Арендовать нельзя купить: офисный рынок Петербурга ставит бизнес перед сложным выбором

Бизнес в текущих реалиях сталкивается с выбором между продолжением аренды и покупкой офиса в собственность. Данную дилемму эксперты офисного рынка обсудили недавно на конференции консалтинговой компании NF Group «Офисы Петербурга: купить нельзя арендовать».

Показатели рынка

Директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев ожидает, что спрос на офисную недвижимость, тесно связанный с ВВП, будет снижаться. Если в 2023-2024 годах валовый продукт был высоким и офисный рынок находился на подъеме, то сейчас происходит замедление на фоне низкого роста ВВП — около 0,4% по итогам года.

На рынке офисной недвижимости Петербурга сложилась парадоксальная ситуация: доля свободных площадей растет, а арендные ставки существенно не снижаются. По данным NF Group, за девять месяцев 2026 года объем вакантных офисов в Северной столице увеличился на 40% и достиг 282 тыс. кв. м (6,5% от общего объема предложения). Кроме того, в ближайшие полгода освободится еще как минимум 40 тыс. кв. м — эти помещения уже экспонируются на рынке.

По итогам девяти месяцев текущего года объем ввода составил четыре объекта общей арендопригодной площадью 12 тыс. «квадратов». При этом многие девелоперы скорректировали сроки ввода строящихся объектов и перенесли их на 2027 год. «Прирост объема нового предложения в текущем году ожидается на уровне 50 тысяч квадратных метров. При этом для обновления рынка и «живой» конкуренции объем ввода должен составлять не менее 200 тысяч квадратных метров», — указала директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Кроме того, зафиксировано отрицательное чистое поглощение как в классе А (-16 тыс. кв. м), так и в классе В (-52 тыс. кв. м): объем освобождаемых площадей превышает объем новых сделок. Компании стремятся сократить расходы и переезжают в более дешевые офисы.

Средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А снизилась на 4% с начала года и составила 3 тыс. рублей за кв. м в месяц с учетом налогов и операционных расходов. В классе B динамика оказалась противоположной: ставка выросла на 3%, достигнув 2 тыс. рублей за «квадрат».

«Рост операционных расходов, налоговой нагрузки и кредитные обязательства не позволяют собственникам существенно снижать арендные ставки. Это может привести к умеренному росту запрашиваемых ставок в 2027 году. При этом собственники зданий с высокой долей свободных площадей и ставками выше среднерыночных могут скорректировать коммерческие условия в процессе переговоров», — прокомментировала Регина Волошенко.

Отдельно она остановилась на гибких офисах Петербурга. По итогам III квартала доля свободных площадей достигла 20%, увеличившись с начала года на 5 процентных пунктов. Здесь наблюдается та же тенденция, что и на рынке классических офисов: платежеспособный спрос ограничен, компании стремятся сократить издержки и сэкономить на аренде. На текущий момент в городе на Неве функционирует 61 гибкое офисное пространство суммарной площадью 74 тыс. кв. м (совокупно на 12 тыс. рабочих мест). Доля сегмента составляет 1,7% от общего объема рынка качественной офисной недвижимости. В 2026 году было введено в эксплуатацию два объекта, до конца года прогнозируется запуск еще нескольких новых проектов.

Средневзвешенная ставка на аренду фиксированных рабочих мест с начала года выросла на 10% — до 29,8 тыс. рублей. Нефиксированные рабочие места подорожали на 8%, их аренда обойдется в среднем в 23 тыс. рублей.

Активизировался и рынок продаж: в январе-сентябре 2026 года компании выкупили 13,3 тыс. кв. м офисов, хотя еще в прошлом году в этом сегменте не было заключено ни одной сделки.

Офисы на продажу отдельными блоками предлагаются в 17 объектах совокупной арендопригодной площадью 137 тыс. кв. м, из них в продаже находится 73 тыс. «квадратов» (54%), около 28 тыс. уже продано, еще 36 тыс. кв. м находится в резерве и пока не выведено на рынок. При этом 80% предложения приходится на компактные офисы площадью до 100 «квадратов».

«Небольшое количество сделок объясняется несоответствием высоких запрашиваемых цен продажи низким ставкам аренды. Это приводит к длительным срокам окупаемости инвестиций и пока является сдерживающим фактором для потенциальных инвесторов», — пояснила Регина Волошенко.

На начало октября средневзвешенная цена продажи офисов класса А составила 551 тыс. рублей за кв. метр, а класса В — 345 тыс. (с учетом НДС). В среднем по обоим классам квадратный метр офисной недвижимости предлагается за 430 тыс. рублей.

«Динамика цен в объектах остается разнонаправленной. В сентябре одни девелоперы снижали цены и предлагали скидки на фоне невысокого темпа продаж, тогда как другие, напротив, корректировали их в большую сторону после достижения определенного объема проданных офисов в проекте. При этом в перспективе объем предложения на первичном рынке офисов на продажу продолжит расти благодаря активизации жилых девелоперов, которые уже объявили о запуске новых проектов», — заключила Регина Волошенко.

Арендовать или покупать: как принять решение

В сложившихся условиях у компаний возникает дилемма: арендовать офис или покупать. Как отметил руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group Сергей Дуванов, чтобы избежать критических ошибок, бизнесу на данном этапе необходимо четко ответить на несколько ключевых вопросов.

• •Горизонт планирования: где и в каком состоянии будет компания через семь-десять лет?

• •Наличие свободных денег: могут ли средства, вложенные в недвижимость, дать больше при реинвестировании в бизнес?

• •Специфика помещений: сколько потребуется вложить в дооборудование офиса под нужды компании?

• •Финансы и учет: повлияют ли изъятие средств, платежи по ипотеке и налоговые затраты на финансовое состояние компании?

• •Риски и контроль: насколько критичны сложности при продаже офиса и есть ли резервы для покрытия задолженности перед банком?

«Честные ответы на эти пять вопросов дадут четкое понимание, нужен ли вашему бизнесу офис в собственности или сейчас лучше остановиться на аренде», — отметил Сергей Дуванов.

При этом он обратил внимание бизнеса на альтернативные сценарии. В частности, на рынке существуют комбинированные решения: аренда с правом выкупа, строительство офиса под запросы компании с последующей арендой (build-to-suit в аренду), продажа офиса инвестору и его аренда компанией (sale-and-leaseback), лизинг недвижимости, а также покупка небольшого офиса с параллельной арендой дополнительных площадей под временные задачи.

«Если хочется купить офис, у вас есть на это средства, но имеются какие-то сомнения, то стоит присмотреться к этим сценариям. Они дают возможность гибко распоряжаться капиталом и быстро реагировать на изменяющуюся ситуацию на рынке», — подытожил Сергей Дуванов.