Цифровое неравенство

Цифровое неравенство
Фото: Shutterstock

В пяти регионах страны сосредоточена почти половина текущего жилищного строительства

Состояние российского рынка жилищного строительства определяется целым рядом показателей, и одним из важных является объем — количество новых квадратных метров. С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет мониторинг открытых сведений о текущем многоквартирном строительстве в стране (разрешения на строительство, проектные декларации и пр.). В течение прошлого года «СГ» знакомила читателей с обзорами ИРСО по отдельным регионам, сегодня представляем результаты этой аналитической работы за 2017 год в целом.

Где и что строится

На конец минувшего года в России силами почти 3 тыс. девелоперских компаний возводилось 14 463 дома на 2 349 853 квартиры общей площадью 115 817 529 кв. м. Строится новое жилье в 83 субъектах РФ (не обнаружили новостроек аналитики ИРСО только в Еврейской АО и на Чукотке). При этом почти половина (47,4%) текущих строек сосредоточена всего в пяти (!) регионах.

Наибольший объем жилищного строительства в стране приходится на «московскую агломерацию» (Москва и Московская область). Только в Подмосковье сейчас возводится 2108 домов на 311 275 квартир площадью 15 744 036 кв. м (14,6% от всех объектов, 13,2% от числа квартир, 13,4 % от заявленных площадей). Строительство еще 10,8% всей российской «квадратуры» ведется «по соседству» — в Москве (12 475 216 кв. м в 208 991 квартирах, расположенных в 895 домах). В сумме столица и область забирают 20,8% от всех строящихся в стране домов, 22,1% квартир и 24,2% совокупной жилой площади.

На долю второй «столичной агломерации» — Санкт-Петербурга и Ленинградской области — приходится 649 и 950 домов на 279 663 и 166 343 квартиры площадью 12 166 012 и 6 434 548 кв. м соответственно. Вдвоем они добавляют в «общероссийскую жилищную копилку» еще 16,4% площадей (или 11,1% всех возводимых в стране домов и 19% квартир).

Краснодарский край, входящий в пятерку регионов-лидеров, строит сейчас 977 домов (6,8% от всех объектов в РФ) на 175 874 квартиры (7,5%) площадью 8 233 254 кв. м (7,1%).

А вот наименее привлекательными для российских застройщиков являются окраинные регионы: Республики Калмыкия, Алтай и Тыва, Мурманская область и Камчатский край, в которых на сегодняшний день строится всего по два-четыре новых дома общим метражом от 6 до 30 тыс. «квадратов».

Основной объем текущего жилищного строительства в России приходится сейчас на многоквартирные дома: 12 671 из 14 463 зданий (87,6% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 2 287 935 квартир составляет и вовсе 96,8% строящегося сейчас в стране жилья (112 137 908 из 115 817 529 кв. м). Оставшиеся 61 918 квартир (3,2% площадей) располагаются в 180 апарт-комплексах и 1612 блокированных домах (таунхаусах).

Особо стоит отметить, что за последние годы квартиры, представленные во всех новых домах, становятся меньше. Так, в декабре 2015 года площадь средней российской квартиры составляла 56,8 кв. м, в конце 2016 года — 50,3 «квадрата», а в конце 2017 года — уже 49,3 кв. м. Самое скромное (по метражу) жилье сейчас представлено в Ленинградской области — средняя площадь строящихся квартир здесь составляет всего 38,7 кв. м (на 10,6 «квадратов» меньше, чем в среднем по РФ). Самые просторные (среднестатистисредняя площадь местного жилья на 41,9 кв. м превышает общероссийские показатели.

В настоящее время в России возводится 5 074 жилых комплекса (ЖК). В состав самого крупного из них — ЖК «Чистое небо» (застройщик Setl Group) — расположенного в Санкт-Петербурге, входит 14 домов на 31 207 квартир совокупной площадью 1 009 751 кв. м. По количеству строящихся объектов с «Чистым небом» мог бы, пожалуй, поспорить еще один питерский ЖК — «Цветной город», в котором «Группа ЛСР» строит сразу 75 (!) домов. Однако этот мегакомплекс по общему метражу будет все же на 90 тыс. «квадратов» меньше. Еще один крупный проект — ЖК «Новые горизонты» — находится в приграничном с северной столицей поселке Бугры (Ленобласть). Здесь группа компаний (ГК) «ЦДС» возводит 26 домов площадью в почти полмиллиона «квадратов».

tab2.jpg

Из чего и какого «роста»

Если говорить об используемых при строительстве материалах, то в большом почете у отечественных строителей «связка» монолит-кирпич. Из этих материалов в стране возводится 3272 дома на 767 906 квартир общей площадью 37 085 805 кв. м. В целом доля «гибридных технологий» в пересчете на площадь составляет 32% от всего российского метража (или 22,6% домов). 

На втором месте по популярности — монолит. Его «заливают» в 14,5% всех новостроек в РФ (2094 дома на 488 068 квартир площадью 25 273 052 «квадрата»).

Формально из «чистого» кирпича в России строится больше всего домов, чем из других материалов — 4485 (31% всех объектов), однако на их долю приходится только 19,1% новой жилплощади (22 161 037 кв. м в 440 907 квартирах).

Панельных домов в стране в ближайшее время станет больше еще на 1576 единиц, и их общая жилая площадь составит 15 970 617 кв. м (13,8% объема рынка). По-прежнему востребовано у россиян и блочное домостроение — так, сейчас возводится 2891 объект на 14 760 316 «квадратов» (12,7% площадей).

Встречается на российских стройках, правда, очень редко, и дерево, и легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК). Деревянных многоквартирных домов в стране сейчас строится 37 (из них 28 — каркасно-щитовые). Каркасных строений из ЛСТК и того меньше — 17. На двоих эти «экзотические» стройматериалы набирают лишь 0,4% от всех строящихся объектов.

Средняя высотность текущего жилищного строительства в России составляет 10,5 этажа (из расчета на строящийся дом). И это при том, что больше всего в стране возводится домов высотой всего 1-3 этажа — 3648 строений (25,2% от всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов в штуках, а общий метраж находящихся в них квартир (подробности на графике), то тогда в лидеры выйдут уже 13-17-этажные здания. И пусть таких в РФ строится 2496 единиц (17,3%), зато на их счету почти 31 млн кв. м, или 26,5% от всей жилой площади. Общий же метраж всех отечественных «малоэтажек» не превышает 4,5 млн «квадратов» (3,9% площадей).

В остальном высотность возводимых в стране домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 18,9% строящегося сейчас жилья (2735 домов), 9-12-этажных — 20,6% (2983 здания), 18-24-этажных — 12,3% (1797 объектов). Замыкают количественный рейтинг небоскребы (25 и более этажей). В ближайшее время в России должны появиться 804 высотки (5,6% от всех жилых строений). Самым высоким строящимся объектом на сегодняшний день считается 77-этажный дом с апартаментами Neva Towers (название не должно вводить в заблуждение, застройщик Renaissance Development возводит этот ЖК в Москве). На 11 этажей отстает от него еще один столичный небоскреб — «Нескучный Home & SPA» от компании Gorn Development. К слову, Москва является лидером среди субъектов РФ по средней этажности строительства с показателем в 21 этаж. А самый «низкорослый» регион — Ненецкий автономный округ, здесь средняя высотность строений составляет 5 этажей.

В Москве, кстати, находится и самый вместительный (по общей жилой площади) объект в России. Это дом-ЖК «Level Амурская», в котором 145 544 «жилых квадратов» (застройщик Level Group).

diagr1.jpg

Кто и когда

На сегодняшний день в стране работает 2961 застройщик. При этом больше четверти российского рынка новостроек (28,7% всех строящихся площадей) контролируют полсотни (!) крупнейших девелоперов (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). А десятая часть всех отечественных строек — «на балансе» всего пяти (!) застройщиков. «Пальму первенства» в стране держит ГК «ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 4,2 млн кв. м жилья (3,7% от общего объема возводимых «квадратов»). Далее с «отставанием» в 800 тыс. кв. м идет «Группа ЛСР» (3% всех площадей). Места с 3-го по 5-е занимают соответственно стройхолдинг Setl Group (2% рынка), ГК «ЮгСтройИнвест» (1%) и ГК «ЦДС» (0,9%). 

К слову, в ТОП-50 крупнейших застройщиков страны пока входит и санируемая под контролем государства ГК «СУ-155». Большинство объектов этого проблемного стройхолдинга достраивается при финансовой поддержке банка «Российский капитал». После ввода в эксплуатацию всех долгостроев СУ-155 (планируется, что это произойдет до конца 2018 года) обанкротившийся застройщик покинет список крупнейших компаний.

Наибольший объем текущего строительства в России приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в 2016 году — 5579 домов площадью 43 169 276 кв. м (38,6% от всех строящихся сейчас жилых зданий, или 37,3% по общему метражу).

