Все дороги ведут в центр

Все дороги ведут в центр
makarovsky.pro
В Екатеринбурге девелоперы стали строить меньше жилья на окраинах

В Екатеринбурге отмечается стремительный рост числа проектов по строительству жилья в центре и прилегающих районах. Сам по себе тренд не нов, однако в текущем году процесс географической «централизации» рынка резко ускорился. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с 2015 года число проектов в центральных районах Екатеринбурга непрерывно росло, и доля их в общем объеме строившихся квадратных метров (в среднем за 12 месяцев) составляла 33%, за первые же три квартала 2019 года этот показатель увеличился до 47%.

Разворот тренда

Подобная динамика свидетельствует о резком снижении популярности проектов в отдаленных от центра районах, хотя еще совсем недавно они были драйвером роста рынка. С 2005 по 2015 годы доля окраин в структуре строящегося в Екатеринбурге жилья выросла более чем в два раза — с 29 до 67%. Именно в этот период в уральской столице стали активно развиваться проекты комплексного развития территорий. Сейчас их совокупная доля в структуре предложения составляет около 30%. Самые крупные проекты реализуются в районах Академический, Широкая речка и Солнечный.

Основным преимуществом таких проектов является высокая скорость строительства. У девелоперов нет необходимости расселять частные дома, выкупать садовые участки, проводить редевелопмент, поэтому здесь можно в сжатые сроки построить практически неограниченное количество новых домов. Это было особенно актуально в середине 2000-х годов. Тогда на фоне роста реальных доходов населения и развития ипотеки спрос на квартиры был настолько высок, что объектов в уже освоенных районах не хватало для того чтобы удовлетворить спрос. В результате застройщики стали массово переориентироваться на строительство жилья за пределами сложившихся территорий.


Сейчас тренд развернулся в обратную сторону. Бум жилищного строительства в Екатеринбурге остался далеко позади, в последнее десятилетие в городе стабильно сдают около 1 млн кв. м в год. В этих условиях у застройщиков нет необходимости резко наращивать число объектов за счет освоения удаленных территорий, и они постепенно возвращаются в центральные районы. Девелоперы стали активнее заниматься освобождением земельных участков в центральных районах города, где в прошлые годы из-за сверхплотной застройки наблюдалось уменьшение числа мест, подходящих для реализации масштабных проектов.

Ударники редевелопмента

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров считает, что рост доли жилья в центральных районах Екатеринбурга — следствие многолетних усилий девелоперов. «Важно понимать, что застройщик не может так просто взять и начать застраивать уже сложившиеся территории, — говорит он. — Это три-четыре, зачастую пять, иногда десять лет кропотливой работы. Все хотят строить в этих районах, но это не так просто, ведь речь идет о расселении или о проведении редевелопмента. Только в последнее время на рынок стали более-менее системно выводиться свободные площадки. Соответственно, на этих территориях увеличилось число девелоперских проектов».

По данным исследования компании «Талан», проведенного в середине 2019 года, Екатеринбург занимает первое место среди нестоличных российских городов (без Москвы и Санкт-Петербурга) по числу проектов редевелопмента промзон. Сегодня строительство жилых комплексов на месте бывших промплощадок — распространенная практика в городе. Холдинг УГМК возводит на территории мукомольного завода в центре Екатеринбурга ЖК «Макаровский квартал». ГК «ПИК» строит 300 тыс. кв. м на промплощадке предприятия «Уралпластик» в микрорайоне Завокзальный. «Группа ЛСР» возводит ЖК «Рассветный» на месте снесенных цехов завода ЖБИ в одноименном районе. ГК «Стройтэк» строит ЖК «Современник» в границах улиц Раевского — Блюхера — Студенческой, там раньше находился завод точной механики. Компания Prinzip возводит жилье на промплощадке машиностроительного завода имени В. В. Воровского, которая находится рядом с ЦПКиО. Застройщик «Ривьера-Инвест-Екб» активно осваивает бывшую территорию завода «Ювелиры Урала» в Ботаническом районе.

Минус частный сектор

Компании освобождают земельные участки не только за счет редевелопмента промзон, но и с помощью расселения частного сектора. В центре Екатеринбурга индивидуального жилья и садов давно не осталось, но в первом ценовом поясе таких объектов еще очень много. В последние годы застройщики активно расселяют частный сектор в районах Юго-Западный, ВИЗ и Автовокзал. «Горячими» точками на карте города являются Цыганские поселки (на Юго-Западе и ВИЗе), а также жилой микрорайон «Юг-Центр» вблизи Автовокзала, ограниченный улицами Щорса, 8 Марта, Островского и Московской. Совокупный объем анонсированных в последние годы проектов на месте частного сектора превышает 1 млн кв. м. В их реализации принимают участие практически все крупные екатеринбургские застройщики.


Как отмечают аналитики УПН, существующего в Екатеринбурге запаса индивидуального жилья хватит для того чтобы обеспечить дальнейший рост доли новостроек в центральных районах. «Рынок действительно переходит от реализации крупных проектов на окраинах в сторону освоения уже сложившихся территорий, — комментирует начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. — Есть серьезные резервы в Юго-Западном районе, там много территорий, которые пока никак не вовлечены в городскую жизнь. Возможностей для застройки частного сектора в городе более чем достаточно. В среднесрочной перспективе это усилит «централизацию» рынка».

Эксперт считает, что застройщикам выгодно реализовывать проекты на таких территориях, потому что они, как правило, хорошо обеспечены всей необходимой социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. При строительстве жилья в отдаленных районах и окраинах все это во многом приходится создавать с нуля.

Также важно учитывать, что девелоперы вынуждены подстраиваться под существующий на рынке спрос. В последние годы предпочтения потенциальных покупателей постепенно меняются. Люди все чаще покупают качественные квартиры комфорт-класса, которые расположены в центральных районах. Застройщики не могут игнорировать этот тренд, поэтому вынуждены тратить серьезные ресурсы на освобождение подходящих земельных участков.

Сокращение доли строящегося жилья на окраинах может свидетельствовать о новом этапе развития рынка жилья Екатеринбурга. Активное расползание города вширь замедляется. Вместо этого уральская столица все больше ориентируется на использование потенциала территорий в уже сложившихся границах.

3,1млн кв. м составил объем строящегося в Екатеринбурге жилья по итогам III квартала 2019 года. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений


Рубрики:
Еще по теме:
  • Новостройки «на паузе»

    Итоги мая на рынке московских новостроек массового сегмента

  • Только добросовестным

    Минстрой и ДОМ.РФ обсудили с застройщиками субсидирование стройкредитов

  • Обоснованные расходы

    Еще в 2016-м президент поручил создать институт обоснования инвестиций в строительстве, его технологического и ценового аудита. Работа в этом направлении была существенно растянута во времени: проект с поправками в Градкодекс и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» приняли в первом чтении два года назад, и долгое время он оставался без движения. Но теперь дело, похоже, сдвинулось с мертвой точки — в июне 2020-го планируется второе чтение.

  • СРОчный заем

    Средства компфондов саморегулируемых организаций пойдут на финансовую помощь строителям

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Княжевская Юлиана
Княжевская Юлиана
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы