Вероятностные прогнозы

Вероятностные прогнозы
Shutterstock
Перспективы рынка новостроек в новой реальности

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

Screenshot_1.png

С момента изменения условий программы льготной ипотеки, которая оказывала ключевое влияние на рынок новостроек до последнего времени, прошло всего две недели. Очевидно, что выводы о том, как участники рынка переживут завершение периода низких ставок, пока делать преждевременно, а с учетом меняющейся эпидемиологической ситуации в стране какие-либо прогнозы вообще носят лишь вероятностный характер. Но, судя по потоку клиентов в офисах продаж и отделениях банков, уже сейчас можно сказать, что наступила очередная «новая реальность».

Условно рынок новостроек разделился на регионы, для которых программа льготной ипотеки фактически завершилась, и города с доступным жильем, где урезанного лимита достаточно для покупки квартиры в новостройке. При максимальной сумме кредита 3 млн рублей и минимальном первоначальном взносе 15% стоимость жилья для покупки в ипотеку по льготной ставке не должна превышать 3,5 млн рублей. В Москве самая дешевая студия площадью 14,5 кв. м стоит 4,5 млн рублей, в Московской области под эти требования подходит около 10% от всего предложения на первичном рынке, причем лоты расположены не в самых благополучных подмосковных городах.

Ситуация в других региональных городах лучше. Так, например, в Кирове, Челябинске, Иркутске, Рязани на долю квартир в новостройках, которые можно приобрести по льготной ставке с минимальным первоначальным взносом, приходится больше 50% от общего объема предложения. В Воронеже, Барнауле, Ярославле, Волгограде доля таких квартир колеблется от 40 до 50%. Спрос здесь сохранится на относительно высоком уровне, что позволит девелоперам наиболее успешных, ликвидных проектов повышать цены больше, чем в среднем по рынку.

Наметившийся спад в московском регионе частично поможет компенсировать «семейная ипотека»: с учетом расширения ее условий (теперь она распространяется и на семьи, где после 2018 года родился первый ребенок) число потенциальных заемщиков по программе увеличивается почти вдвое — с 2,5 млн до 4,8 млн семей. Тем не менее, этот вид господдержки в полной мере не заменит льготную ипотеку: доля кредитов по «семейной ипотеке» пока что остается незначительной — 3,8%, а в перспективе может вырасти только до 7%.

Кроме того, распространение «семейной ипотеки» на сектор индивидуального жилищного строительства способно оттянуть часть спроса с рынка многоквартирных домов. Поэтому для столичных застройщиков льготная ипотека в ее первоначальном виде останется незаменимой, что уже подтверждает ситуация в офисах продаж, где поток клиентов заметно сократился.

Сегодня потенциальные покупатели только знакомятся с проектами, не планируя выходить на сделку в ближайшее время. Представители банковского сектора также отмечают, что число заявок на оформление льготной ипотеки упало на 60%, а общее количество ипотечных заявок снизилось на 40%. Готовность банков оставить льготную ставку на прежнем уровне (6% вместо нынешних 7%) можно расценивать как попытку хоть как-то привлечь новых клиентов. Со своей стороны, застройщики также предлагают программы субсидирования, чтобы покупатели не так болезненно реагировали на изменение условий на ипотечном рынке.

Если базовые ипотечные ставки останутся на уровне 8%, наметившийся спад может продлиться до осени, причем главным образом пострадает рынок массового жилья: спрос в высокобюджетных проектах традиционно менее чувствителен к изменению ипотечных ставок. С началом нового делового сезона спрос стабилизируется, объемы продаж начнут восстанавливаться. Рынок в любом случае не рухнет, так как потенциальный спрос на жилье в нашей стране велик: обеспеченность квадратными метрами на душу населения остается на невысоком уровне, а объемы ветхого и аварийного жилья с каждым годом растут.

А что будет с ценами? Вопреки расхожему мнению, временное снижение продаж не приведет к падению стоимости новостроек: себестоимость строительства продолжает расти за счет подорожания стройматериалов и увеличения зарплат на отраслевом рынке труда. Положительной ценовой динамике также способствуют высокие темпы инфляции и колебания на валютном рынке. При условии отсутствия новых потрясений в экономике страны до конца года стоимость квадратного метра будет меняться как минимум в пределах инфляции — 5-6%. В случае повторения прошлогоднего весеннего сценария ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от позиции государства и новых возможных мер поддержки. Повторюсь: в условиях нестабильной эпидемиологической ситуации любые сценарии сегодня имеют вероятностный характер.


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Седьмой стотысячник

    Краснодар вошел в число городов России, где стоимость одного метра в новостройках превысила 100 тыс. рублей

  • Вместе — сила!

    Татарстанские ТСЖ и ЖСК создают профильный «профсоюз»

  • Реализовать потенциал строительства

    Дефицита или отсутствия жилья на селе и в малых городах быть не должно

  • Дорогие друзья!

    Строительная отрасль Кузбасса, в которой сегодня занято более 36 тысяч человек, является «локомотивом», одним из драйверов нашей экономики, площадкой для создания новых рабочих мест.

Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер
Марат Хуснуллин
Из хорошей информации могу сказать, что на уровне правительства принято решение, о том, что мы будем удорожание стройматериалов оплачивать, постараемся компенсировать
Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Опрос СГ

Ощутили ли вы изменение цен на аренду квартир?


Показать результаты