В целях адаптации

В целях адаптации

Банки реагируют на изменения на рынке строительства жилья

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, регулирующие сферу жилищного строительства. Главный элемент реформы — появление в цепочке «покупатель-застройщик», нового и, по сути, основного игрока — банка. Сначала финучреждения получат функцию надзора за деньгами дольщиков, а в перспективе, при проектном финансировании, — полномочия по всеобъемлющему контролю за работой девелоперов. Кроме того, с июля запущен механизм применения электронной закладной по ипотеке. Банки в связи с этим уже предлагают застройщикам новые продукты.

Первый запустил

Напомним, что с июля в связи со вступлением в силу поправок к закону 214-ФЗ появились два механизма банковского контроля целевого использования внесенных гражданами средств в качестве оплаты строящегося жилья. Речь идет о счетах эскроу и банковском сопровождении счета застройщика. В первом случае покупатели квартир в новостройках получают гарантию возврата средств, если дом не будет построен в срок, во втором - банк контролирует платежи застройщика по проекту на предмет соответствия статьям затрат и ограничениям, указанным в 214-ФЗ.

Сбербанк в связи с законодательными изменениями уже предлагает девелоперам новые продукты. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках 214-ФЗ. «Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка будут переходить постепенно, как застройщики, так и банки должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское (проектное) финансирование строительства жилья, — рассказывает директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы блока "Корпоративный бизнес" Сбербанка Сергей Бессонов. — Застройщикам нужно адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, а банкам — обеспечить необходимый сервис для застройщиков».

Кстати:

Счет эскроу — специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются денежные средства в период строительства. На данный счет покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует эти средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом построен. Деньги дольщиков являются, в том числе, источником погашения банковского кредита.

По информации банка, кредит для застройщика с применением счетов эскроу от Сбербанка предусматривает финансирование до 85% бюджета проекта строительства жилого дома, при этом квартиры продаются по договорам долевого участия. Как отмечают в банке, такой механизм не только обеспечивает защиту средств покупателей, но и имеет ряд преимуществ для застройщиков, так как схема реализации квартир с эскроу повышает доверие покупателей к объекту. Кроме того, банк имеет возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу. При этом стройкомпании могут финансировать свои проекты вне зависимости от объемов продаж и поступления средств дольщиков, так как на первоначальном этапе понятны источники финансирования и основной источник — это кредит в уполномоченном банке. При таком варианте исключаются ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство.

Другой продукт Сбербанка — банковское сопровождение счета застройщика — предполагает контроль кредитной организацией целевого расходования средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренных 214-ФЗ, с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком).

Ипотека уходит в онлайн

Стоит отметить, что с 1 июля также вступили в силу поправки о внедрении электронной закладной по ипотечным кредитам. В разработке документов участвовали эксперты АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК). Законодательные изменения предусматривают отказ от обязательного оформления и хранения закладных по ипотечным кредитам в бумажном виде.

Как отмечают в ДОМ.РФ, переход к электронному документообороту создаст условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Переход от бумажного к электронному документообороту сократит расходы банков на всех стадиях (от выдачи до обслуживания кредита), будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотеке, а также упростит секьюритизацию, позволяющую снизить нагрузку на капитал банков и привлекать долгосрочное фондирование.

Кстати:

Электронная закладная является бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме хранящегося в системе депозитарного учета в виде записи по счету депо владельца. Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а также заверяется подписью государственного регистратора. Форму закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг, на официальном сайте Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации. Закладная содержит сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике, название кредитного договора с указанием даты и места его заключения, сумму ипотечного кредита и срок ее уплаты, название и описание имущества, купленного в ипотеку, а также заключение об оценке этого имущества.

И здесь первопроходцем оказался Сбербанк, который подготовил и направил в Росреестр первую электронную закладную по ипотеке. «Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога при жилищном кредитовании без дополнительных действий со стороны клиента. Электронная закладная — это, несомненно, важный этап цифровизации ипотеки», — прокомментировал директор Дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.

Теги:
Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Полуновский Сергей
Полуновский Сергей
Замглавы Управления методологии ценообразования и мониторинга цен стройресурсов Главгосэкспертизы