Заимствовать с умом

Заимствовать с умом

В конце прошлого года представители власти частично огласили новые условия и правила, по которым будут работать девелоперы после отмены механизма долевого строительства в нашей стране. Инициатива имеет под собой благие намерения – защитить интересы покупателей жилья и предотвратить появление новой волны обманутых дольщиков. Кроме того, практика проектного финансирования, которую планируется внедрить, распространена во всем мире и заимствовать прогрессивный опыт правильно. Но, если не учесть целый ряд нюансов, перевод рынка на новые рельсы может крайне негативно сказаться на девелоперском бизнесе.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

_Y9A9819 1.jpg

В рамках перехода на проектное финансирование Центробанку поручено проработать этот вопрос с банками. О чем именно идет речь не уточнялось. Хотелось бы, чтобы речь шла не только о технической стороне, но и о таких важных моментах, как ставки кредитования, учет темпов инфляции, жесткие требования ЦБ к проектному финансированию и качеству залогов. Кроме того, существуют определенные требования к соотношению собственного и заемного капитала застройщиков. Как правило, сумма собственных средств не должна быть менее 30% от общей суммы инвестиций в проект.

Сегодня при использовании проектного финансирования застройщик имеет возможность погашать проценты по кредиту и частично тело кредита за счет денег, вырученных от продаж квартир по ДДУ. Если лишить девелопера возможности привлекать в строительство денежные средства дольщиков, непонятно как он будет расплачиваться с банком за пользование заемными средствами. Одним кредитом вряд ли получиться обойтись. Возможно, регулятор предусмотрит схему, допускающую отсрочку выплаты процентов на период реализации проекта. В любом случае отсутствие возможности погасить кредит досрочно и расходы на обслуживание кредита в течение всего срока реализации проекта повысят стоимость вторичного жилья, которое смогут продавать девелоперы. Вызывает вопрос и продолжительность переходного периода. Три года явно недостаточно, чтобы понять, как работает новая схема на практике, и подвести итоги, ведь жизненный цикл крупных проектов в среднем составляет более 3 лет.

Чем же грозит отмена долевого строительства рынку недвижимости? Во-первых, из отрасли уйдут мелкие и часть средних компании, которым будет непросто пройти процедуру андеррайтинга в банке и получить кредит. Да и сами банки вряд ли смогут найти необходимый объем средств, чтобы полностью заменить аккумулированные на рынке долевого строительства средства и обеспечить проектное финансирование в полном объеме.

Во-вторых, произойдет удорожание жилья в новых домах, сданных в эксплуатацию. Застройщики будут вынуждены включать затраты на обслуживание кредитных средств в конечную стоимость продукта. Пока в уравнении слишком много неизвестных, поэтому точно сказать, на сколько увеличится цена, достаточно сложно. В текущей экономической ситуация банки не готовы выдавать кредиты под низкий процент на строительство высокорискованных девелоперских проектов и вряд ли их политика в этом вопросе измениться в скором времени.

Другим следствием обсуждаемой инициативы станет избыток предложения на рынке новостроек в столице в краткосрочной перспективе. Напомню, прошлый год стал рекордным по числу новых проектов в Москве и объемам квадратных метров в экспозиции на первичном рынке. Застройщики старались ускориться с выводом новых объектов до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Нет сомнений, что оставшееся время, пока можно работать по привычной схеме долевого строительства, застройщики также используют, чтобы начать строительство на новых площадках. Но в дальнейшем темпы запуска новых проектов по уже упомянутым причинам снизятся.

Хочется верить, что отмена долевого строительства не приведет к массовому банкротству застройщиков, резкому сокращению объемов строительства в долгосрочной перспективе и заметному росту цен, не повлечет за собой очередную стагнацию, из которой придется выбираться следующие несколько лет. Однако предварительный анализ ситуации, свидетельствует об обратном.

Еще по теме:
Цитата
Владимир Якушев
Глава Минстроя России
Владимир Якушев
Относительно стоимости жилья могу сказать, что паника по поводу ее возможного роста представляется мне во многом искусственной. Если застройщики сделают цены выше платежеспособного спроса, то жилье у них просто не будут покупать
Чибис Андрей
Чибис Андрей
Замглавы Минстроя России/Главный государственный жилищный инспектор РФ