Центростроительная сила

Центростроительная сила

95% нового жилья в Новосибирской области возводится в столице региона и пригородах

По итогам 2018 года Новосибирская область во­шла в число пятнадцати ведущих российских ре­гионов по объему ввода жилья (12-е место). По данным Росстата, всего за прошлый год здесь было введено в эксплуатацию свыше 1,7 млн ква­дратных метров (индустриального и индивидуального жилья). Это примерно 2% всех новостроек в стране. При этом по объемам текущего жилищного строительства, осуществляемого только профессиональными застрой­щиками, область занимала на начало апреля 8-ю строч­ку среди 83 субъектов РФ. В работе у 100 местных деве­лоперских компаний находилось свыше 3,3 млн новых «квадратов». В общей сложности сейчас в регионе возво­дится 451 дом на 67 707 квартир. Почти половина этих объектов может быть введена в строй уже до конца года, об этом свидетельствуют данные исследования Инсти­тута развития строительной отрасли (ИРСО), с которым «Стройгазета» ознакомилась первой.

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Новосибирской области приходится на многоквартир­ные дома. Таковых сейчас в регионе насчитывается 405, или 89,8% всех объектов. Совокупная площадь находя­щихся в них 65 917 квартир составит и вовсе 97,5% но­вого местного «метража» (3 299 321 «квадрат»). Доля домов с апартаментами, формата весьма популярного в других субъектах РФ, составляет в области всего 1,1% (5 объектов на 1544 квартиры площадью 57 640 кв. м). Даже блокированных домов (таунхаусов) здесь строится больше — 41 объект (9,1%). Впрочем, квартир и метров в таунхаусах существенно меньше — 246 и 25 261 соот­ветственно.

Больше всего нового жилья в регионе появится в Новосибирске — 285 домов на 58 020 квартир общей площадью 2 855 153 кв. м. На счет областной столицы приходится 84,4% всей строящейся жилплощади (63,2% всех строящихся домов и 85,7% квартир). Еще 358 296 «квадратов» (10,6%) в 124 домах (27,5%) на 6697 квартир (9,9%) расположатся в «пригороде» об­ластной столицы — в Новосибирском районе (12 насе­ленных пунктов). Среди лидеров — поселки Красно­обск, где строится 21 дом на 1802 квартиры площадью 109 601 кв. м, Каменка (3 / 1506 / 59 675), Ложок (43 / 680 / 49 104) и Элитный (8 / 839 / 40 918).

Оставшиеся после Новосибирской агломерации 5% делят между собой города Кольцово (17 домов, 1713 квартир, 105 769 кв. м), Бердск (11 / 585 / 27 422), Обь (12 / 382 / 21 246) и поселок Октябрьский (2 / 310 / 14 336).

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материа­лов для стен у новосибирских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич), которые сейчас применяются при возведении 40% новых областных площадей (1 354 288 «квадратов» в 110 домах на 27 346 квартир). На втором месте по по­пулярности — «чистый» кирпич, используемый на 46,6% стройках (210 объектов на 21 979 квартир), однако «на выходе» это дает лишь 35,2% регионально­го «метража» (1 192 126 кв. м). Панельных домов в области будет построено 49 (12 279 жилых единиц). Их общая площадь составит 520 779 кв. м (15,4% те­кущих «квадратов»). Формально блочных домов в ре­гионе опять же должно появиться больше — 75 (4804 квартир), но на их долю приходится еще меньше жи­лых площадей — 6,3% (241 435 кв. м). Еще меньше востребован на новосибирских стройках «голый» мо­нолит — его «заливают» сейчас при возведении всего 7 домов на 1299 площадью 73 594 кв. м (2,2% всех областных площадей).

Средняя этажность текущего жилищного строи­тельства в Новосибирской области составляет 13 эта­жей (из расчета на строящийся дом). Вместе с тем, больше всего здесь сейчас строится 18-24-этажных домов — 100 штук, или 22,2% всех новостроек в реги­оне. Лидируют такие объекты и по «качественным характеристикам» (общим площадям), занимая 33,1% всего «метража» (1 120 044 кв. м). В остальном высотность возводимых в области домов распределя­ется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 18,6% строящегося жилья, или 84 здания площадью 82 629 кв. м (2,4%), 4-8-этажных — 18,6% (84 дома на 271 766 «квадратов», или 8% площадей), 9-12-этажных — 15,5% (70 жилых строений, 449 106 кв. м, 13,3%), 13-17-этажных — 10,4% (47 объектов площадью 514 611 кв. м, 15,2%).


Появятся в регионе и свои «небоскребы» (25 и более этажей) — 69 домов (14,9% строящихся объектов) на 18 002 квартиры площадью 944 066 кв. м (27,9% нового «метража»). Самым высоким строящимся домом в обла­сти является сейчас 30-этажный многоквартирный дом на 184 квартиры совокупной площадью 15 737 «квадра­тов» в Новосибирске (жилой комплекс (ЖК) «Парадиз» от застройщика «БРИК»). Чуть-чуть не дотягивают до него сразу 4 новосибирские 29-этажные высотки, входя­щие в состав следующих ЖК: «Огни Сибири» (возводит В2В-Development), «Шесть звезд» (группа компаний (ГК) «Капитал Инвест НСК»), «Флотилия» и «На Богатко­ва» (оба — от ГК «Дом-Строй»).

Какого размера

Что касается самих новых ЖК в целом, то их в регионе сейчас возводится 159. В состав самого крупного из них — ЖК «Новомарусино», расположенного в Ново­сибирске, входит 20 домов на 3496 квартир совокуп­ной площадью 103 514 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от за­стройщика «Доступное жилье Новосибирск (ДЖН)» в регионе нет равных. Ближайшие условные «преследо­ватели» — стройхолдинги «Энергомонтаж» и уже упо­мянутый «Капитал Инвест НСК» — возводящие «по соседству» в своих ЖК «Родники» и «Шесть звезд» в сумме 10 домов, но каждый проигрывает лидеру в об­щей жилой площади в среднем по 20 тыс. «квадратов». А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе находится в селе Новолуговое, где застройщик «Зеле­ный дом» возводит 5 домов всего на 10 квартир, зато каждая из них примерно по 100 «квадратов».

Стоит отметить, что средняя площадь строящихся в области квартир хоть и немного, но все же превышает аналогичный общероссийский показатель — 50 против 49,4 «квадратов». При этом средняя площадь жилья в новостройках, разрешение на возведение которых было выдано уже в этом году, составляет и вовсе 57,6 кв. м.

Самое маленькое в регионе жилье представлено в Новосибирске в ЖК Jet Apartments-2, реализуемом груп­пой компаний (ГК) «Строитель», — средняя площадь квартиры здесь составляет 26 кв. м. Самые просторные по местным меркам квартиры находятся также в област­ном центре — в ЖК «Ключевой» от застройщика «Эко­Инвест» (295,5 кв. м).

Вместе с тем, самым «вместительным» в целом (по совокупной жилой площади) строящимся сейчас объ­ектом в области считается многоквартирный дом, возводимый стройкомпанией (СК) «СибирьИнвест» в Новосибирске в комплексе «Золотая Нива», рассчи­танный на 35 350 «квадратов» (всего в этом ЖК 3 до­ма общей площадью 58 966 кв. м).

И главное — кем и когда

Всего в Новосибирской области работают сейчас 100 застройщиков. Однако больше трети (35,2%) местного рынка приходится на долю десяти крупнейших из них (ТОП-50 по объемам текущего строительства представ­лен в таблице). Первое место в регионе занимает ГК «АКД», в портфеле которой сейчас свыше 154 тыс. кв. м жилья (4,6% всех возводимых в области «квадратов»). Серебряный призер — застройщик «Брусника» (147 тыс. кв. м, или 4,4% рынка). На третьей строчке расположи­лась СК «ВИРА-Строй» — 128 тыс. кв. м (3,8%).


Наибольший объем текущего областного строи­тельства приходится на объекты, разрешение на стро­ительство которых выдано в 2018 году — 174 дома на 1 242 038 «квадратов» (38,6% от всех строящихся сей­час жилых зданий, или 36,7% по совокупной площади квартир). Строительству 64 домов на 457 448 кв. м (14,2% объектов и 13,5% общего метража) старт был дан в 2017 году. Годом раньше, в 2016-м, в работу бы­ли взяты 99 домов (22%) площадью 739 466 кв. м (16,4%). По документам, выданным в 2012-2015 го­дах, в сумме строится 106 домов (23,5%) площадью 896 211 кв. м (26,5% «нового» областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство 4 объек­тов (0,9%) на 38 191 кв. м (1,1% всей жилой площа­ди), документация на которые была получена с мая 2006-го (!) по декабрь 2011-го. Разрешение на строи­тельство в этом году на момент исследования ИРСО в области уже получили 4 девелоперских проекта. На долю 0,9% «свежих» объектов приходится 0,3% всех площадей (8868 «квадратов»).

Из 451 дома, строящихся сейчас в Новосибирской области, 199 объектов площадью 1 314 913 кв. м (44,1% и 39,7% заявленных на данный момент зданий и «квадратов») планируется ввести «в строй» уже до конца текущего года. Сдача 35,9% всех площадей и 29% объектов (1 213 926 кв. м в 131 доме) может со­стояться в следующем году. На 2021 год намечен ввод еще 49 домов на 555 803 кв. м (10,9% и 26,4% всех объектов и площадей). Согласно проектным деклара­циям новосибирских девелоперов, 41 дом на 192 202 кв. м (9,1% объектов и 5,6% «метража») встретит но­воселов в 2022-2023 годах. Оставшийся 31 дом площа­дью 78 378 «квадратов» (6,9% и 2,3% соответственно) будет заселен с 2024 года и позже.

Вместе с тем, анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основа­ния предполагать, что в эти планы еще могут быть вне­сены коррективы (и хорошо, если один раз). В частно­сти, 267 189 «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть построены в 2018-м. Еще 127 372 кв. м покупатели ждут сейчас с 2017 года. С 2016-го на 2019-й «переехал» ввод 151 552 кв. м. Подождать, но уже до 2020 года, придется и тем, кому жилье в 33 714 кв. м первоначально обещали сдать все в том же 2016 году. Заселение 18 826 и 12 008 «квадратов», обещанных к вводу тогда же, уже заранее отложили на 2021 и 2024 годы соответственно.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явле­ние в Новосибирской области. Больше половины мест­ных застройщиков (58 из 100) были замечены в перено­се сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встреча­ется даже у 6 из 10 крупнейших застройщиков в регио­не. Так, например, из 118 374 кв. м жилья, возводимого сейчас компанией «СтройМастер» (4-е место в регионе по объемам), ввод 92 138 «квадратов» (77,8% рабочего «портфеля» компании) был перенесен на 23 месяца. Средняя просрочка по области в целом составляет 9,4 месяца и касается, к счастью, преимущественно не пол­ных объемов строек. Однако стопроцентный перенос заявленного ввода все же был выявлен у 32 новосибир­ских девелоперов, и длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от года до 6 лет. Областным «антилидером» по уточнению сроков ввода объектов в эксплуатацию является ГК «Дискус», которая на 72 месяца «опаздывает» со сдачей 1 дома на 238 квартир площадью 12 164 «квадратов» в новосибир­ском ЖК «На Снежиной».


90 308 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Новосибирской области


56 201 руб. /кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в Новосибирской области жилья


Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Московской (№ 14), Тюменской (№ 4) и Свердловской областей (№ 6), Республики Татарстан (№ 8). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Еще по теме:
  • Стратегии выживания

    Как арендодателю остаться на плаву в кризис

  • В контакте со строителями

    Усилия СРО нацелены на обеспечение бесперебойной работы отрасли

  • Инструмент ответственности

    Профсообщество обсудило трудности внедрения профквалификации в строительстве

  • Чужого не надо

    Любой кризис традиционно сопровождается падением доходов населения, которое выливается в снижение спроса на аренду жилья — и нынешний не исключение. Что происходит на рынке аренды в период карантина, на какие уступки готовы идти владельцы «залежавшихся» квартир и какой процент собственников вообще отказался от платы за жилье, «Стройгазете» рассказывают участники рынка.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?