику девелоперских проектов
http://sochicongress.ru/
Сергей Горбушин
Сергей Горбушин
Начальник отдела сопровождения информационных систем в ценообразовании Главгосэкспертизы России