Спрос не одолел предложение

Спрос не одолел предложение

На рынке новостроек Москвы продолжается ценовая стагнация

Минувший год оказался для рынка первичного жилья «старой» Москвы довольно противоречивым. С одной стороны, снижение ипотечных ставок привело к заметному повышению спроса и росту числа сделок, а с другой — максимальные показатели предложения не давали ценам расти. В результате на рынке сложилась ситуация, которую можно описать как ценовую стагнацию. Еще одним важным трендом 2017 года стало усиление позиций жилья комфорт-класса, которое буквально завоевывает рынок новостроек столицы. Серьезных изменений в году текущем аналитики не ожидают. Эксперты давно прогнозировали постепенное вытеснение новостроек эконом-класса за пределы столицы с увеличением доли бизнес- и элитных проектов. Сегодняшняя ситуация на рынке говорит о том, что их ожидания оправдались, правда, с существенной оговоркой. На рынке, не без усилий маркетологов, появился новый сегмент — комфорт-класс, который занял место между «стандартом» и «бизнесом» и стремительно завоевал лидирующие позиции на первичном рынке.

Есть что предложить

По данным системы анализа рынка новостроек bnMap.pro, структура предложения на рынке новостроек выглядела на конец 2017 года так: новостройки эконом-класса занимают 8,6% рынка, комфорт-класса — 46,2%, бизнес-класса — 39,7%, доля премиум- и элитного сегментов составила 3,1% и 2,5% соответственно. Путем простого сложения показателей по классам «эконом» и «комфорт» получается, что на так называемый «массовый сегмент» приходится более половины предложения.

Рост объемов первичного предложения в Москве в минувшем году был отмечен во всех классах, за исключением элитного сегмента, где число экспонируемых лотов сократилось. Одним из катализаторов роста предложения в границах «старой» Москвы стало появление новых территорий под застройку за счет реновации промзон.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, объем предложения на «первичке» составляет 2,88 млн кв. м, что на 22,5% больше, чем в 2016 году. «Наиболее значительно выросло предложение в эконом-классе — на 36,4%, — говорит топ-менеджер. — Сейчас в этом сегменте покупателям доступно 279,4 тыс. «квадратов» жилья. В комфорт-классе объем предложения вырос на 22,3%, до 1,2 млн «квадратов». В бизнес-классе также зафиксирован рост объемов на 27%, до 1,38 млн «квадратов».

Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева отмечает, что комфорт-класс активно развивается, но при этом сегмент «бизнес», удовлетворяющий потребности более взыскательной аудитории, не теряет своей актуальности. «Хотя застройщики и взяли некоторые бизнес-опции для своих проектов комфорт-класса, говорить о значительном сближении двух сегментов не приходится», — полагает Подкидышева.

Риэлторы указывают еще на одну тенденцию в сегменте «комфорт», а именно на существенный — в 1,9 раза — рост доли предложения квартир с отделкой. По итогам 2017 года лоты с отделкой представлены в 71 проекте, суммарный объем предложения в которых составляет 724,1 тыс. кв. м. В погоне за клиентом застройщики предлагают и квартиры с мебелью. На рынке новостроек бизнес-класса предложение с отделкой также растет, причем как с предчистовой (white box), так и с финишной.

Как отмечают эксперты, одновременно с предложением растет и спрос. Покупательская активность стимулируется, прежде всего, доступной ипотекой. Ставки упали ниже психологически важного рубежа в 10% годовых. Отсюда и рост числа сделок. По данным московского управления Росреестра, на первичном рынке Москвы число договоров долевого участия за 11 месяцев 2017 года составило 47518, это на 54% больше, чем за тот же период 2016 года.

Ценовой застой

Если говорить о ценовой динамике, то и здесь отличился сегмент комфорт-класса. По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, за 2017 год средняя цена квадратного метра в новостройках этого класса составила 156,4 тыс. рублей, увеличившись за год на 5%. Самые дорогие «комфортные» новостройки расположены в Северо-Восточном округе, где стоимость «квадрата» оценивается в 173 тыс. рублей, самые дешевые — в Зеленограде (86,7 тыс. рублей за «квадрат»).

А вот в эконом-классе квадратный метр за 2017 год подешевел на 5,9%, до 111,7 тыс. рублей. При этом новостройки этого сегмента сегодня представлены только в двух локациях: в Юго-Восточном и престижном Западном округах. Причем на юго-востоке средняя цена составляет 111,2 тыс. рублей за «квадрат», а на западе она доходит до 152,6 тыс. рублей за кв. м. В целом, по подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 150 790 руб., что на 2,7% выше показателя конца предыдущего года. 

