Задача с уравнением

Задача с уравнением
Shutterstock
Законодатели вернулись к вопросу о юридическом статусе апартаментов

Дискуссии о том, следует ли считать апартаменты жилыми или нежилыми помещениями, идут уже не первый год, однако до сих пор девелоперы, законодатели и эксперты так и не смогли прийти к единому мнению. Очередную попытку поставить точку в этом споре намерены предпринять члены Совета Федерации. Сенаторы разработали законопроект, который вводит понятие «апартаменты в многофункциональном доме» и определяет их как новый вид жилых помещений. По мнению законодателей, это даст возможность обеспечить жилищные права граждан, проживающих в таких помещениях.

Напомним, что сейчас апартаменты считаются нежилыми помещениями, в связи с чем их владельцы не могут оформить постоянную регистрацию и пользоваться объектами социальной инфраструктуры по месту проживания. Кроме того, апартаменты могут не соответствовать некоторым требованиям, предъявляемым к жилью, в частности по инсоляции. При этом стоимость владения такими помещениями (коммунальные платежи плюс налоги), как правило, выше, чем в случае с квартирой аналогичной площади. В то же время «недостатки» апартаментов отчасти компенсируются их более низкой ценой по сравнению с квартирами (в среднем на 20%).

Девелоперы подходят к вопросу о статусе апартаментов осторожно. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка согласна с тем, что необходимо дать четкое юридическое определение и установить границы между апартаментами и жильем. Но где провести эту черту — вопрос дискуссионный. По мнению эксперта, в качественном отношении апартаменты и жилье должны быть равны, однако различия на уровне прав владения, коммунальных платежей и налогов могут сохраняться.

Директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина напоминает, что основным конкурентным преимуществом апартаментов является их более низкая цена. В случае законодательного приравнивания апартаментов к жилью их стоимость может возрасти (в связи с необходимостью строить социнфраструктуру и др.). «А как при этом изменятся налоговые платежи и стоимость услуг ЖКХ, пока не понятно», — говорит эксперт.

Не ясен вопрос и с некоторыми характеристиками апартаментов. «С технической точки зрения ряд помещений в апарт-комплексах, действительно, можно перевести в жилые без каких-либо ограничений, — считает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев, — но есть такие, где, например, не соблюдены нормативы по естественному освещению, а значит их перевод в жилые в соответствии с действующими регламентами невозможен». То же самое касается и зданий, находящихся в границах санитарно-защитных зон вокруг объектов, расположенных на смежных земельных участках. Перевод помещений в жилые в таких зданиях без сокращения или ликвидации санитарно-защитных зон не предусмотрен.

Непростой является и проблема инфраструктуры. На сегодняшний день отсутствие у строителей апартаментов обязательств по созданию социальных объектов — один из основных факторов, предопределяющих более низкую стоимость этих помещений по сравнению с квартирами. Впрочем, в последнее время это различие стало понемногу размываться. По словам первого заместителя гендиректора AFI Development Евгения Поташникова, в сознании покупателей большой разницы между апартаментами и жильем нет, и необходимость объединения этих понятий назрела давно. «Сегодня застройщики выдерживают те же нормы инсоляции, используют такие же материалы в отделке входных групп и МОПов, как и при строительстве жилья, — говорит Поташников. — Разница в цене обуславливается более низкими расходами строительных компаний на обеспечение социальной инфраструктурой». Вместе с тем, в масштабных проектах рынок диктует необходимость социальной инфраструктуры: люди просто не покупают жилье или апартаменты там, где нет никакой социальной и коммерческой составляющей. «Поэтому многие девелоперы предусматривают строительство детских садов и школ даже в апарт-проектах, — отмечает гендиректор AFI Development. — Если апартаменты будут приравнены к жилью на законодательном уровне — для застройщиков, по факту, не изменится ничего, а основными выгодополучателями станут клиенты, успевшие купить апартаменты по нынешним ценам». Однако в любом случае, очевидно, что законом должны быть установлены четкие критерии в части строительства соцобъектов в рамках апарт-проектов.

Мнение: 

Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук:

Screenshot_1.png

Когда сторонники и противники легализации апартаментов спорят друг с другом, каждый подразумевает разные апартаменты. Условно «хорошие» и условно «плохие». Единственный способ покончить с «плохими» апартаментами это легализовать их. Тогда цена на них вырастет, и недобросовестном застройщикам станет просто невыгодно строить. Получается, что те, кто против их легализации, невольно потворствуют тому, что их дальше продолжают строить, а кто видит в апартаментах жилые помещения, в итоге снизят их доступность и обрушат рынок. Чтобы решить юридическую дилемму апартаментов, нужно отказаться от существующего функционального разделения помещений на жилые и нежилые. Можно взять опыт Германии, где есть только понятие помещение, а его целевое назначение описывается нормативно-правовыми актами. Степень пригодности можно определять по совокупности признаков. В гражданском законодательстве, напомню, помещение описывается как часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования. Таким образом, апартаменты рано или поздно должны будут введены в правовое поле. И лучше раньше, чем позже. Не факт, что это будет сделано законопроектом сенаторов, возможно готовящаяся редакция поправок Минстроем будет более изящной. С накопленными проблемами «обманутых апартаментщиков» придется разбираться регионам, а тренды на новом рынке будут задавать инвесторы апарт-отелей, который займут свою нишу и удовлетворят спрос покупателей, отрегулируют стандарты качества, и сделают свой вклад в объемы вводимого жилья.

Справочно:

По данным компании «Инком-Недвижимость», доля апартаментов на первичном рынке жилья Москвы составила по итогам марта 2020 года 16% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходилось 43% предложения, комфорт-класса — 38%, премиального сегмента — 18%, эконом-класса — 1%.


Еще по теме:
  • На пороге офиса

    Что будет со столичными бизнес-центрами после пандемии

  • Монетизация чистоты

    Забота о здоровье клиентов станет важным бизнес-активом гостиничной отрасли

  • Просьба не беспокоить

    Пандемия поставила гостиничную отрасль в сложные условия. По данным аналитиков CBRE, в апреле 2020 года загрузка брендированных отелей в Москве составила 8%, в Санкт-Петербурге — 3%, а в Сочи показатель был близок к нулю. Судя по прогнозам, восстановительный период для гостиничного рынка России будет продолжительным. Загрузка сможет быстрее восстановиться в гостиницах эконом-класса и среднего ценового уровня, в люксовом сегменте на это потребуется больше времени.

  • Из ТЦ в МФЦ

    Как торговые центры будут выходить из кризиса

Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?