Столичная зависимость

Столичная зависимость

Куда движется рынок новостроек Новой Москвы

Две трети года рынок Новой Москвы можно было охарактеризовать как стагнирующий, новые проекты практически не выходили, предложение пополнялось только корпусами в уже действующих проектах. При этом в третьем квартале началось заметное оживление на присоединенных территориях – каждый месяц предложение пополняется новыми проектами. Например, в сентябре продажи начаты в жилом комплексе бизнес-класса «Москвичка», в октябре сразу в двух проектах – «Скандинавия» в Коммунарке и «Позитив» недалеко от метро «Румянцево», в ноябре в жилом комплексе «Белые ночи» и в декабре в проекте «Саларьево Парк».

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина для «СГ-Онлайн»:

410 Шаталина_горизон.jpg

Именно поэтому и объем предложения на первичном рынке Новой Москвы с начала года незначительно варьировался в ту или иную сторону – часть предложения естественным образом вымывалась, часть пополнялась за счет новых корпусов. В декабре 2015 года предложение 9400 квартир, сейчас предложение увеличилось до 9600 квартир.

Стоит отметить, что в текущем году в Новой Москве заметно сократилась доля панельного жилья. Сейчас она составляет 17,9%, в то время как в прошлом году данный показатель был 29,6%. Если смотреть в абсолютных цифрах, то объем панельного жилья сократился еще более значимо – на 51% (со 176 до 90,5 тыс. кв. метров). Дело в том, что новых панельных проектов не выходило, а в существующих предложение вымывалось.

Если говорить про средневзвешенную цену, то данный показатель за последний год остался неизменным – в декабре 2014 года средневзвешенная цена в Новой Москве составляла 102,3 тыс. рублей за кв. метр, а сейчас 102,2 тыс. рублей за кв. метр. В течение года средневзвешенная цена увеличивалась до 104,9 тыс. рублей за кв. метр, далее опять снижалась.

Это было связано со структурными изменениями – если предложение практически не пополнялась, а в действующих проектах в связи с увеличением строительной готовности цена росла, то и средневзвешенная цена увеличивалась. Когда же предложение в Новой Москве стало пополняться более активно, то и средневзвешенная цена вновь снизилась, до уровня конца прошлого года. На данный момент средневзвешенная цена в сегменте эконом составляет 92,6 тыс. рублей за кв. метр, в сегменте комфорт – 99,3 тыс. рублей, в сегменте бизнес – 138,1 тыс. рублей.

В Новой Москве за текущий год средний чек покупки снизился на 8,7%. При этом снижение было зафиксировано только в комфорт-классе, но довольно значительное – сразу на 15%. А вот в сегменте эконом средний чек покупки немного вырос – на 2,6%, в сегменте бизнес увеличился на 1,1%. Дело в том, что в эконом- и бизнес-классе выходит мало новых проектов, а в существующих строительная готовность растет – чек покупки увеличивается.

В следующем году ситуация на рынке новой Москвы во многом будет зависеть от ситуации на первичном рынке столицы. Сейчас мы видим, что в связи со снижением бюджета покупки в столице, спрос в Москву перетекает не только из Московской области, но и из Новой Москвы. В Москве можно найти первичные квартиры, стоимость «квадрата» в которых составляет всего 110-115 тыс. рублей. В Новой Москве цены начинаются от 85-90 тыс. рублей за кв. метр. Разница в ценах становится все менее значимой.

Именно поэтому стоит ожидать, что девелоперы сконцентрируются на ближайшей после МКАД зоне присоединенных территорий. Скорее всего, речь идет о поясе в 10 км от МКАД. К тому же транспортная доступность районов, расположенных недалеко от Москвы, улучшается, следовательно, покупательский интерес к ним возрастает.

Например, была открыта станция метро «Саларьево», ГК ПИК вывела новый проект в этой локации «Саларьево Парк». В районе Рассказовки есть проект ТПУ, значит, следует ожидать, что именно в этой локации застройщики выведут на рынок проекты.

В этом году мы также наблюдаем, что произошло «сращивание» Новой Москвы и Южного Бутово благодаря комплексу «Белые ночи», которые вышли осенью. Комплекс непосредственно граничит с районом Южное Бутово.

Есть два довольно больших участка, на территории которых новые жилые комплексы могут выйти на рынок в следующем году. В поселении Филимонковское участок площадью 224 га принадлежал «Мортон». Если ГК ПИК решит этот участок сохранить, то следует ждать нового проекта. Также у компании RDI есть участок в поселении Марушкинское.

В любом случае спрос покупателей будет сконцентрирован максимум до Апрелевки, поэтому далее застройщикам будет пока просто невыгодно выводить проекты. Основная конкуренция за покупательский интерес будет разворачиваться до 10 км от МКАД, наиболее интересными, что логично, будут площадки возле будущих станций метро, ТПУ.

Также в разделе «Обзоры рынков» можно почитать подробную аналитику с цифрами и графиками

Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Княжевская Юлиана
Княжевская Юлиана
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы