Центростроительная сила

Центростроительная сила

95% нового жилья в Новосибирской области возводится в столице региона и пригородах

По итогам 2018 года Новосибирская область во­шла в число пятнадцати ведущих российских ре­гионов по объему ввода жилья (12-е место). По данным Росстата, всего за прошлый год здесь было введено в эксплуатацию свыше 1,7 млн ква­дратных метров (индустриального и индивидуального жилья). Это примерно 2% всех новостроек в стране. При этом по объемам текущего жилищного строительства, осуществляемого только профессиональными застрой­щиками, область занимала на начало апреля 8-ю строч­ку среди 83 субъектов РФ. В работе у 100 местных деве­лоперских компаний находилось свыше 3,3 млн новых «квадратов». В общей сложности сейчас в регионе возво­дится 451 дом на 67 707 квартир. Почти половина этих объектов может быть введена в строй уже до конца года, об этом свидетельствуют данные исследования Инсти­тута развития строительной отрасли (ИРСО), с которым «Стройгазета» ознакомилась первой.

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Новосибирской области приходится на многоквартир­ные дома. Таковых сейчас в регионе насчитывается 405, или 89,8% всех объектов. Совокупная площадь находя­щихся в них 65 917 квартир составит и вовсе 97,5% но­вого местного «метража» (3 299 321 «квадрат»). Доля домов с апартаментами, формата весьма популярного в других субъектах РФ, составляет в области всего 1,1% (5 объектов на 1544 квартиры площадью 57 640 кв. м). Даже блокированных домов (таунхаусов) здесь строится больше — 41 объект (9,1%). Впрочем, квартир и метров в таунхаусах существенно меньше — 246 и 25 261 соот­ветственно.

Больше всего нового жилья в регионе появится в Новосибирске — 285 домов на 58 020 квартир общей площадью 2 855 153 кв. м. На счет областной столицы приходится 84,4% всей строящейся жилплощади (63,2% всех строящихся домов и 85,7% квартир). Еще 358 296 «квадратов» (10,6%) в 124 домах (27,5%) на 6697 квартир (9,9%) расположатся в «пригороде» об­ластной столицы — в Новосибирском районе (12 насе­ленных пунктов). Среди лидеров — поселки Красно­обск, где строится 21 дом на 1802 квартиры площадью 109 601 кв. м, Каменка (3 / 1506 / 59 675), Ложок (43 / 680 / 49 104) и Элитный (8 / 839 / 40 918).

Оставшиеся после Новосибирской агломерации 5% делят между собой города Кольцово (17 домов, 1713 квартир, 105 769 кв. м), Бердск (11 / 585 / 27 422), Обь (12 / 382 / 21 246) и поселок Октябрьский (2 / 310 / 14 336).

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материа­лов для стен у новосибирских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич), которые сейчас применяются при возведении 40% новых областных площадей (1 354 288 «квадратов» в 110 домах на 27 346 квартир). На втором месте по по­пулярности — «чистый» кирпич, используемый на 46,6% стройках (210 объектов на 21 979 квартир), однако «на выходе» это дает лишь 35,2% регионально­го «метража» (1 192 126 кв. м). Панельных домов в области будет построено 49 (12 279 жилых единиц). Их общая площадь составит 520 779 кв. м (15,4% те­кущих «квадратов»). Формально блочных домов в ре­гионе опять же должно появиться больше — 75 (4804 квартир), но на их долю приходится еще меньше жи­лых площадей — 6,3% (241 435 кв. м). Еще меньше востребован на новосибирских стройках «голый» мо­нолит — его «заливают» сейчас при возведении всего 7 домов на 1299 площадью 73 594 кв. м (2,2% всех областных площадей).

Средняя этажность текущего жилищного строи­тельства в Новосибирской области составляет 13 эта­жей (из расчета на строящийся дом). Вместе с тем, больше всего здесь сейчас строится 18-24-этажных домов — 100 штук, или 22,2% всех новостроек в реги­оне. Лидируют такие объекты и по «качественным характеристикам» (общим площадям), занимая 33,1% всего «метража» (1 120 044 кв. м). В остальном высотность возводимых в области домов распределя­ется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 18,6% строящегося жилья, или 84 здания площадью 82 629 кв. м (2,4%), 4-8-этажных — 18,6% (84 дома на 271 766 «квадратов», или 8% площадей), 9-12-этажных — 15,5% (70 жилых строений, 449 106 кв. м, 13,3%), 13-17-этажных — 10,4% (47 объектов площадью 514 611 кв. м, 15,2%).


Появятся в регионе и свои «небоскребы» (25 и более этажей) — 69 домов (14,9% строящихся объектов) на 18 002 квартиры площадью 944 066 кв. м (27,9% нового «метража»). Самым высоким строящимся домом в обла­сти является сейчас 30-этажный многоквартирный дом на 184 квартиры совокупной площадью 15 737 «квадра­тов» в Новосибирске (жилой комплекс (ЖК) «Парадиз» от застройщика «БРИК»). Чуть-чуть не дотягивают до него сразу 4 новосибирские 29-этажные высотки, входя­щие в состав следующих ЖК: «Огни Сибири» (возводит В2В-Development), «Шесть звезд» (группа компаний (ГК) «Капитал Инвест НСК»), «Флотилия» и «На Богатко­ва» (оба — от ГК «Дом-Строй»).

Какого размера

Что касается самих новых ЖК в целом, то их в регионе сейчас возводится 159. В состав самого крупного из них — ЖК «Новомарусино», расположенного в Ново­сибирске, входит 20 домов на 3496 квартир совокуп­ной площадью 103 514 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от за­стройщика «Доступное жилье Новосибирск (ДЖН)» в регионе нет равных. Ближайшие условные «преследо­ватели» — стройхолдинги «Энергомонтаж» и уже упо­мянутый «Капитал Инвест НСК» — возводящие «по соседству» в своих ЖК «Родники» и «Шесть звезд» в сумме 10 домов, но каждый проигрывает лидеру в об­щей жилой площади в среднем по 20 тыс. «квадратов». А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе находится в селе Новолуговое, где застройщик «Зеле­ный дом» возводит 5 домов всего на 10 квартир, зато каждая из них примерно по 100 «квадратов».

Стоит отметить, что средняя площадь строящихся в области квартир хоть и немного, но все же превышает аналогичный общероссийский показатель — 50 против 49,4 «квадратов». При этом средняя площадь жилья в новостройках, разрешение на возведение которых было выдано уже в этом году, составляет и вовсе 57,6 кв. м.

Самое маленькое в регионе жилье представлено в Новосибирске в ЖК Jet Apartments-2, реализуемом груп­пой компаний (ГК) «Строитель», — средняя площадь квартиры здесь составляет 26 кв. м. Самые просторные по местным меркам квартиры находятся также в област­ном центре — в ЖК «Ключевой» от застройщика «Эко­Инвест» (295,5 кв. м).

Вместе с тем, самым «вместительным» в целом (по совокупной жилой площади) строящимся сейчас объ­ектом в области считается многоквартирный дом, возводимый стройкомпанией (СК) «СибирьИнвест» в Новосибирске в комплексе «Золотая Нива», рассчи­танный на 35 350 «квадратов» (всего в этом ЖК 3 до­ма общей площадью 58 966 кв. м).

И главное — кем и когда

Всего в Новосибирской области работают сейчас 100 застройщиков. Однако больше трети (35,2%) местного рынка приходится на долю десяти крупнейших из них (ТОП-50 по объемам текущего строительства представ­лен в таблице). Первое место в регионе занимает ГК «АКД», в портфеле которой сейчас свыше 154 тыс. кв. м жилья (4,6% всех возводимых в области «квадратов»). Серебряный призер — застройщик «Брусника» (147 тыс. кв. м, или 4,4% рынка). На третьей строчке расположи­лась СК «ВИРА-Строй» — 128 тыс. кв. м (3,8%).


Наибольший объем текущего областного строи­тельства приходится на объекты, разрешение на стро­ительство которых выдано в 2018 году — 174 дома на 1 242 038 «квадратов» (38,6% от всех строящихся сей­час жилых зданий, или 36,7% по совокупной площади квартир). Строительству 64 домов на 457 448 кв. м (14,2% объектов и 13,5% общего метража) старт был дан в 2017 году. Годом раньше, в 2016-м, в работу бы­ли взяты 99 домов (22%) площадью 739 466 кв. м (16,4%). По документам, выданным в 2012-2015 го­дах, в сумме строится 106 домов (23,5%) площадью 896 211 кв. м (26,5% «нового» областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство 4 объек­тов (0,9%) на 38 191 кв. м (1,1% всей жилой площа­ди), документация на которые была получена с мая 2006-го (!) по декабрь 2011-го. Разрешение на строи­тельство в этом году на момент исследования ИРСО в области уже получили 4 девелоперских проекта. На долю 0,9% «свежих» объектов приходится 0,3% всех площадей (8868 «квадратов»).

