Стандартные трудности

Стандартные трудности
Shutterstock
Механизмы КРТ нуждаются в дальнейшем совершенствовании

Сразу два мероприятия, связанных с темой комплексного развития территорий (КРТ), прошли в рамках «Российской строительной недели» (RosBuild-2021). Первое — конференция «Стандарт комплексного развития территорий — новый стандарт качества городской среды в России». Второе — «круглый стол» «Редевелопмент территорий (реновация, КРТ)». Обе дискуссии посетили обозреватели «Стройгазеты» и узнали, что первые проекты, реализованные с учетом Стандарта КРТ, появятся в стране уже через полтора года, а также — какие поправки необходимо внести в «профильный закон» № 494-ФЗ.

Бизнес по регламенту

В частности, как напомнил заместитель директора Фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов, постепенное внедрение положений Стандарта КРТ в действующие регламенты и нормативные акты началось два года назад. «Сегодня уже внесены изменения в семь строительных правил: в сфере градостроительства, благоустройства, возведения жилых зданий, отдельных элементов инженерных систем, а также в два ГОСТа, — рассказал эксперт. — В стадии активной проработки с Роспотребнадзором и Минтрансом РФ находятся изменения в ряд СанПиНов и ГОСТов, совместно с Минстроем России — в СП-42 «Градостроительство». Ожидается, что строительная нормативная база будет скорректирована с учетом принципов Стандарта КРТ к концу этого года. Ряд проектов, разработанных с учетом положений Стандарта, находится на стадии получения разрешений на строительство, а КРТ-первопроходцы в стране появятся уже в 2022 году».


По мнению участников рынка, в проектах, реализуемых по Стандарту, зашито достаточно много рыночных плюсов, которые могут дать застройщику преимущества перед конкурентами. К ним генеральный директор ГК «Стрижи» (Новосибирск) Игорь Белокобыльский относит, к примеру, невысокую плотность застройки для региональных городов, удачные градостроительные и планировочные решения, современные требования к организации внутренней территории с велодорожками и дизайнерским озеленением. Все это, по словам застройщика, дает проекту 20-25% добавленной стоимости.

В свою очередь, коммерческий директор компании «Суварстроит» (Казань) Эльвира Галяутдинова рассказала, что совместно с «ДОМ.РФ» была проведена оценка всех действующих проектов компании на предмет соответствия Стандарту. Один из них — ЖК «Август-Астры» — соответствует ему на 83%, при том, что средний российский показатель составляет 65%. «Для нас это важный показатель, потому что проект реализуется с проектным финансированием, и ставка по кредиту сегодня приравнивается к нулю. Считаем, что применение Стандарта оправдывает себя», — отметила она.

Однако при реализации «стандартных проектов» есть и общие болевые точки. Самая «жирная» — строительство инфраструктуры. «По Стандарту сразу необходим высокий процент коммерческих площадей — 30%. Но если проект реализуется поэтапно, то на входе их сложно обеспечить», — сетует Эльвира Галяутдинова.

Есть и «технические сложности» с инженерной инфраструктурой. По словам преподавателя Академии девелопмента Андрея Ноздрякова, на многих стройплощадках, особенно находящихся внутри городской черты, отсутствуют актуальные сведения о коммунальных и прочих сетях, которые существуют или были ранее переложены. Таким образом, застройщик может попасть в весьма неприятную ситуацию. Для решения требуется как доступ к документам, так и выделение очередности строительства и выноса сетей в соответствии с этапами застройки территории.

Что касается системных проблем, то, как отметил Антон Финогенов, проекты КРТ крайне труднореализуемы в регионах без помощи федеральных и региональных властей, а исполнение некоторых параметров Стандарта находится не в зоне ответственности девелопера, а ложится на плечи муниципалитета. С учетом этого «ДОМ.РФ» прорабатывает ряд инструментов поддержки. Активнее всего сейчас развивается механизм инфраструктурных облигаций — это способ займа денег под строительство всех видов инфраструктуры (транспортной, инженерной, социальной), что позволяет реализовать один из важнейших принципов Стандарта КРТ — обеспеченность инфраструктурой. Кстати С прошлого года «ДОМ.РФ», наделенный агентскими полномочиями по вовлечению в оборот неиспользуемых федеральных земель в рамках 161-ФЗ, начал разрабатывать концептуальные планы развития крупных территорий, выставленных на аукцион, основанные на положениях Стандарта КРТ. Пул проектов, готовящихся к реализации на федеральных землях, уже прорабатывается с целым рядом субъектов РФ.

Слегка подправить

По мнению референта Департамента нормативного и методического обеспечения Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Александра Сидоркина, федеральный закон № 494-ФЗ, направленный на совершенствование института КРТ и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья, имеет принципиально важное значение для редевелопмента. Но как любой закон он не идеален, поэтому внесенные им поправки в нормативные акты нуждаются в дальнейшем совершенствовании во избежание возникновения проблем в правоприменении.

«Во-первых, это касается установления требований к опыту участников торгов по КРТ», — подчеркивает эксперт, добавляя, что в закон надо внести уточнения, как рассчитывается общий объем строительства на этапе проведения торгов.

Еще одной корректировкой должно стать закрепление необходимости (обязанности) внесения органами местного самоуправления изменений в градостроительную документацию, необходимых для реализации проекта КРТ. По словам Александра Сидоркина, отсутствие такого положения в законе ставит под угрозу реализацию некоторых проектов КРТ. «Не получится ли так, что местные власти не станут их вносить и фактически заблокируют возможность реализации проекта», — поясняет он.

Препятствием на пути реализации закона, по мнению эксперта, может стать положение, касающееся редевелопмента территорий с индивидуальными жилыми строениями. «В КРТ жилой застройки обязательно должны включаться многоквартирные дома (МКД), аварийные или с соответствующим критерием ветхости, которые определил субъект РФ. Вместе с ними могут включаться другие объекты. То есть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) вместе с «многоквартирниками» включить можно, но без МКД нельзя», — отмечает Александр Сидоркин, добавляя, что сейчас в российских городах есть много территорий, где расположены только ветхие ИЖС. «Искусственно искать где-то многоквартирный дом, чтобы эти ИЖС вовлечь под действие закона, не всегда целесообразно», — уверен представитель НОСТРОЙ.

Справочно:

Федеральный закон № 494-ФЗ вступил в силу 30 декабря 2020 года. Документ ввел новый единый механизм редевелопмента территорий взамен ранее предусмотренных Градостроительным кодексом РФ отдельных механизмов, создавая необходимые условия для обновления застройки в городах.


Теги:
Еще по теме:
  • В Россию пришла мода на экологичные офисы

    Сделать офис полностью «зеленым» могут позволить себе, скорее, только крупные компании, но улучшить экологическую обстановку могут даже самые маленькие. Что можно взять на вооружение в борьбе за «зеленую» среду, каждый выберет сам, в зависимости от размеров компании, толщины кошелька и желания разделить ответственность за будущее планеты, а также за здоровье своих сотрудников.

  • Деловой юбилей

    Развитие отрасли и института саморегулирования обсудили на XX Всероссийском съезде СРО

  • На первый-второй

    НОСТРОЙ разрабатывает методологию рейтингования стройкомпаний. Есть три основных базовых показателя, на основании которых может строиться релевантный рейтинг, — финансовые результаты компании, ее опыт работы и кадровый состав. Однако,действующее законодательство делает акцент только на критерии оценки общего объема реализованных контрактов.

  • Параметры для концепции

    Профсообщество намерено развивать техрегулирование

Цитата
Ирек Файзуллин
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Ирек Файзуллин
Обучение, повышение компетентности кадров — это вообще тот акцент, который мы стараемся делать повсеместно
Мария Спиридонова
Мария Спиридонова
Член Ассоциации юристов России
Опрос СГ

Готовы ли вы купить апартаменты после определения их правового статуса?


Показать результаты