Подешевели в Москве и новостройки бизнес-класса. По данным Est-a-Tet, стоимость такой недвижимости снизилась на 3,1% — до 244,7 тыс. рублей. Максимальная стоимость предложения традиционно отмечена в Центральном округе Москвы (280,2 тыс. рублей за «квадрат»), минимальный уровень — в Юго-Восточном (180,8 тыс. рублей за кв. м). По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, из-за значительного прироста предложения коррекция цен в эконом- и бизнес-классах в сторону снижения выглядит абсолютно нормальной.

В «Метриум Групп» добавляют, что в сегменте бизнес-класса положительная ценовая динамика была отмечена только в двух округах: ЮЗАО (+7,9%) и ЮВАО (+6,6%). По остальным локациям зафиксировано снижение средней цены предложения. Самая заметная коррекция произошла в ЦАО (-29,2%) и ВАО (-20,6%). По данным компании, в декабре 2017 года средняя стоимость квартиры бизнес-класса составил 17,2 млн рублей, снизившись за год на 8,7%. Положительная динамика отмечена только на квартиры-студии — до 6,7 млн рублей (+4,6%). Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась до 10,7 млн рублей (-10,3%), двухкомнатных — до 16,1 млн рублей (-5,7%), трехкомнатных — до 22,7 млн рублей (-6,1%).

Таким образом, на рынке налицо все признаки ценовой стагнации. Средняя «температура» по рынку, к сожалению, для продавцов выросла незначительно. При этом нельзя забывать, что покупатели по факту получают существенные скидки, о которых не принято говорить вслух. Ситуацию на рынке можно оценить и следующим показателем. В конце 2016 года на территории «старой» Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 млн рублей в 41 проекте (95 корпусов), на данный момент выбор значительно увеличился — до 54 проектов (137 корпусов). Как говорится, кризис диктует свои условия.

Продолжение следует

Прогнозируя развитие событий на рынке жилищного строительства в 2018 году, эксперты говорят о том, что большое влияние на него будут оказывать общеэкономические факторы и особенно законодательное регулирование на рынке долевого строительства.

Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп» (участник партнерской сети CBRE) напоминает, что вступающие в силу с июля 2018 года поправки в законодательство призваны ужесточить требования к девелоперам, прежде всего, в плане финансовой устойчивости. «Это, скорее всего, сподвигнет застройщиков вывести запланированные проекты в реализацию именно в первой половине года. Таким образом, следует ожидать дальнейшего роста объема предложения в массовом сегменте и бизнес-классе, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен и стимулировать девелоперов к предоставлению скидок и акций», — добавляет она.

Ирина Доброхотова также предсказывает дальнейший рост объемов предложения на рынке. По ее словам, в прошлом году градостроительная земельная комиссия Москвы рассмотрела перспективные проекты общим объемом около 40 млн кв. м. «Не все они выйдут на рынок одновременно, — полагает она. — Тем не менее, крупные девелоперы, которые уже сегодня обеспечивают львиную долю предложения, продолжат выводить объекты на рынок», — полагает эксперт.

По мнению Доброхотовой, спрос в 2018 году будет продолжать расти, так как будут снижаться ставки по ипотеке. В «Метриум Групп» полагают, что интерес к ипотеке не снизит даже анонсированное Банком России увеличение коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%).

Наталья Шаталина, в свою очередь, считает, что снижение средней цены предложения, обусловленное выходом новых проектов, в 2018 году будет нивелировано ростом цен за счет повышения стадии строительной готовности в реализуемых проектах. «В целом, мы ожидаем продолжения стагнации на рынке, цены на московские новостройки сохранятся на уровне 2017 года», — говорит эксперт.


2,88 млн кв. м составляет объем предложения на рынке новостроек Москвы

Теги:
Еще по теме:
  • Дело пошло

    На стройплощадке ЖК «Видный город» начались подготовительные работы

  • Расчет на ипотеку

    Ростовские власти подвели итоги развития стройотрасли

  • По совокупности факторов

    В Минстрое обозначили условия, необходимые для реализации нацпроекта по жилью

  • Требуйте свое!

    Дольщики Urban Group начали подавать заявления о включении в реестр требований

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Ильичев Борис
Ильичев Борис
Начальник Управления строительных решений Главгосэкспертизы России