Теория спирали

Теория спирали

ЦБ намерен и дальше ограничивать ипотеку с низким первоначальным взносом

Центробанк РФ видит риск образования «кредитной спирали», когда рост ипотечного кредитования в стране становится фактором роста цен на жилье, а рост цен, в свою очередь, стимулирует дальнейший рост кредитования. Как следует из опубликованного регулятором «Обзора финансовой стабильности», предотвратить угрозу главный банк страны намерен путем сдерживания ипотеки с низким первоначальным взносом.

В обзоре ЦБ отмечается, что в прошлом году в целом по стране рост цен на первичном рынке жилья составил 8,7%, на вторичном — 4,9%. «Положительная корреляция между динамикой цен на недвижимость и динамикой ипотечного кредитного портфеля наблюдается уже в большинстве регионов, — говорится в документе. — Лидерами по данному показателю выступают Республика Башкортостан, Курская и Орловская области, Москва и Краснодарский край». Авторы обзора предупреждают, что «положительная обратная связь между ценами на недвижимость и ростом ипотечного кредитования характерна для периодов ипотечного бума». Действительно, в 2018 году в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю — 1,48 млн кредитов на общую сумму 3 трлн рублей. Этому способствовали низкие ставки и начало реформы на рынке долевого строительства.

Естественно, что начали расти и долги по ипотеке. Так, по данным ЦБ, с 1 октября 2018 года по 1 апреля 2019 года общая задолженность по ипотечным кредитам выросла на 24,7%.

Наиболее рискованными регулятор считает займы с первым взносом менее 20%, поэтому с 1 января этого года для них были введены повышенные коэффициенты риска (со 150 до 200%), что оказывает существенное давление на банки. В результате, согласно отчетам ЦБ, уже по итогам I квартала 2019 года доля ипотечных ссуд с первоначальным взносом от 10 до 20% снизилась на 2,2 п.п. по сравнению с IV кварталом 2018 года до 40,7%. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% как была, так и остается несущественной (1,3% всех выдач с начала года).

«Для предотвращения риска возникновения «кредитной спирали» и поддержания качественного роста кредитных портфелей банков регулятор и дальше продолжит активное использование надбавок к коэффициентам риска по наиболее уязвимым сегментам ипотечного кредитования», — декларируется в обзоре ЦБ.

В том, что «банк банков» не просто дует на воду и что риск «кредитной спирали» действительно существуют, уверен и главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров. Он заявил «Ведомостям», что угроз, по его мнению, даже не одна, а две: «Во-первых, за ростом цен на жилье могут последовать резкая коррекция и обвал цен — спираль рано или поздно заканчивается, а это может сказаться на всем строительном секторе, который инвестирует в строительство нового жилья в расчете на дальнейший рост спроса. Будут и макроэкономические последствия: это отрицательно скажется на ВВП. Во-вторых, люди, ожидая роста цен на недвижимость, берут кредиты, не до конца рассчитывая свои силы. Это может обернуться увеличением просроченной задолженности. Кроме того, это приведет к снижению спроса в потребительском секторе: население будет направлять деньги в счет долгов по ипотеке, а не на покупку других товаров».

Однако не все эксперты разделяют опасения ЦБ. Так, в беседе с обозревателем «Стройгазеты» руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отметил, что «кредитную спираль» можно было наблюдать в США перед кризисом 2008 года, однако в России совершенно иная ситуация, и предпосылок для подобного сценария нет.

По словам Гольдберга, ипотечный портфель в последние годы рос в среднем на 25% в год. И даже если учесть, что часть этого прироста обеспечивалась рефинансированием старых кредитов по более низким ставкам, все равно цены заметно отставали. По мнению экспертов, для образования спирали на рынке нужно, как минимум, 10 лет устойчивого роста цен на недвижимость.

Кстати, и статистика самого Центробанка свидетельствует о некотором замедлении кредитной экспансии. С начала года ипотечных кредитов для долевого строительства в стране было выдано на 20,9% меньше, чем годом ранее. В частности, в январе-апреле 2019 года общее количество ипотечных кредитов, выданных в РФ на первичном рынке недвижимости, накопленным итогом составило 86039 единиц, что на 22 687 кредитов меньше аналогичного показателя 2018 года.

При этом только в апреле этого года россияне оформили всего 21297 ипотечных займов на приобретение жилья в новостройках, тогда как в апреле 2017 года эта цифра достигала 30667 (снижение на 30,6%). Можно, конечно, сказать, что в 2018 году на рынке наблюдался бум выдачи ипотеки на фоне постоянного снижения ипотечных ставок, но даже если сравнить текущие результаты с апрелем 2017 года, то и тогда количество выданных кредитов уменьшилось на 13%.

Правда, падение рынка наблюдается сейчас отнюдь не во всех регионах страны. В частности, в Москве число ипотечных сделок наоборот только растет. Так, по данным Росреестра, за первые четыре месяца 2019 года в столице было зарегистрировано 28 948 ипотек (правда, с учетом как первичного, так и вторичного рынков), что на 24% превышает показатель 2018 года за тот же период, когда было оформлено 23 380 кредитов.


Кроме того:

Надо отметить, что в стране есть регионы (в частности, Ленинградская, Самарская и Костромская области), где корреляция между объемами ипотечного кредитования и ценами отрицательная или близка к нулю. Аналитики ЦБ объясняют это «навесом» предложения на рынке недвижимости, которое нивелирует рост цен даже в условиях роста ипотечного кредитования.


Справочно:

10,9% прибавил в цене квадратный метр в новостройках в целом по стране за год (с марта 2018-го по март 2019-го). По данным компании Domofond.ru, «квадрат» подорожал с 62,4 тыс. до 69 тыс. рублей. Для сравнения: прирост цены «квадрата» за 2018 год составил 6,1%. Эти данные, скорее, работают на сторонников «теории спирали».

Теги:
Еще по теме:
  • С новым подходом

    Упрощается процедура повторной экспертизы проектной документации

  • В рамках приличий

    Рост тарифов на коммунальные услуги нигде не превысил предельного порога

  • Не откладывай на завтра

    Девелоперы начали реализовывать проекты по новым правилам

  • Прогноз — национализация

    В Москве в здании РАНХиГС прошла финальная стратегическая сессия по разработке Стратегии развития стройотрасли до 2030 года. В работе сессии принял участие глава Минстроя Владимир Якушев. Участники проектных команд рассказали о выявленных ими тенденциях в развитии строительного рынка. Одна из них — постепенное огосударствление отрасли. По мнению экспертов, к 2030 году доля государства в секторе может превысить 70%. Говорили специалисты о разрыве между спросом и предложением на рынке.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Елена Спиридонова
Елена Спиридонова
Директор Кадастровой палаты по Москве