Стройка ради стройки

Стройка ради стройки
Shutterstock.com

В ряде регионов возведение нового жилья обходится дороже, чем оно потом продается

«Союз инженеров-сметчиков» (СИС) определил текущую среднюю себестоимость строительства новых многоквартирных домов (МКД) в массовом сегменте по всем субъектам РФ и сравнил их с местными ценами на типовое жилье на первичном и вторичном рынках. Результаты исследования оказались, как минимум, любопытными. В частности, эксперты заметили, что в части регионов страны полная стоимость нового строительства одного «квадрата» порой выходит для застройщиков даже дороже нынешней, продажной цены готового жилья.

С одной стороны — это было предсказуемо: российский рынок недвижимости сейчас перенасыщен предложением, а спрос при этом не очень высок, и понятно, что девелоперам в этой ситуации удается зарабатывать все меньше. А некоторым застройщикам приходится и вовсе сейчас работать практически без прибыли, снижая цену метра до инвестиционной себестоимости, отказываясь от маржи. Все полученные от продаж средства у них идут на обслуживание кредитов, зарплату и операционные расходы. С другой стороны — есть определенный повод для беспокойства. Понятие «маржинальность», где 15-20% можно считать неплохим показателем, присутствует лишь на крупных строительных рынках, однако в большинстве регионов бизнес находится все же на грани «рентабельности».

Так, согласно исследованию СИС, самая высокая стоимость вновь начинаемого строительства «стандартных» МКД зафиксирована в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — соответственно 95 573, 88 410 и 74 796 рублей за 1 кв. метр. При этом здесь же к моменту сдачи дома в эксплуатацию можно точно остаться «в плюсе», так как столичные регионы лидируют и на ценовом рынке готового жилья. В Москве, к примеру, «квадрат» в МКД массового спроса в августе продавался за 150 092 рубля на первичном и 156 512 рублей на вторичном рынке. В Северной столице эти показатели составляют соответственно 114 405 и 122 688 рублей за 1 кв. метр, в Московской области — 89 531 и 96 564 рубля.

Схожая ситуация и с минимальными показателями. Меньше всего средняя себестоимость нового строительства обходится в Таймырском и Эвенкийском районах Красноярского края (36 291 и 36 693 рубля соответственно), Бурятском округе Иркутской области (36 935 рублей) и Курганской области (37 950 рублей за 1 кв. метр). Самые доступные цены на первичное и вторичное жилье зафиксированы в уже упомянутых округах и районах Сибирского федерального округа: Таймырском (35 432 и 39 031 рубль за 1 кв. метр соответственно), Эвенкийском (35 583 и 39 197 рублей) и Бурятском (35 888 и 39 533 рублей за «квадрат»). Здесь же наблюдается и «ценовая разница» между планируемым строительством и реальными продажами, которую заметили сметчики (см. также таблицу).


Как отмечает президент СИС, директор Департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин, почему-то именно после презентации августовского исследования в Союз стали поступать вопросы, в которых выражается недоумение по поводу того, что в части регионов России полная стоимость строительства жилья для застройщиков оказывается выше продажной цены на первичном рынке. «Высказывается мнение, что такого, мол, не может быть! Отвечаю: такое не только может быть, а такое уже есть! И я здесь вижу поводы не для недоумения, а для беспокойства», — прокомментировал эксперт. По словам Павла Горячкина, подобную аналитическую справку СИС выпускает ежемесячно уже более двадцати лет. «И ситуация с отрицательной дельтой между «первичкой» и стоимостью строительства в части регионов стала возникать уже несколько лет назад, в частности по отдельным регионам Сибирского и Уральского федеральных округов, — подчеркивает глава СИС. — Себестоимость и продажная цена жилья формируются исходя из различных факторов. И получается, что по таким регионам — налицо «стройка ради стройки». И когда у тебя несколько объектов с разной степенью готовности, возникает так называемая ложная прибыль, которой на самом деле просто нет!» В этом, по мнению эксперта, и кроется одна из основных причин банкротства застройщиков последних лет.

«Также хочу отметить, что наши показатели учитывают стоимость строительства вновь начинаемых домов. И если в процессе строительства «первичка» пойдет вверх, то ситуация может и измениться. Только не стоит забывать, что и себестоимость строительства также будет расти», — уточняет Павел Горячкин.

Рубрики:
Еще по теме:
  • Плодитесь и заселяйтесь!

    Увеличение выплат материнского капитала может привести к росту спроса на жилье

  • Не по-детски

    В ходе ежегодного послания Федеральному собранию 15 января 2020 года президент России Владимир Путин сообщил о ряде мер по поддержке российских семей — в частности, об изменениях в порядке выплат, которые могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Что это за нововведения, кому они выгодны и как могут отразиться на рынке жилья, разбиралась «Стройгазета».

  • Разная динамика

    За год на рынке новостроек массового сегмента продажи открылись в 18 ЖК

  • Вместо смартфона

    Принято считать, что недвижимость — по определению дорогой продукт. И действительно, если речь о Москве, даже комната в удаленном от центра районе будет стоить от миллиона рублей и выше. Однако за пределами российской столицы на вторичном рынке можно найти предложения отдельных квартир по цене смартфона, причем даже необязательно флагманской модели. Где искать такое жилье, «Стройгазете» рассказали аналитики рынка недвижимости.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно