Застройщик становится эмитентом

Застройщик становится эмитентом
Shutterstock
Выпуск облигаций как альтернатива проектному финансированию

Доминирующим видом финансирования жилищного строительства сегодня становится проектное банковское кредитование с использованием счетов эскроу. Но преобладающим — не значит единственным. На состоявшейся в Новосибирске конференции «Альтернативы эскроу-финансирования строительства» эксперты обсудили перспективы использования давно известного механизма выпуска облигаций на фондовом рынке.

Кому торг уместен?

В России сегодня работает свыше 3 тыс. застройщиков, но на рынок облигаций выходят лишь единицы. В 2017 году облигационные выпуски разместили только 11 стройкомпаний. В 2018 году — еще восемь. А в 2019-м на рынок облигаций вышло всего два застройщика. Повышенный интерес к этому финансовому инструменту проявился с переходом отрасли на новые «эскроу-рельсы». Если раньше облигации размещали только крупные столичные застройщики, то сейчас к ним присоединятся и региональные девелоперы средней величины.

Но главное здесь — не забывать про важный нюанс: «биржевые игры» подходят не для всех. В частности, застройщики, напрямую привлекающие средства граждан, по закону «О долевом строительстве» (214-ФЗ) не имеют права участвовать в операциях, связанных с эмиссией облигаций. Однако рынок ценных бумаг открыт для их родственных структур, не задействованных в долевом строительстве: управляющих компаний (УК) в составе стройхолдингов либо SPV-организаций, специально созданных для финансирования деятельности головной компании. Естественно, нет никаких «биржевых ограничений» и для застройщиков, просто работающих без денег дольщиков. Сегодня основная часть из немногочисленных представленных на облигационном рынке российских фирм, связанных со строительством, — это как раз УК (10 компаний). Второе место разделили между собой специализированные застройщики, принявшие решение о выпуске облигаций до внесения упомянутых выше ограничений в 214-ФЗ, и застройщики, не привлекающие «долевые» средства.

«Поле для маневра»

Планируя выпуск собственных ценных бумаг, предпринимателю необходимо «сверить часы» с самыми общими требованиями к эмитентам биржевых облигаций. К ним относятся минимальная годовая выручка (от 300 млн рублей), срок существования компании (от 3 лет), положительный собственный капитал. Отношение долга к EBITDA (прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации) — до 5. Юридическая структура предприятия непременно должна быть прозрачной, а основные активы, генерирующие выручку (прибыль), должны находиться на балансе компании.

Обращаясь на биржу с инициативой о выпуске облигаций, следует учитывать ряд «входных» факторов: срок от первого собеседования до регистрации программы и дебютного выпуска составит не менее трех месяцев, стоимость услуг организатора эмиссии, андеррайтера, биржевые затраты — 3% от суммы выпуска (облегчающий момент — эту плату можно растянуть на весь срок обращения облигаций), стоимость получения рейтинга в рейтинговом агентстве оценивается в сумму от 500 тыс. рублей. Средняя ставка должна привлечь потенциальных инвесторов, поэтому для эмитентов-дебютантов она рекомендуется на уровне 13% годовых. Дело в том, что в глазах большинства инвесторов строительные компании несут на бирже значительные риски. Поэтому, несмотря на общее снижение доходности, ставки привлечения остаются на сравнительно высоком уровне даже для крупных и авторитетных представителей отрасли. Тем не менее, строитель-эмитент в силах «успокоить» потенциальных инвесторов, повысив их уверенность в приобретаемых активах, в частности, за счет повышения информационной открытости и прозрачности компании, укрепления ее позитивного имиджа на рынке.

Если после проверки документов и собеседования фондовая биржа по какой-то причине откажет в эмиссии биржевых облигаций, открывающих компании доступ к неограниченному кругу инвесторов, можно попробовать воспользоваться другими альтернативными финансовыми инструментами. К таковым можно отнести, к примеру, выпуск коммерческих облигаций, размещаемых по закрытой подписке с возможностью дальнейшей продажи сторонним инвесторам. Но в целом надо понимать, что выпуск собственных ценных бумаг ни в коем случае не является «заменителем» банковских кредитов и финансирования через счета эскроу. Это — дополнительный финансовый инструмент, расширяющий возможности бизнеса и увеличивающий «поле для маневра».

Стимул от государства

Стоит также напомнить, что Постановлением Правительства РФ № 532 от 30 апреля 2019 года были утверждены «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским организациям — субъектам малого и среднего предпринимательства в целях компенсации части затрат по выпуску акций и облигаций и выплате купонного дохода по облигациям, размещенным на фондовой бирже». Важным условием предоставления такой госпомощи является осуществление предприятием деятельности в приоритетных отраслях экономики. В сфере строительства туда попадают следующие разделы ОКВЭД: 41 — «Строительство зданий», 42 — «Строительство инженерных сооружений», 43 — «Работы строительные специализированные». Получателями субсидий могут стать микропредприятия с численностью работников до 15 человек и доходом до 120 млн рублей, малый (до 100 человек, доход — до 800 млн рублей) и средний (до 250 человек, доход — до 2 млрд рублей) бизнес. Господдержка предусматривает компенсацию фактически понесенных эмитентом затрат по договору об организации размещения облигаций в размере 2% от номинального объема, но не более 1,5 млн рублей. Если затраты составили менее 2%, то компенсируется весь объем затрат.

Второе направление господдержки, прописанное в постановлении, позволяет компенсировать долю купонного платежа в объеме 70% от ставки ЦБ РФ, действующей на плановую дату выплаты процентного дохода. Среди застройщиков, присутствующих на фондовом рынке, такие субсидии от государства уже получили ООО «Легенда» и ООО «Талан-Финанс».

Цитата в тему:

Алексей Антипин, генеральный директор компании «ЮНИСЕРВИС КАПИТАЛ»:

Screenshot_1.png

«Облигационный рынок сегодня популярен, а возможность выйти на него есть не только у крупных фирм, но и у представителей среднего бизнеса. Да, с учетом всех выплат деньги с фондового рынка обходятся дороже, чем банковский кредит. Зато для их получения требуется меньше документов, не нужен залог, их можно использовать в целях, недопустимых в рамках проектного банковского финансирования (например, приобретение земельного участка) и т. д.»

Справочно:

В настоящее время пятерка российских строительных лидеров по объемам облигационных выпусков в обращении выглядит следующим образом: 1 место — ПАО ГК «ПИК» (7 выпусков на общую сумму 75 млрд рублей, средняя ставка — 8,1% годовых); 2 место — ПАО «Инград» (5 выпусков, 70 млрд рублей, 7,5%); 3 место — ПАО «Группа «ЛСР» (5 выпусков, 28 млрд рублей, 9,3%); 4 место — ПАО ГК «Самолет» (9 выпусков, 16 млрд рублей, 10,7%); 5 место — АО ГК «Пионер» (2 выпуска, 8 млрд рублей, 11,3%). Эмиссии региональных компаний, работающих за пределами Москвы и Санк-тПетербурга, выглядят куда скромнее: ООО «Легенда» (3 выпуска в обращении на общую сумму 5,7 млрд рублей, средняя ставка — 12,7% годовых); ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (1 выпуск, 4 млрд рублей, 11%), АО «Бизнес-недвижимость» (1 выпуск, 4 млрд рублей, 7,9%); ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» (1 выпуск, 3 млрд рублей, 11,8%).


Рубрики:
Теги:
Еще по теме:
  • Не заемщик, а партнер!

    Почему небольшим региональным застройщикам сейчас так необходима поддержка банков

  • Деловая среда

    STONE HEDGE продолжает строительство офисного квартала класса А на «Белорусской»

  • МИПов станет больше

    В Поморье для решения жилищных проблем будут использоваться масштабные инвестпроекты

  • Гендерный аспект

    Десять вопросов о рынке труда в России


Цитата
Марат Хуснуллин
Вице-премьер РФ
Марат Хуснуллин
Глобально перед нами стоит задача улучшения качества городской среды в 1,5 раза. В прошлом году мы показатели перевыполнили, в этом планируем продолжить эту работу и благоустроить 4680 общественных пространств
«Гарант»
«Гарант»
Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»