Стратегия защиты

Стратегия защиты

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился?

С июня 2017 года по июнь 2018 года в России обанкротились 320 компаний-застройщиков, или 10% от общего количества девелоперов. Финансово несостоятельными чаще всего становятся небольшие компании, но иногда «в трубу вылетают» и крупные «игроки», до этого занимавшие лидирующие позиции в регионе или даже стране. Самый свежий пример крупного банкротства — компании группы «Урбан». Из-за этого любой покупатель рискует неожиданно для себя оказаться в категории «обманутых дольщиков». Как себя вести и что делать в такой ситуации?

Банкротство начинается…

Первый шаг покупателей после объявления застройщика банкротом — это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов общаются между собой еще до того, как произошли какие-то неприятные события. Поэтому в первую очередь следует собрать информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. После этого необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включиться в судебный процесс.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство. Однако инициатором банкротства могут быть и дольщики. Обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то они могут ходатайствовать о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Далее. Поскольку строительство часто ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства.

Если открывается конкурсное производство, то назначается конкурсный управляющий. На начальном этапе задача его проста — сформировать реестр (очередь) всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу). Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. Но на практике такое встречается крайне редко. 

Вторая очередь — это работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третья очередь — кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а после них компенсацию получают другие инвесторы (скажем, банки, выдавшие кредит на строительство). Поэтому фактически на конкурсную массу претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию: они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те, кто претендует на передачу квартир, а в другой — желающие вернуть деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить в конечном счете можно что-то одно — либо жилье, либо деньги.

Что требовать?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом публикуется в СМИ. Кроме того, управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

Наиболее распространенное требование дольщиков — это квартира. Реалистичность этого требования зависит, прежде всего, от того, на какой стадии строительства находится дом.

Наилучшая для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при выполнении следующих условий. Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир. Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (третьей очереди). В-третьих, объект не пребывает в залоге у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

Второй вариант: если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд, и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Эта тактика хороша в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности — это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера. Вместе с тем, дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему. Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества — объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Наконец, дольщики могут потребовать деньги. Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения обязательств перед ним по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство как раз и означает неспособность застройщика платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, могут быть связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое случается крайне редко.

Помимо этого, надо помнить, что денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала пойдут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, затем — наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего). Кроме этого, выплачиваются неустойки, что также существенно сокращает объем конкурсной массы. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформила собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих действий до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

У кого искать защиты?

У дольщиков есть еще один способ попытаться возместить потери — обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Однако, как показала практика, этот метод обеспечения интересов дольщика оказался неэффективным.

С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги. С 2017 года начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года. Кроме того, надо учитывать, что фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.


Цитата в тему

«Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, нежели выгодами. Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее, покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор»

Полную версию статьи читайте на сайте «Строительной газеты» www.stroygaz.ru

Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Подставить плечо

    Застройщики хотели бы получить от государства помощь в создании объектов инфраструктуры

  • Алтай кирпичный

    Жилищное строительство в Алтайском крае имеет особенности как с точки зрения этажности, так и по используемым материалам

  • Больше не строй

    Застройщика «ЛенСпецСтрой» требуют признать банкротом

  • И вас достроят!

    До конца 2019 года в четырех субъектах РФ — Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Костромской областях — завершится строительство последних объектов печально известного стройхолдинга «СУ-155». По состоянию на 28 августа средняя техническая готовность долгостроев обанкротившегося застройщика составляет 70,6%. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании «РК Строй», на которую возложены функции по достройке проблемных домов.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)