Строительству 2936 домов (20,3%), составляющих 23,1% всех российских площадей (24 756 256 кв. м), старт был дан в 2015 году. Еще 16,2% строящихся сейчас зданий (2338 объектов) и площадей (18 723 580 «квадратов») начали возводить в 2014 году.  По документам, полученным в 2012-2013 годах, строится 1491 дом совокупной площадью 7 516 042 кв. м (8,2% нового «метража»). До сих пор в стране ведутся работы по возведению 389 жилых зданий на 2 251 464 «квадрата», документация на которые была оформлена с апреля 2004 по декабрь 2012 (1,9% от всей площади).

Стоит отметить, что в 2017 году новые стройки открылись сразу по 1730 адресам. На долю таких «свежих» объектов в России приходится сейчас 15% всех площадей (17 399 911 кв. м). В этом году разрешение на строительство (на момент исследования ИРСО) не получил еще ни один девелоперский проект.

Зато уже был задекларирован ввод в эксплуатацию до конца 2018 года 6339 строящихся сейчас домов площадью 47 859 273 кв. м (41,3% от всего находящегося в работе «метража»). Сдача 23,4% площадей (2752 дома на 27 151 480 «квадратов») может состояться в следующем году. В 2020 году будут заселены 948 домов (11 012 051 кв. м, или 9,5% имеющихся сейчас площадей). Ввод еще 3 863 515 «квадратов» (3,2%) в 403 домах намечен на 2021 год. Оставшиеся новостройки появятся, согласно проектным декларациям, изученным ИРСО, после 2022 года и далее.

Вот только проанализировав областную ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что не все смогут выдержать обещанные сроки. Так, например, 10 089 649 кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2010-2017 годах. Значительная часть этого объема — 4 964 842 кв. м — «переехала» с прошлого года. А 10 844 «квадратов» покупатели ждут уже семь лет (с 2010 года). На два года вперед, с 2017 на 2019, перенесся ввод 902 603 кв. м. В следующем году новоселье смогут отпраздновать и обладатели 6682 «квадратов», в которые они вложились еще в 2009 году. Подождать, но уже до 2020-2021 годов придется и тем, кому жилье в 382 904 кв. м изначально обещали сдать в 20142017 годах. Ввод 20 807 прошлогодних «квадратов» отложили вообще на 2025 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явление в стране. В переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном, аналитиками ИРСО были замечены 80 (!) субъектов РФ. Антилидеры в этом вопросе — Республика Тыва, Омская область и Хабаровский край, здесь сдачу домов задерживают в среднем на 31,8, 14,9 и 14,7 месяцев соответственно. Отрадно, что в большинстве регионов задержки гораздо меньше — от одного до пяти месяцев.

Кстати, корректировка первоначальных сроков ввода в эксплуатацию часто встречается и у компаний из числа 50 самых-самых по объемам текущего строительства (лишь 15 из них сдаются точно в срок). Так, например, из 328 029 кв. м жилья, возводимого сейчас петербургским застройщиком «Л1 СК №1» (43-е место), ввод 155 989 «квадратов» (47,6% «портфеля») был перенесен. «Уточнение» сроков у этого девелопера составляет 17,4 месяца. На 15,3 месяцев «подправляла» даты ввода и краснодарская ГК «Европея» (36-я строчка), сдвинувшая окончание 52,4% своих строек (182 524 из 348 461 кв. м). Первый стопроцентный перенос ввода объектов с максимальным средним уточнением появляется, к счастью, уже далеко за ТОП-50 — у столичной ГК «Небоскреб ГБ». 24,4 месяца этот «корректировщик» никак не может завершить строительство 189 788 «квадратов» жилья в поселении Ивановском (Новая Москва).

tab1.jpg


3 869 800 м2 составил, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья российскими застройщиками в 2017 году

Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Стратегии выживания

    Как арендодателю остаться на плаву в кризис

  • В контакте со строителями

    Усилия СРО нацелены на обеспечение бесперебойной работы отрасли

  • Инструмент ответственности

    Профсообщество обсудило трудности внедрения профквалификации в строительстве

  • Чужого не надо

    Любой кризис традиционно сопровождается падением доходов населения, которое выливается в снижение спроса на аренду жилья — и нынешний не исключение. Что происходит на рынке аренды в период карантина, на какие уступки готовы идти владельцы «залежавшихся» квартир и какой процент собственников вообще отказался от платы за жилье, «Стройгазете» рассказывают участники рынка.

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?