Из 451 дома, строящихся сейчас в Новосибирской области, 199 объектов площадью 1 314 913 кв. м (44,1% и 39,7% заявленных на данный момент зданий и «квадратов») планируется ввести «в строй» уже до конца текущего года. Сдача 35,9% всех площадей и 29% объектов (1 213 926 кв. м в 131 доме) может со­стояться в следующем году. На 2021 год намечен ввод еще 49 домов на 555 803 кв. м (10,9% и 26,4% всех объектов и площадей). Согласно проектным деклара­циям новосибирских девелоперов, 41 дом на 192 202 кв. м (9,1% объектов и 5,6% «метража») встретит но­воселов в 2022-2023 годах. Оставшийся 31 дом площа­дью 78 378 «квадратов» (6,9% и 2,3% соответственно) будет заселен с 2024 года и позже.

Вместе с тем, анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основа­ния предполагать, что в эти планы еще могут быть вне­сены коррективы (и хорошо, если один раз). В частно­сти, 267 189 «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть построены в 2018-м. Еще 127 372 кв. м покупатели ждут сейчас с 2017 года. С 2016-го на 2019-й «переехал» ввод 151 552 кв. м. Подождать, но уже до 2020 года, придется и тем, кому жилье в 33 714 кв. м первоначально обещали сдать все в том же 2016 году. Заселение 18 826 и 12 008 «квадратов», обещанных к вводу тогда же, уже заранее отложили на 2021 и 2024 годы соответственно.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явле­ние в Новосибирской области. Больше половины мест­ных застройщиков (58 из 100) были замечены в перено­се сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встреча­ется даже у 6 из 10 крупнейших застройщиков в регио­не. Так, например, из 118 374 кв. м жилья, возводимого сейчас компанией «СтройМастер» (4-е место в регионе по объемам), ввод 92 138 «квадратов» (77,8% рабочего «портфеля» компании) был перенесен на 23 месяца. Средняя просрочка по области в целом составляет 9,4 месяца и касается, к счастью, преимущественно не пол­ных объемов строек. Однако стопроцентный перенос заявленного ввода все же был выявлен у 32 новосибир­ских девелоперов, и длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от года до 6 лет. Областным «антилидером» по уточнению сроков ввода объектов в эксплуатацию является ГК «Дискус», которая на 72 месяца «опаздывает» со сдачей 1 дома на 238 квартир площадью 12 164 «квадратов» в новосибир­ском ЖК «На Снежиной».


90 308 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Новосибирской области


56 201 руб. /кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в Новосибирской области жилья


Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Московской (№ 14), Тюменской (№ 4) и Свердловской областей (№ 6), Республики Татарстан (№ 8). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Еще по теме:
  • Вот в чем запрос

    О целесообразности дополнительной господдежки застройщиков

  • Необходимые и достаточные

    Премьер-министр России Дмитрий Медведев провел в Ставрополе совещание, посвященное вопросам строительства. Участники мероприятия — представители профильных ведомств, региональной власти и бизнеса — обсудили широкий круг вопросов: от госэкспертизы и конкурсной системы до типового проектирования и развития ипотеки. «Очевидно, что, мягко говоря, не все работает идеально», — заявил Дмитрий Медведев, подчеркнув, что результатом совещания должны стать законотворческие и административные меры, которые позволят с учетом региональной специфики ускорить темпы реализации нацпроектов, в частности проекта по жилью.

  • Конец рынка

    Грозит ли строительству ползучая национализация?

  • Дизайнерские будни

    В Москве вручили международную премию в области дизайна бизнес-интерьеров

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» мы раздаем не рыбу, а удочки - то есть формируем механизмы, которые позволят строить дома быстро и качественно
Княжевская Юлиана
Княжевская Юлиана
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы